優(yōu)質寫字樓市場
需求持續(xù)低位運行 租金下行趨勢拓寬
上半年寫字樓市場僅錄得一個5.7萬平方米體量的新增供應，為二季度交付位于錢江世紀城的萬象世界中心。受到TMT、房地產為主行業(yè)調整更迭的持續(xù)發(fā)酵，加之上海封控對整體華東經濟動能的影響，凈吸納量僅錄有6.0萬平方米，較去年同期明顯下調80.2%，其中二季度市場活躍度繼續(xù)走低，凈吸納量環(huán)比再跌19%至2.7萬平方米，且主要受新項目良好預租的驅動。空置率較去年底上調0.2個百分點至17.9%，以TMT集聚的城西新興商務區(qū)如未來科技城、西溪為主空置率抬升最為明顯，核心商務區(qū)武林及錢江新城受板塊內高品質樓宇去化帶動相較穩(wěn)定。
行業(yè)新租需求方面，上半年TMT擴張態(tài)勢回歸理性，但仍為需求來源首位。細分產業(yè)總體向產業(yè)互聯網傾斜，以場景內容類軟件開發(fā)、生活文娛、物聯網最為活躍，其中蔣村內部搬遷成交凸顯；其次，專業(yè)服務類以會計、律所為主升級釋放，集中錢江世紀城和錢江新城新項目；房地產建筑位居第三，建筑設計及智能化工程類積極于蔣村、城北等板塊升級擴租。此外，以證券為主的金融布局錢江新城，而大面積聯合辦公和3C電子產品需求驅動武林成為主要熱點板塊�？v觀全市2,000平方米以下中小面積成交數占據87.8%，現有內資租戶為主搬遷擴租則將近七成。行業(yè)退租區(qū)位來看，TMT調整主要集中城西，黃龍、濱江等其他子市場影響有限；房地產及地產基金則分布城北、錢江新城多板塊；此外，教育為主消費服務需求在黃龍和錢江新城也出現部分縮減撤遷。
租金方面，上半年下行趨勢逐步擴大。分區(qū)域，未來科技城租金下跌從一季度伊始，后繼城北以及部分核心區(qū)域小業(yè)主房源議價空間增大，二季度逐次出現租金下調的情況。至此，全市租金環(huán)比下調0.6%至每月每平方米117.5 元，上半年累計跌幅達0.7%，核心商務區(qū)整體出租率韌性持穩(wěn)之下，租金走勢基本趨平。除此之外，因短期不同市場空置面積激增，開發(fā)商與轉租公司之間亦面臨價格競爭加深的情形。
CBRE杭州顧問及交易服務部|辦公樓負責人王曉晨表示，上半年杭州寫字樓市場受到多地疫情反復和主力行業(yè)調整更迭加速影響，整體需求不及預期，小面積作為當前主力面積段需求短期無法快速填補空缺。租戶對價格敏感度升高，樓宇間價格競爭愈加白熱化。展望未來六個月，隨著亞運會的推遲，約有57萬左右新增供應有望如期投放市場，大部分集中于擁江發(fā)展帶等新興區(qū)域，能較好承接核心區(qū)騰退搬遷或蕭山區(qū)等老舊物業(yè)中現代服務和制造業(yè)等多元升級需求，同時隨著互聯網下半場向人工智能、XR數字內容等新技術轉變，新TMT細分類別將成為辦公空間擴張的新生力量。在抵御疫情不確定性的多重考量下，綠色智能樓宇、物業(yè)靈活性和辦公場所使用率業(yè)已逐步獲取更多新項目開放商的關注，杭州市場未來將給出更多積極回應。
優(yōu)質零售物業(yè)市場
加碼Z時代 新潮首店涌入杭城
上半年杭州零售物業(yè)市場共錄得2個優(yōu)質項目入市，分別是位于下沙板塊的龍湖吾角天街和濱江板塊的濱江銀泰，共計18.6萬平方米。其中，龍湖吾角天街是龍湖在浙江開業(yè)的第一個輕資產天街項目，聚焦年輕消費力，以運動、潮玩和設計師品牌等多元主題打造Z世代潮流集散地。濱江銀泰是濱江區(qū)的首家銀泰百貨，有近350家品牌門店相繼入駐，其中包括浙江首家盒馬鮮生PLUS店在內的多家首店，打造濱江消費新地標。上半年優(yōu)質新項目的入市拉動全市凈吸納量錄得15.8萬平方米，空置率較去年年底上調0.4百分點至2.7%。
餐飲依舊主導上半年市場需求，占比52%，包括傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品在內的多樣品類布點積極。其中，新中式國風茶飲品牌霸王茶姬線下積極布點，浙江首家CHIC1699遠洋私廚亮相萬象城，國潮糕點品牌虎頭局渣打餅行萬象城和湖濱銀泰in77雙店齊開，而韓國超人氣面包店B&C杭州首店于杭州嘉里中心開業(yè)。時尚服飾業(yè)態(tài)需求占比21%，潮流女裝需求亮眼。其中，韓國潮流女裝NO ONE ELSE杭州首店以及KIRSH浙江首店亮相湖濱銀泰in77。
杭州零售市場面向Z世代年輕消費力再次加碼，以藝術、電競、社交以及環(huán)保等元素為主題的品牌線下擴張?zhí)崴伲M產品和場景再升級。全國首家HelloArt版畫商店入駐西溪銀泰城；電競衍生國潮品牌LNG以及The Island集島浙江首店入駐湖濱銀泰in77。此外，主張可持續(xù)發(fā)展的時尚品牌Allbirds浙江首店也于近日亮相萬象城，新銳極簡品牌RESIMPLE全國首店于杭州嘉里中心開業(yè)。上半年疫情的零星散發(fā)為杭州零售市場增添了不確定性，導致消費者線下消費欲望降低，購物中心客流量以及多類業(yè)態(tài)運營均受疫情影響而不達預期。期間網紅書店言幾又退出杭州市場，其最后一家位于大悅城的直營店于二季度關閉。全市購物中心首層租金較去年年底穩(wěn)中微升0.1%，報每天每平方米21.3元。
CBRE杭州分公司董事總經理兼戰(zhàn)略顧問部負責人何達表示，2022年，優(yōu)質項目集中于年中入市，對因疫情反復而整體低迷的零售市場注入強心劑，多樣首店的引入以及貼合Z世代的主題設計為新項目帶來更多可能性。長期來看，如何應對疫情所催化的消費習慣和偏好的改變是開發(fā)商和品牌方共同的課題，而年輕消費力將支撐杭州市場多元發(fā)展。未來六個月，杭州零售物業(yè)市場預計迎來5.5萬平方米的新增供應，聚焦未來科技城板塊，有望持續(xù)完善板塊商業(yè)布局。與此同時，近日連續(xù)發(fā)布四個促消費實施細則，繼續(xù)發(fā)展‘首店經濟’與區(qū)域資源實現最優(yōu)耦合，有望推動消費市場加速回暖。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
