2021年作為“十四五”規(guī)劃的開局之年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生變化。整個行業(yè)的發(fā)展趨勢、政策傾向以及操盤界面都在發(fā)生劇變。
《2021-2022年中國產(chǎn)城發(fā)展白皮書》將圍繞產(chǎn)城發(fā)展進行系統(tǒng)化深度解析。第一，通過定義K型時代、工業(yè)地產(chǎn)價值時代、輕重并舉時代三個方面，解讀產(chǎn)城發(fā)展的新篇章和新格局；第二，從數(shù)字化、專精特新、產(chǎn)業(yè)金融三個關(guān)鍵詞，洞察新時代背景下的趨勢走向；第三，以訪談為方式，通過對在位企業(yè)、新進企業(yè)、跨界競爭企業(yè)等的模式解析和成功園區(qū)研究，總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗，為“在路上”的企業(yè)玩家提供新思路；第四，重點關(guān)注了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)、央國平企業(yè)等動態(tài)，洞悉未來行業(yè)發(fā)展的新驅(qū)動關(guān)系和新動作。
三大拐點讀懂大形勢
一、K型時代·維穩(wěn)求活
K型時代是一個洗牌的時代，其典型特征是全行業(yè)呈現(xiàn)劇烈分化的趨勢，即一個行業(yè)的利潤，很可能只集中在少數(shù)能應(yīng)對變化、實現(xiàn)創(chuàng)新的企業(yè)中，企業(yè)發(fā)展再沒有上坡路或者下坡路，只有跌宕起伏的路。
1.1.經(jīng)濟下行壓力大，逐季遞減態(tài)勢已充分顯現(xiàn)，穩(wěn)經(jīng)濟成為最重要話題
圖：2017-2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增速情況
圖：2018-2021年各季度GDP增速情況
從全年經(jīng)濟走勢來看，2021年一季度在上年新冠疫情造成的極低基數(shù)下大幅反彈，國內(nèi)GDP同比增長8.1％，但在疫情汛情、能耗雙控以及房地產(chǎn)調(diào)控的多重沖擊下，經(jīng)濟增速在二、三季度滑落至7.9%和4.9%。
分季度來看，由于“前低后高”基數(shù)效應(yīng)，2021年四個季度同比增速“前高后低”，一季度至四季度GDP同比分別增長18.3％、7.9％、4.9％、4.0％；2020年、2021年中國GDP的兩年平均增速為5.1％，各季度的兩年平均增速分別為5.0％、5.5％、4.9％和5.2％，兩年平均增速放緩。兩年潛在增長區(qū)間為5.0%至6.0%，以兩年平均增速衡量的2021年經(jīng)濟修復(fù)步伐整體僅略高于潛在經(jīng)濟增長下限，修復(fù)進度相對較緩，特別是下半年經(jīng)濟下行壓力較大。預(yù)計穩(wěn)增長的政策有進一步發(fā)力的空間。
1.2. PPI與CPI剪刀差進一步擴大，增加制造業(yè)成本，扶持政策組合拳效果顯現(xiàn)
圖：2021年1月-2021年12月國內(nèi)PPI與CPI情況
表：2021年主要工業(yè)品價格分析情況
2021年12月CPI同比上漲1.5%，環(huán)比下降0.3%；PPI同比上漲10.3%，環(huán)比下降1.2%；CPI、PPI雙雙回落，且PPI連續(xù)三月實現(xiàn)三連降，PPI與CPI的剪刀差持續(xù)收窄。從整體形勢來看，CPI與PPI分化趨于緩和，全年通脹呈整體溫和上行。
2021年12月份，保供穩(wěn)價政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，疊加原油等部分國際大宗商品價格走低影響，工業(yè)品價格有所回落。CPI與PPI的剪刀差進一步縮窄，說明上游原料價格開始收縮，下游消費價格指數(shù)開始上漲，對于中游的大宗商品企業(yè)來說成本壓力將在今年開始逐步緩解。但這并不意味著中游企業(yè)的利潤會立即好轉(zhuǎn)，主要原因也是因為原材料價格傳導(dǎo)到消費端再轉(zhuǎn)化成利潤需要一定的周期，再疊加下游需求如果并不是很旺盛，還會受到周期因素的影響，部分大宗商品企業(yè)的利潤回歸可能還需要一段時間的消磨。
考慮到全球疫情影響尚未結(jié)束，全球供應(yīng)鏈問題仍在，全球異常氣候天數(shù)明顯增多等因素，且此次PPI的連續(xù)三連降，有很大一部分原因來自于我國及時采取供需雙向調(diào)節(jié)、期貨現(xiàn)貨市場聯(lián)動監(jiān)管、預(yù)期引導(dǎo)等多項保供穩(wěn)價工作取得的階段性成效，使得煤炭、鋼材等產(chǎn)能釋放，供需缺口收斂、價格逐步回歸理性，才得以在年末出現(xiàn)CPI與PPI的剪刀差收窄跡象。
1.3. 固投增速全面回落，基建投資帶動經(jīng)濟復(fù)蘇的動力明顯不足
圖：2020-2021年各月固定資產(chǎn)投資增速（同比）情況
2021年，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）544,547億元，比上年增長4.9%；比2019年1—12月份增長8.0%，兩年平均增長3.9%。兩年平均增速來看，12月單月固定資產(chǎn)投資增速3.9%，略高于10月和11月。固定資產(chǎn)投資持續(xù)回升，說明穩(wěn)增長的政策已經(jīng)開始逐步發(fā)力見效。
分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長0.4%，遠低于新冠疫情前3.8%的年增速，甚至不及2020年0.9%的增長，基建投資依然疲弱，仍未發(fā)力。主要原因是基建投資受到多重因素制約，包括財政資金支出進度偏慢、優(yōu)質(zhì)項目較少以及對項目的嚴(yán)監(jiān)管等。房地產(chǎn)投資持續(xù)下探，調(diào)控基調(diào)不變，地產(chǎn)顯著下行。唯一帶動投資增長的是工業(yè)投資，2021年，第二產(chǎn)業(yè)投資增長11.3%，其中制造業(yè)投資增長13.5%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資比上年增長17.1%，投資帶動作用明顯。
在推進碳達峰碳中和過程中，相關(guān)設(shè)備改造及產(chǎn)業(yè)鏈更新對制造業(yè)投資可能帶來的正面影響，將成為后續(xù)制造業(yè)投資走勢的主驅(qū)動力。不過，制造業(yè)的終端需求如出口、房地產(chǎn)在今年面臨的下行壓力不減，這將限制企業(yè)擴產(chǎn)動能。
1.4. 消費需求有望逐漸釋放，消費增速可能適度上升，但增速仍將偏低
圖：2019-2021年各月份國內(nèi)社會消費品零售總額月同比增速情況
2021年，社會消費品零售總額同比增長12.5%，基本生活消費增勢較好，限額以上單位飲料類、糧油食品類商品零售額比上年分別增長20.4%、10.8%。但是兩年平均增長3.9%，遠低于新冠疫情前8%的水平。最重要原因是居民消費能力下降，導(dǎo)致居民消費能力弱的原因，一是就業(yè)壓力較大，房地產(chǎn)、教培行業(yè)受到明顯的政策端沖擊，以及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)受到的反壟斷監(jiān)管，這都對就業(yè)形成較大壓力。二是在經(jīng)濟下行壓力下，居民對未來的收入預(yù)期持較為悲觀的態(tài)度，消費動力不足。
因此，K型時代下，高質(zhì)量發(fā)展相較高速度增長顯得更為重要，尤其中國想要實現(xiàn)2035年的遠景目標(biāo)，需要更大更實效地改革開放，在結(jié)構(gòu)性框架下挖掘潛能。首先，在空間戰(zhàn)略上聚焦中國的大都市圈和城市群，今后5-10年中國經(jīng)濟的70%-80%新增長點會出現(xiàn)在這里。其次，要補足短板，第一個，石油電力、鐵路通信這些基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)效率低，還存在不少行政性壟斷，要改了才能降低全社會的成本；第二個，中等收入群體規(guī)模還不夠大，只有4億，要增加到8-9億，來擴大消費內(nèi)需；第三個，基礎(chǔ)研發(fā)能力弱，卡脖子工程要重點補上，才能讓內(nèi)循環(huán)暢通。最后，重點挖掘數(shù)字經(jīng)濟和綠色發(fā)展這兩個新的產(chǎn)業(yè)機會，它所代表的是世界級的契機，所以我們值得為自己尋找這兩個新賽道上的競爭性優(yōu)勢。
二、工業(yè)地產(chǎn)價值時代·思維轉(zhuǎn)變
工業(yè)地產(chǎn)已然不僅僅關(guān)注空間載體布局，更多的體現(xiàn)在價值的復(fù)合狀態(tài)，即關(guān)注產(chǎn)業(yè)的原點價值、關(guān)注更適配的產(chǎn)品力價值、關(guān)注資源與服務(wù)的運營價值等一系列生態(tài)價值。由此，各地政府從土地出讓的初始端口，嚴(yán)格制定指標(biāo)條件，力求實現(xiàn)價值最大化。
2.1. 工業(yè)供地：2021年主要城市土地供需相對穩(wěn)定，供求比縮小為1.05
圖：2017-2021年主要城市工業(yè)用地供應(yīng)成交情況分析（畝）
從19個主要城市看，供地價格高的地區(qū)在北上廣深，其次是東莞、佛山、南京、杭州；僅北京、沈陽、東莞工業(yè)用地供不應(yīng)求，但沈陽基數(shù)�。还┣髢赏⒐┻^于求的城市中，重慶當(dāng)仁不讓，這與重慶本身的轄區(qū)面積基數(shù)大有很大關(guān)系。
2.2. 出讓要求：諸多經(jīng)濟和技術(shù)指標(biāo)嚴(yán)苛，導(dǎo)致很多開發(fā)主體無法企及
圖：2020-2021年上海和南京分割對比分析
工業(yè)用地出讓限售嚴(yán)、要求高、責(zé)罰重。深圳工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得再轉(zhuǎn)讓，理由是避免頻繁轉(zhuǎn)讓影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。成都明確新供應(yīng)M0的產(chǎn)業(yè)用房和配套用房須由土地使用權(quán)人全部持有，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更等方式變相實施分割轉(zhuǎn)讓。上海從2020年的20%不可分割轉(zhuǎn)讓比例到2021年的42%不可分割轉(zhuǎn)讓比例、南京的33%不可分割轉(zhuǎn)讓比例到2021年的58%不可分割轉(zhuǎn)讓比例，均說明未來國內(nèi)典型城市限售政策越來越嚴(yán)格的趨勢。
2.3. 新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時代，從地產(chǎn)回歸產(chǎn)業(yè)，從模式聚焦標(biāo)桿
深圳于2019年底推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地、上海于2020-2021年共發(fā)布40平方公里產(chǎn)業(yè)新空間、廣州于2021年發(fā)布超90平方公里產(chǎn)業(yè)土地。一線發(fā)力，重點布局優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，或?qū)⒓铀賰?yōu)質(zhì)企業(yè)的聚集。在這過程中，實體企業(yè)出圈，逐步占據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)�？萍�、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭“下場” 拿地買樓，構(gòu)建以自身為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。不僅如此，優(yōu)質(zhì)企業(yè)強強合作，實現(xiàn)更高效的資源整合。金茂、華潤、中國電建房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚，實力雄厚，宏泰、中城新、上海臨港等央企作為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)運營商，產(chǎn)業(yè)資源豐富，彼此強強合作，能夠補足短板，更能打造標(biāo)桿項目。
三、輕重并舉時代·順“市”而為
產(chǎn)業(yè)土地政策收緊，行業(yè)發(fā)展已由增量轉(zhuǎn)向存量盤活的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，粗放式的園區(qū)擴張時代已經(jīng)過去，企業(yè)需要在現(xiàn)有存量的基礎(chǔ)上進行盈利深挖，因此在重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)發(fā)展輕資產(chǎn)無疑是一條很好的出路，通過輕資產(chǎn)的運營，不斷地服務(wù)更符合時代發(fā)展的企業(yè)，促使園區(qū)產(chǎn)生持續(xù)性的貢獻。
3.1. 輕重并舉、國民共進
圖：近幾年上海、杭州、南京、蘇州國資背景開發(fā)商拿地數(shù)量占比
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不存在“國進民退”,未來應(yīng)更強調(diào)“輕重結(jié)合、國民共進”。應(yīng)該強調(diào)兩個方面：第一，輕重結(jié)合，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合。第二，強調(diào)國民共進，產(chǎn)業(yè)園做好不是國家隊一家的問題，也不是民營企業(yè)可以搞成的問題，最好民營企業(yè)和國家隊結(jié)合在一起，發(fā)揮國家隊政策上、資源上、融資上的優(yōu)勢，民營企業(yè)一些運營商的一些優(yōu)勢，可以結(jié)合起來，搞成國民共進，輕重結(jié)合。這樣結(jié)合在一起，未來空間可能更大一些。
3.2. 順“市”而為，辯證看待賺錢難
表:研發(fā)總部類和生產(chǎn)制造廠房類項目配套建面占比情況
以配套為例，目前，對比研發(fā)總部類和生產(chǎn)制造廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)研發(fā)總部辦公類配套相對更加齊全，但是業(yè)態(tài)功能同質(zhì)化嚴(yán)重，造成投資回報率低，研發(fā)總部類項目投資回報率在5%左右，生產(chǎn)制造廠房類投資回報率在3%左右。研究發(fā)現(xiàn)：生活性配套應(yīng)以人定量、市場化管理，其實是可以賺錢的。
三大關(guān)鍵詞錨定新趨勢
一、數(shù)字化：跑出行業(yè)轉(zhuǎn)型升級加速度
表：全國及各省市“十四五”規(guī)劃中數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)
“十四五”期間數(shù)字經(jīng)濟將是各省市重點發(fā)展領(lǐng)域。市場規(guī)模已接近40萬億元�！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035 年遠景目標(biāo)綱要》提出：迎接數(shù)字時代，激活數(shù)據(jù)要素潛能，推進網(wǎng)絡(luò)強國建設(shè)，加快建設(shè)數(shù)字經(jīng)濟、數(shù)字社會、數(shù)字政府，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型整體驅(qū)動生產(chǎn)方式、生活方式和治理方式變革。
二、專精特新：構(gòu)建企業(yè)韌性發(fā)展新方向
圖：北交所首周市值TOP 10 企業(yè)（億元）
2022年1月，中國工業(yè)和信息化部在國新辦發(fā)布會介紹，我國專精特新企業(yè)達到4萬多家， “小巨人”企業(yè)有4762家，小巨人企業(yè)中超六成從事工業(yè)基礎(chǔ)領(lǐng)域，超七成深耕細分行業(yè)10年以上，超八成位于本省份細分市場首位；制造業(yè)單項冠軍企業(yè)有848家，專精特新中小企業(yè)規(guī)模不斷壯大。從資本市場層面來看， A股市場目前有“專精特新”企業(yè)357家，其中，滬深交易所共計339家，北交所18家，目前專精特新企業(yè)上市數(shù)量尚不足總數(shù)的10%。但北交所上市預(yù)期市值和財務(wù)門檻低于創(chuàng)業(yè)板和科創(chuàng)板，疊加政策扶持，“專精特新”將成為園區(qū)未來重點招引目標(biāo)。
三、產(chǎn)業(yè)金融：產(chǎn)融結(jié)合，為園區(qū)開發(fā)注入新活力
圖：5支首批公募REITs基金產(chǎn)品累計漲跌幅情況（%）
首批5支園區(qū)公募REITs基金產(chǎn)品漲幅和換手率均表現(xiàn)搶眼，5支公募REITs產(chǎn)品平均漲幅15.67%，5支公募REITs產(chǎn)品平均換手率154.9%，園區(qū)“投資-開發(fā)-運營-資產(chǎn)證券化退出“的新模式閉環(huán)逐漸形成。但當(dāng)前園區(qū)公募REITs仍在試驗階段，大門并未完全打開，第二批僅有2支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品獲準(zhǔn)上市，而且獲準(zhǔn)上市項目開發(fā)主體是央企、國資、國有平臺。所以，四個關(guān)鍵節(jié)點決定了園區(qū)公募REITs未來的發(fā)展情況，到底是“厚積薄發(fā)”還是“虎頭蛇尾”，即國有資產(chǎn)能否出表、民營項目何時開放、涉房背景項目能否開放、涉外資金項目能否開放。
除此以外，投資孵化成標(biāo)配，“基金+基地”或更能促進產(chǎn)業(yè)資源的共享共生共榮。
克而瑞判斷，首先，我們堅定地看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的未來；其次，轉(zhuǎn)換思維、各歸其位，企業(yè)才能最強壯、最生態(tài)的活下去；最后，我們認(rèn)為未來與國強民富和美好生活相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，都會有很大發(fā)展機會。
來源：克而瑞產(chǎn)城發(fā)展部
編輯：wangdc
