“上半年，盡管企業(yè)擴張放緩、消費出現(xiàn)回落，但市場多主體應(yīng)對疫情影響反應(yīng)迅速，積極應(yīng)對市場波動帶來的沖擊。長期來看，成都的產(chǎn)業(yè)招引、零售消費韌性仍在，穩(wěn)增長的基本面預期并未改變�！敝倭柯�(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示。
甲級辦公樓市場，城南甲寫存量首破百萬，高供應(yīng)下空置率再次回升至25%以上，為2018年后的歷史新高。受疫情沖擊，成都市場凈吸納量錄得6.2萬平方米。較去年同期下滑51.9%，達到近十年除2020疫情年外的最低值�？罩门噬⑿枨蠓啪徶氯凶饨鸪掷m(xù)下行。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，消費需求受全國疫情影響，客流呈短期波動，餐飲、零售影響較大，六月呈現(xiàn)回升態(tài)勢；消費券等激勵政策扶持中小微市場主體，推動消費復蘇，品牌擴張兩極化，主動求變應(yīng)對市場壓力，但成都消費市場基本面仍優(yōu)于全國主要城市。
物流地產(chǎn)方面，盡管空置率小幅回升，但需求基本面長期向好；開發(fā)投資端，青白江子市場存量首破百萬平方米，高標庫資產(chǎn)持續(xù)受到投資者青睞，資產(chǎn)流動性增強。
甲級辦公樓市場
城南地標項目集中入市，成都“第二核心”商務(wù)區(qū)步入發(fā)展快車道
上半年，全市錄得甲級辦公樓新增供應(yīng)38萬平方米，超八成面積集中“第二核心”商務(wù)區(qū)，即高新南區(qū)。其中，金融城板塊上半年新增面積逾20萬平方米，總存量于季末首超百萬平方米，新增成都中國太平金融大廈、成都大魔方T9、中海國際中心 H座（蜀道大廈）等優(yōu)質(zhì)項目。除金融城外，大源板塊迎來高新創(chuàng)合中心、萊普頓國際以及天府新區(qū)板塊傳化中心等項目，辦公樓市場版圖加速向南延伸。集中供應(yīng)導致成都甲級辦公樓平均空置率持續(xù)上升。上半年，空置率甲級數(shù)據(jù)收至25.4%，較上年末累計上漲5.6個百分點。若除去新增供應(yīng)影響，全市原有甲級項目平均空置率仍處19.8%。
市場不確定因素增加，增量需求同比回落近半，需求結(jié)構(gòu)調(diào)整
一季度受政策與疫情影響，企業(yè)租賃策略收緊。上半年,成都甲級辦公樓凈吸納量錄得6.2萬平方米，同比下降48.1%，但較2020年上半年仍高出4.5萬平方米。前三成交行業(yè)聚焦科技互聯(lián)網(wǎng)（22.5%）、金融業(yè)（21.8%）與專業(yè)服務(wù)（14.5%）。其中，以律所為代表的專業(yè)服務(wù)類行業(yè)因資本交易、小微企業(yè)合同糾紛增多，其辦公需求出現(xiàn)短期上揚；地產(chǎn)建筑行業(yè)持續(xù)受政策影響，上半年新租占比首次跌出榜單前三。
1）賽道更迭：科技互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢持續(xù)深化，金融行業(yè)細分結(jié)構(gòu)變化明顯
2022年上半年，科技互聯(lián)網(wǎng)甲級辦公樓新租面積超8萬平方米，同比小幅下降16.6%，表現(xiàn)相對穩(wěn)健。細分領(lǐng)域中，除專注于企業(yè)服務(wù)的IT軟件類公司保持活躍外，智能化浪潮下的先進制造業(yè)于近幾年高速發(fā)展，尤其是在汽車領(lǐng)域，其上游端的芯片制造需求在上半年成交活躍。此外，成都高質(zhì)量游戲開發(fā)、設(shè)計等人才的聚集持續(xù)吸引頭部游戲公司進入市場。上半年新增科技互聯(lián)網(wǎng)需求中，其中IT軟件占比44.0%，先進制造占比15.3%，游戲占比13.4%。
獲益于城市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展優(yōu)勢，成都保險行業(yè)租賃需求常年保持高昂。僅第一季度，保險行業(yè)錄得新租面積超1萬平方米。但進入二季度后，壽險“去產(chǎn)能”調(diào)整開始作用租賃市場致需求下降，預期該領(lǐng)域需求將在代理人隊伍穩(wěn)定及市場情緒好轉(zhuǎn)后出現(xiàn)回暖；而證券、基金信托類企業(yè)整體發(fā)展平穩(wěn)，二季度租賃需求穩(wěn)步上漲。
2）規(guī)�；芈洌捍笾行推髽I(yè)租賃面積收窄，小微企業(yè)抗風險能力偏弱
面對當前宏觀環(huán)境的不確定性，大多數(shù)大、中型企業(yè)擴張意愿降低明顯，且多考慮縮小新租面積。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年甲級新租企業(yè)擴張需求占比下降5.2個百分點，而300平方米以下新租企業(yè)占比則環(huán)比上漲4.6個百分點。對于小微企業(yè)而言，其企業(yè)租賃穩(wěn)定性的減弱導致二級租賃市場空置率在上半年累積上升7.8個百分點，而終端企業(yè)需求的放緩同樣導致一級市場中的第三方辦公運營商在上半年暫緩擴張計劃。
3）租金走低：甲級辦公樓業(yè)主降租意愿不明顯，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)需求流向乙級市場
二季度，企業(yè)租金預期持續(xù)下調(diào)。對于甲級辦公樓業(yè)主而言，入駐率相對穩(wěn)定的業(yè)主的降租意愿不明顯；而2021年后入市的新項目多數(shù)集中城南板塊，相對活躍的需求預期支撐其穩(wěn)健的租賃策略。降租行為多集中其他板塊、高空置項目。至季末，成都甲級辦公樓平均租金錄得101.1元/平方米/月，上半年累計跌幅達0.7%。另一方面，部分企業(yè)因成本考慮，向乙級市場轉(zhuǎn)移。上半年，成都乙級辦公樓市場實現(xiàn)租賃凈吸納量14.2萬平方米，同比上升1.4萬平方米。
未來展望
下半年新增供應(yīng)持續(xù)走高，新興板塊去化壓力仍具挑戰(zhàn)
未來成都市場預計仍將迎來近40萬平方米的新增供應(yīng)，但與上半年供應(yīng)聚集核心板塊不同，下半年成都甲級市場將聚焦城東、天府新區(qū)等新興板塊。相較于核心商務(wù)區(qū)偏弱的產(chǎn)業(yè)聚集度，可能導致新項目的預租進度低于預期。預計未來，降租換量或在新興區(qū)域出現(xiàn)，以吸引優(yōu)質(zhì)租戶。需求端來看，三季度市場較上半年有望實現(xiàn)小幅反彈，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)擁有增長潛力。
產(chǎn)業(yè)政策反應(yīng)增速，業(yè)主信心有望短期提振
4月起，中央及地方政府出臺多條關(guān)于企業(yè)經(jīng)營成本、吸納就業(yè)補貼、創(chuàng)業(yè)擔保貸款和助企惠企政策，有效緩解企業(yè)資金壓力，支持各經(jīng)濟主體恢復生產(chǎn)。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧艷萍表示：“成都辦公樓市場，助企政策的快速落地有效降低業(yè)主租戶溝通成本，助力市場信心提振。如何在未來不確定環(huán)境中提高招商和運營效率、穩(wěn)定樓宇續(xù)租率，又如何在全新需求結(jié)構(gòu)中，持續(xù)提升樓宇租戶質(zhì)量，有效沖抵未來宏觀環(huán)境的波動，將成為當前辦公樓市場新常態(tài)下的關(guān)鍵議題�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
需求短期波動，項目去化速度放緩，市場空置率攀升
上半年，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場錄得3個項目開業(yè)，包括：藍潤摩里中心、方圓薈、環(huán)貿(mào)ICD，共計22.3萬平方米。此外，成都首個大型保稅購物中心TFS天府國際保稅商業(yè)中心開業(yè)，建筑面積約4萬平方米，涵蓋眾多國際品牌，成都零售載體豐富性進一步提升。
疫情散點復發(fā)，消費需求出現(xiàn)短期回落，1-5月成都社會消費品零售總額3,728.4億元，同比下降0.8%。零售商經(jīng)營壓力增大，部分品牌推遲年內(nèi)的開店計劃，重新審視門店布局，更關(guān)注運營可持續(xù)性。上半年成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率攀升至10.7%，半年累計環(huán)比上升1.8個百分點。以交子公園商圈為代表的城南區(qū)域在品牌落位上更顯韌性。城南基建配套的完善、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)導入及高素質(zhì)人才的流入為城南商業(yè)快速發(fā)展提供了良好支撐。且城南商業(yè)受旅游人口波動的影響較小、市場穩(wěn)定性高，成為零售商布局的重點。部分優(yōu)質(zhì)零售項目甚至逆周期升級業(yè)態(tài)組合，持續(xù)引入汽車、高端美妝、珠寶等優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)。二季度，新南天地和金融城（含交子公園商圈）空置率僅上浮0.5個百分點至5.9%，為市區(qū)范圍內(nèi)最低。租金方面，零售業(yè)態(tài)開店意愿降低，購物中心擴大體驗和生活類占比，租金彈性增大，全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金報384.6元/平方米/月，半年累計環(huán)比下降0.8%。
各市場主體主動求變應(yīng)對市場承壓，助推零售消費市場復蘇
1）政策發(fā)力疊加旅游回溫，刺激消費潛力釋放
成都政府從5月開啟第一輪2.4億元“消費券”發(fā)放，核銷率達94.3%，涉及品牌1.3萬個、門店3.2萬家，吸引社會廣泛參與。6月，成都又攜手京東、唯品會和美團三大平臺推出線上版“成都消費券”，與“618”網(wǎng)購節(jié)重合，多重刺激消費釋放。據(jù)唯品會平臺顯示，6月18日11時成都居全國城市訂單量排名榜第五、西部第一，僅次于北上廣深。同時，成都政府通過整合商業(yè)資源，聚焦商業(yè)新場景，迅速推出各類創(chuàng)新促銷活動，如“成都消夏爽購月”等。伴隨國家工信部取消通信行程卡“星號”標記，疊加暑期旅行旺季，多重利好因素將助推消費市場在下半年回暖。
2）生活方式、居家品質(zhì)及 “性價比”成消費者關(guān)注重點
上半年，隨著戶外露營、微度假、滑雪等熱潮興起，更多戶外體育品牌進駐購物中心，如Burton開設(shè)西南首店；提升居家品質(zhì)的香氛品牌亦表現(xiàn)活躍，如Kilian、Frederic Malle、Creed等品牌首進成都；消費者對生活科技性、便利性的關(guān)注激發(fā)了對智能家居的需求，堅果投影、添可等品牌陸續(xù)在購物中心開店。
但由于對收入預期的不確定性，消費者趨于理性和計劃性，故更加重視“性價比”。基于此，零售商進攻低價領(lǐng)域，頭部新茶飲品牌開啟新一輪降價，擴大消費群體覆蓋面；正餐快餐也加速推出低價套餐、打造副線品牌，精準定位客群；此外，好特賣、奧特樂、嗨特購等超市折扣店在資本助推下亦快速擴張。
3）運營商重視客戶“存量”，高效轉(zhuǎn)化“私域流量”
為應(yīng)對疫情帶來的客流波動，購物中心增加營銷活動的頻次，緊密貼合各個消費節(jié)慶等重要節(jié)點，積極打造品牌跨界活動、快閃與市集等活動；持續(xù)完善線上商場積分和會員系統(tǒng)，針對會員實行分層管理、精準投放，從而提高消費者忠誠度和消費轉(zhuǎn)化率；部分購物中心還將會員與銷售管理系統(tǒng)結(jié)合，為消費者提供免息分期，助增商場營業(yè)額。
未來展望
下半年“重量級”項目將布局城南，輕資產(chǎn)模式受市場青睞
上半年，成都零售市場存量已經(jīng)突破千萬，市場競爭激烈。在需求相對疲軟的環(huán)境下，新項目預租速度放緩。部分開發(fā)商選擇“輕資產(chǎn)”模式，與自帶資源的零售開發(fā)和運營方合作，以降低進入商業(yè)領(lǐng)域的難度，提升項目品質(zhì)。上半年，華僑城與大悅城合作，打造成都金牛大悅城；中港置業(yè)引入龍湖輕資產(chǎn)模式，打造中港龍湖錦江天街等。
下半年，預計成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將迎來65.2萬平方米新增項目入市，集中在城南金融城的交子公園商圈和天府新區(qū)，其中不乏成都SKP等大體量“重量級”商業(yè)項目開業(yè)，市場活力持續(xù)迸發(fā)，城市‘雙核’格局將更加均衡。
物流地產(chǎn)市場
上半年，易商冷鏈電商產(chǎn)業(yè)園、易商天府新區(qū)物流園三期正式交付使用，共計為市場帶來9.9萬平方米的可租賃高標庫面積。受疫情影響，全國多地消費均出現(xiàn)一定下滑，跨區(qū)域經(jīng)營的商貿(mào)企業(yè)、第三方物流企業(yè)倉庫租賃需求放緩，全市凈吸納量較2021年下半年大幅下滑，錄得負值。市場整體空置率上升2.4個百分點至12.7%。
青白江子市場存量突破百萬平方米，形成區(qū)域“虹吸效應(yīng)”
上半年，青白江子市場高標庫總存量突破100萬平方米，成為僅次于龍泉驛的第二大物流集聚區(qū)。自2019年開始，青白江進入快速發(fā)展期，過去三年新增供應(yīng)總量高達75.4萬平方米。一大批優(yōu)質(zhì)倉庫入市，在抬高空置率的同時也對其他成熟子市場形成“虹吸效應(yīng)”。以快運、電商團購為代表的租金敏感型客戶更青睞租金較低的青白江子市場。2022年第二季度，青白江取得了顯著高于其他子市場的凈吸納量，租金報價也開始企穩(wěn)。在此基礎(chǔ)上，全市平均凈有效租金較2021年末保持穩(wěn)定，報22.3元每平方米每月。
成都高標庫持續(xù)受到投資者青睞，資產(chǎn)流動性增強
繼2021年下半年，凱德中國信托首次進軍中國物流市場，收購了由位于上海、昆山、武漢和成都的四個高標庫項目組成的資產(chǎn)包。2022年上半年，新世界發(fā)展旗下專注于基建投資的新創(chuàng)建集團，收購嘉民集團在成都的五項物流資產(chǎn)，包括四個已交付高標庫項目、一個在建項目以及一個待開發(fā)物流地塊。活躍的資產(chǎn)交易顯示出投資人對成都倉儲需求前景具有較強信心。雖然2022年上半年市場出現(xiàn)短期需求波動，但作為西南地區(qū)核心的貨品消納地及貨品分撥中轉(zhuǎn)節(jié)點城市，倉儲需求持續(xù)穩(wěn)健。且預計在2023年隨著市場供應(yīng)量回落，成都高標庫市場或?qū)⒅鸩较驑I(yè)主傾斜，資產(chǎn)增值潛力增大。
電商企業(yè)重構(gòu)物流體系，或?qū)⑦M一步拉動西部倉儲需求
受疫情影響，由于大量電商企業(yè)倉庫位于大上海范圍內(nèi)，且采用單倉覆蓋全國的物流模式，2022年4月以來，均處于無法發(fā)貨的物流停滯狀態(tài)，導致銷量顯著下滑。經(jīng)此一役，電商商家紛紛著手調(diào)整物流體系，分倉備貨、多倉發(fā)貨以降低突發(fā)性風險帶來的損失，同時增強貨品配送時效性。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“西南區(qū)域交通運輸受管控影響較小，2022年1-5月，成都公路貨運量仍保持同比17%的高速增長，實物商品線上銷售額也延續(xù)了過去的高增長態(tài)勢、同比增長17.5%，成都作為西南消費中心城市擁有眾多云倉服務(wù)商數(shù)量，是商貿(mào)企業(yè)增設(shè)貨倉的理想目的地�！�
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝總結(jié)道：“上半年在疫情常態(tài)化防控下，成都經(jīng)濟表現(xiàn)符合預期。盡管非住地產(chǎn)市場同樣出現(xiàn)波動，尤其是辦公樓與零售商業(yè)市場，但整體而言，成都市場仍在供需兩端展現(xiàn)出較強的韌性。6月開始，消費客流顯著回升，市場出現(xiàn)復蘇跡象，讓市場主體和研究機構(gòu)的后市預判更具信心。下半年，我們預計市場將加速復蘇，成都仍將吸引更多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、制造業(yè)企業(yè)落地，也將持續(xù)吸引高端人才來蓉落戶，打造成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈—中國第四極�！�
來源：仲量聯(lián)行
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