仲量聯(lián)行研究部創(chuàng)見性地在業(yè)內(nèi)發(fā)布辦公樓空置焦慮指數(shù)(anxiety index)——綜合“內(nèi)生”（動態(tài)空置變化）以及“外生”（市場供應(yīng)變化）兩大因素，量化分析業(yè)主實時對外招租心態(tài)，從而形成一套量化工具為辦公樓宇租金定價策略提供更多維度參考。
資管時代 信息與數(shù)據(jù)輔助決策制定
長期以來，市場對于辦公樓空置的研究聚焦于即時空置率與租金走勢的聯(lián)系，即以同一時間點項目間空置情況的橫向?qū)Ρ�，作為業(yè)主制定租金策略的決定性依據(jù)。然而，仲量聯(lián)行研究部認為，存量辦公物業(yè)步入資管時代，發(fā)展商普遍面臨租賃需求增速放緩、新增供應(yīng)迸發(fā)的多重挑戰(zhàn)；為了幫助業(yè)主實現(xiàn)物業(yè)租值最大化，利用更為科學(xué)的決策系統(tǒng)以提前預(yù)判競爭對手行為，將是降低空置成本并實現(xiàn)快速去化不可或缺的一步。
因此，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部在傳統(tǒng)的空間維度（項目總空置面積）之外，引入時間維度作為新的研究變量，定義出了一項內(nèi)生空置焦慮指數(shù)。具體而言，我們通過充分利用仲量聯(lián)行的大量歷史數(shù)據(jù)，以定期追蹤的物業(yè)所有樓層和所有單元的空置情況構(gòu)建了一個復(fù)合指數(shù)，以衡量業(yè)主因去化周期而產(chǎn)生的潛在利益損失，并以此分析空置去化周期時長與業(yè)主租賃壓力之間的關(guān)系。
通過研究廣州成熟的甲級辦公樓的歷史空置數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)：
內(nèi)生空置焦慮指數(shù)與該辦公樓平均租金呈現(xiàn)較為顯著的負相關(guān)。截選2018年至今的數(shù)據(jù)，在整體市場和珠江新城子市場，兩者相關(guān)系數(shù)可分別達到-0.87與-0.85（相關(guān)系數(shù)絕對值越接近1，則表示變量間的關(guān)聯(lián)度越強）。因而我們得以結(jié)論，除即期空置面積外，累積的空置時長也將對業(yè)主信心起到較大的負面影響。（注：全文用整體市場代表本文選取的廣州21個代表辦公樓項目之和。）
以2022年上半年度廣州甲級辦公樓租賃市場表現(xiàn)為例，由于珠江新城的某一互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)搬遷至總部大樓，導(dǎo)致超5萬平方米的空置面積被釋放，因而從空間維度推高內(nèi)生空置焦慮指數(shù)。同時受經(jīng)濟環(huán)境與疫情等多方影響，需求持續(xù)疲軟，導(dǎo)致歷史遺留以及本年度新增空置辦公樓空間的去化速度不理想，長期滯銷又從時間維度進一步推高指數(shù)。從實際的租金市場表現(xiàn)來看，廣州甲級辦公樓市場平均租金在六個月內(nèi)跌幅達到3.7%，與內(nèi)生空置焦慮指數(shù)在2022年以來不斷攀升相吻合。
內(nèi)外兼修 立體監(jiān)測項目租賃壓力
對于存量辦公樓業(yè)主而言，其壓力不僅僅來自于自身項目的空置情況，周邊近期落成或即將落成樓宇所帶來的大量供應(yīng)和租賃競爭同樣是一大壓力來源。因此，我們在內(nèi)生空置焦慮指數(shù)的基礎(chǔ)上，引入外生變量，即項目周邊區(qū)域內(nèi)、每個時點前后一定時間段內(nèi)的甲級辦公樓新增供應(yīng)量，由此形成復(fù)合空置焦慮指數(shù)。
此時，復(fù)合空置焦慮指數(shù)對于整體市場以及珠江新城CBD子市場甲級辦公樓歷史租金的相關(guān)系數(shù)分別提高至-0.95與-0.91，預(yù)示著憑借此多維的量化分析模型，我們得以更為立體地監(jiān)測每一幢目標樓宇業(yè)主的租賃壓力轉(zhuǎn)變。
聚焦競品 輔助制定定價策略
為進一步探索此項創(chuàng)新研究在商業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)用，仲量聯(lián)行研究部選取了位于珠江新城內(nèi)互為強替代性競品的五個優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓項目，探索在租賃需求縮減以及新增供應(yīng)井噴的背景下，如何利用“空置焦慮指數(shù)”捕捉辦公樓業(yè)主對于項目租金的控制力變化。
憑借數(shù)據(jù)庫的完備性，我們得以深入探討項目不同的空置面積區(qū)間、空置時長區(qū)間與租金之間的聯(lián)系。
備注：由于選取的項目具有突出優(yōu)越的地理位置與綜合物業(yè)品質(zhì)，周邊或其他區(qū)域內(nèi)近期新增的辦公樓供應(yīng)對這些樓宇的業(yè)主心態(tài)影響甚微，所以我們在此僅考慮內(nèi)生空置焦慮指數(shù)。
發(fā)現(xiàn)一
歷史數(shù)據(jù)中，當(dāng)季度新增的大面積空置單元（超過1000平方米）造成的空置焦慮指數(shù)超過臨界值（圖三橙色虛線）的現(xiàn)象共有8次，其中7次伴隨有租金下降。
發(fā)現(xiàn)二
歷史數(shù)據(jù)中，小面積空置單元連續(xù)滯銷導(dǎo)致的空置焦慮指數(shù)超過臨界線（圖三藍色虛線）的現(xiàn)象共出現(xiàn)11次，其中10次伴隨出現(xiàn)租金下降。
通過觀察上圖，我們發(fā)現(xiàn)：即時新增大面積空置總量和長期未能去化的小面積空置呈現(xiàn)一定程度的關(guān)聯(lián)。具體而言，即期新增的大面積內(nèi)生空置焦慮指數(shù)（紫色線段）出現(xiàn)回落，同時長期滯銷小面積空置焦慮指數(shù)（紅色線段）上升，兩者呈此消彼長之勢。對此現(xiàn)象我們提出一個潛在的解釋，即業(yè)主因大面積單元空置所累積的焦慮度上升之時，往往會于第三個季度開始改變租賃策略，將大面積空置單元拆分成小單元放租以加快空置去化，此時租金跌幅更為顯著（例如2022年二季度）。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，我們以算法和編程等途徑改善了租賃盤源因為信息不對稱導(dǎo)致的數(shù)據(jù)統(tǒng)計不連貫等問題，從而提高數(shù)據(jù)提取的精確度。未來，我們將擴大研究范圍，不斷優(yōu)化現(xiàn)有模型，將空置焦慮指數(shù)推廣至國內(nèi)其他城市，因地制宜地進行參數(shù)整合，為當(dāng)?shù)夭煌愋偷霓k公樓市場研究提供更為科學(xué)的量化參考指標。此外，利用仲量聯(lián)行獨有的需求端數(shù)據(jù)資源，將供需兩端的定量分析相互融合，為業(yè)主量身定制開發(fā)一套項目租金策略機制。
來源：仲量聯(lián)行
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