估值與投資建議

　　結(jié)合絕對(duì)估值與相對(duì)估值，基于保守審慎的原則，我們認(rèn)為公司未來一個(gè)財(cái)年內(nèi)合理股價(jià)區(qū)間為4.55至5.93元，較當(dāng)前股價(jià)有44.9%至88.8%的空間，預(yù)計(jì)公司2020、2021年歸母核心凈利潤(rùn)分別為59.7億、74.5億元，對(duì)應(yīng)最新股本的核心EPS分別為0.98、1.22元，對(duì)應(yīng)最新股價(jià)的PE分別為3.2、2.6X，維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　城市更新進(jìn)入加速時(shí)代

　　著眼于開發(fā)商的角度，一個(gè)城市更新項(xiàng)目分計(jì)劃階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段，當(dāng)從開始介入一個(gè)舊改項(xiàng)目，到拿到土地證，一般時(shí)長(zhǎng)為5至8年。近期，大灣區(qū)針對(duì)加速舊改流程的利好頻出，預(yù)計(jì)可加速舊改流程三年左右的時(shí)間。

　　大灣區(qū)城市更新絕對(duì)領(lǐng)軍者

　　公司以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，借“城市更新”領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，公司業(yè)務(wù)已覆蓋京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域，進(jìn)駐全國(guó)超50個(gè)重要城市。公司以“精耕深圳”為初期發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸步入?yún)^(qū)域領(lǐng)先，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積2680萬平方米，其中大灣區(qū)占比超過50%，可保證公司未來三年的發(fā)展及銷售的增長(zhǎng)。在壁壘頗高的城市更新方面，公司經(jīng)驗(yàn)豐富、優(yōu)勢(shì)明顯，更加聚焦于利潤(rùn)豐厚的拆除重建類的項(xiàng)目，平均毛利率可達(dá)到50%。

　　嚴(yán)格把控財(cái)務(wù)指標(biāo)，降負(fù)債成效明顯

　　自2016年以來，公司毛利率、凈利率持續(xù)提升，均處于較高水平，考慮到公司高毛利的舊改項(xiàng)目占整體銷售比例穩(wěn)中有增，我們認(rèn)為公司未來毛利率水平有望維持相對(duì)高位。公司嚴(yán)控負(fù)債水平，降負(fù)債成效明顯，預(yù)計(jì)2020全年公司的凈負(fù)債率將有望回落至120%。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　若調(diào)控超預(yù)期導(dǎo)致未來銷售不及預(yù)期從而導(dǎo)致估值及盈利預(yù)測(cè)過高。

來源: 同花順金融研究中心

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