77月19日，戴德梁行發(fā)布了《2022年上半年長(zhǎng)沙寫字樓與零售市場(chǎng)報(bào)告》，對(duì)2022年上半年長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)及優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)的表現(xiàn)及未來發(fā)展進(jìn)行了解讀及預(yù)測(cè)。《報(bào)告》顯示，長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)搬遷仍是全年租賃成交的主要驅(qū)動(dòng)力，市場(chǎng)需求回暖后空置率有望下行；優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)受疫情影響，空置率上行，首店經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)更新加快。
甲級(jí)寫字樓：平均租金每月每平方米86.8元
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)存量維持在256.5萬平方米。戴德梁行認(rèn)為，疫情的反復(fù)給市場(chǎng)成交及企業(yè)經(jīng)營(yíng)均帶來了較大壓力，市場(chǎng)整體需求疲軟。從數(shù)據(jù)來看，上半年長(zhǎng)沙市凈吸納量?jī)H錄得28168平方米。市場(chǎng)消化存量空置面積，使得核心商務(wù)區(qū)整體空置率較2021年末下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至36.0%。
租金方面，為應(yīng)對(duì)疫情反復(fù)對(duì)本地寫字樓需求造成的沖擊，許多寫字樓業(yè)主采用了更加靈活寬松的租賃條款以維持現(xiàn)有租戶和吸引新租戶。因此，截至二季度末長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金較2021年末下降1.7%至每月每平方米86.8元。
從需求行業(yè)來看，TMT、專業(yè)服務(wù)和金融行業(yè)引領(lǐng)上半年長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃成交，三者共占到上半年成交面積超七成。
分片區(qū)來看，TMT企業(yè)主要選擇五一&芙蓉中路商務(wù)區(qū)，專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)則偏愛五一&梅溪湖商務(wù)區(qū)。戴德梁行長(zhǎng)沙公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管金燦認(rèn)為，疫情反復(fù)和國(guó)際形勢(shì)共同導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不確定性增高，在此背景下企業(yè)預(yù)算收緊，有小辦公空間需求的企業(yè)對(duì)拎包入住的精裝二手房源更加青睞，使得二房東市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，如麥格思在今年二季度租賃了金茂北塔6,600平方米的辦公空間。
“我們認(rèn)為聯(lián)合辦公類需求或?qū)⒗^續(xù)活躍長(zhǎng)沙寫字樓及產(chǎn)業(yè)園等辦公市場(chǎng)�！苯馉N表示，結(jié)合在建項(xiàng)目的工期，暫無新項(xiàng)目計(jì)劃于2022年下半年投入使用，市場(chǎng)將繼續(xù)消耗現(xiàn)有存量。因此，預(yù)計(jì)隨著疫情陰霾消散以及政策對(duì)企業(yè)的扶持，下半年市場(chǎng)需求有望回暖，屆時(shí)空置率或?qū)⑾滦小?/P>
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)：優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率爬升3.3個(gè)百分點(diǎn)
2022年上半年，步步高星城天地的開業(yè)為長(zhǎng)沙市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)帶來約20.0萬平方米的新增供應(yīng)，推升全市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)總存量至289.0萬平方米。但受疫情反復(fù)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的影響，部分商品同質(zhì)化、經(jīng)營(yíng)無特點(diǎn)的門店和小型餐飲門店難以為繼最終選擇閉店，使得購(gòu)物中心空鋪增加。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)整體空置率10.4%，較2021年末上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。租金受壓繼續(xù)下行，截至二季度首層平均租金錄得每月每平方米402.2元，較2021年末下降1.6%。
分業(yè)態(tài)來看，零售、餐飲和兒童業(yè)態(tài)是2022年上半年是市場(chǎng)主要擴(kuò)張業(yè)態(tài)，分別約占上半年核心商圈新店開業(yè)數(shù)量的57.8%、22.4%和10.0%。細(xì)分業(yè)態(tài)來看，零售業(yè)態(tài)中以時(shí)尚零售為主，餐飲主要集中在外賣檔口類，兒童則主要為兒童零售。
上半年有不少首店品牌入駐長(zhǎng)沙零售物業(yè)，如：寰映影城、Mini Mars Kids Club、Alexander Wang、Gentle Monster、VIA DANTE、QQfamily等紛紛在長(zhǎng)沙開出首店。同時(shí)，面對(duì)疫情反復(fù)、消費(fèi)疲軟及商場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重等挑戰(zhàn)，市場(chǎng)更新加快，如：湖南第二家平和堂——東塘平和堂宣布關(guān)店；印力集團(tuán)于5月收購(gòu)了中信建投-長(zhǎng)沙悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃?rùn)?quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人50%份額，為該項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，將打造長(zhǎng)沙首座“印象城”。
“在長(zhǎng)沙商場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重的困境下，大型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的加入將為長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)注入新活力，也將為未來長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展提供更多可能性。”金燦預(yù)計(jì)，2022年下半年，長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)將迎來龍湖芙蓉天街、 鄱陽匯金中心的入市， 共計(jì)將為市場(chǎng)帶來約24.0萬平方米的新增供應(yīng)，且近5萬方的公園式策展商業(yè)項(xiàng)目——大漢友阿INPARK也將在下半年開門迎客，湖南首家蔦屋書店等品牌將入駐，屆時(shí)，將為所在區(qū)域帶來更多嶄新元素。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
