近來，“新基建概念”頻頻引起輿論關(guān)注：區(qū)別于傳統(tǒng)的鐵路、公路、橋梁（鐵公基），新基建立足于高新科技的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力求以硬核科技補短板、促增長。根據(jù)國家發(fā)改委作出權(quán)威解讀，新基建是以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動，以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，面向高質(zhì)量發(fā)展需要，提供數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級、融合創(chuàng)新等服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施體系。主要集中3個方面：信息基礎(chǔ)設(shè)施、融合基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施。
在財政投資領(lǐng)域，則重點關(guān)注但不局限于5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能和工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等7大領(lǐng)域。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，新基建既是基建，同時又是新興產(chǎn)業(yè)，一頭連著巨大的投資與需求，另一頭牽著不斷升級的消費市場，是未來20年數(shù)字經(jīng)濟時代中支撐中國經(jīng)濟社會發(fā)展的基石。國家此舉有著一系列深刻的邏輯內(nèi)核：
1. 反映了中央政府尋求經(jīng)濟高質(zhì)量轉(zhuǎn)型增長決心，不再搞數(shù)量寬松和大水漫灌，不再依賴單純的房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長。
2. 引領(lǐng)新型城鎮(zhèn)化的方向，從關(guān)注規(guī)模和數(shù)量向關(guān)注質(zhì)量和效率轉(zhuǎn)型。
3. 體現(xiàn)了引領(lǐng)未來的高效便捷、智慧互聯(lián)、清潔生態(tài)的發(fā)展理念。
仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“我國發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，在以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局確立的背景下，數(shù)字經(jīng)濟是雙循環(huán)的主要著力點，賦能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，新基建是數(shù)字經(jīng)濟的重要載體，乘數(shù)效應(yīng)可期�！�
那么，新基建戰(zhàn)略的穩(wěn)步開展，對于中國商業(yè)房地產(chǎn)市場意味著什么？
推動商業(yè)地產(chǎn)市場成熟度、管理方式的演變
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，即使沒有疫情影響，2019年底中國主要城市甲級辦公樓空置率多數(shù)在20%以上，在巨大的供應(yīng)壓力下，部分城市存在的區(qū)位選址不匹配、城市功能不匹配、產(chǎn)業(yè)生態(tài)不匹配是造成空置率高啟的主要原因；但同時我們看到北京、上海每個就業(yè)崗位的甲級辦公樓面積只有紐約和倫敦的25%-35%，這說明高質(zhì)量的需求和供應(yīng)依然稀缺。這恰恰證明，辦公樓宇的發(fā)展由數(shù)量擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型是未來長期趨勢。
新基建的建設(shè)，包括5G、人工智能等科技將更為普及，辦公場所和辦公理念也會隨之更新。在新的辦公場景下，員工的辦公軌跡和場景將不再固定。這一更加靈活自由的辦公模式也會進(jìn)一步提升效率。新場景創(chuàng)造新需求，未來，中國的商業(yè)地產(chǎn)——尤其是辦公樓市場將面臨重塑契機，高質(zhì)量的辦公空間具備更高韌性，也更容易在未來幾年的供應(yīng)洪峰中脫穎而出。
樓宇的安全與健康管理也會因新基建而升級。大數(shù)據(jù)和人工智能的應(yīng)用將使得樓宇運營更加智慧化，提高效率、降低能耗。比如門禁系統(tǒng)、電梯控制、公共區(qū)域的電燈控制、動線指引等都能夠通過大數(shù)據(jù)的應(yīng)用來提高其運作效率。這些應(yīng)用對辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)類別的影響將十分直接并具顛覆性。
引導(dǎo)要素流動和聚集，加強城市群地位，加速城市更新步伐
新基建中，城際高速鐵路和城市軌道交通的進(jìn)一步建設(shè)是對房地產(chǎn)市場的最直觀影響。高速鐵路和城際軌道的普及，將大大縮短城市與城市之間的距離，以粵港澳大灣區(qū)為例，未來大灣區(qū)內(nèi)的城市，很有可能都變成一小時經(jīng)濟圈，城市邊界逐漸淡去，城市與城市間分工明確、協(xié)同發(fā)展。
人口、產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、資本等資源將逐漸向核心城市的核心功能區(qū)聚集，城市群在產(chǎn)業(yè)維度上由平面變?yōu)榱Ⅲw，產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)分工在區(qū)域?qū)用婕铀傩纬伞３鞘泻诵膮^(qū)金融保險、高端商務(wù)、科技創(chuàng)新和企業(yè)總部等產(chǎn)業(yè)集群的形成決定了城市的產(chǎn)業(yè)高度和潛力。仲量聯(lián)行對倫敦金絲雀碼頭的實證分析表明，1999年Jubilee線開通后三年內(nèi)，金絲雀碼頭年均新增就業(yè)崗位數(shù)是之前同期的2倍以上，物業(yè)價值提升了253%。即使經(jīng)歷了2000年的科技泡沫和2007年全球金融危機，金絲雀碼頭仍快速發(fā)展成為倫敦最重要的金融功能集聚區(qū)。
國外城市很多城市都經(jīng)歷過基礎(chǔ)設(shè)施陳舊帶來的中心城區(qū)的階段性衰落，但隨著科技回歸中心城區(qū)，帶動了城市中心區(qū)的活力和復(fù)興。國際經(jīng)驗顯示，倫敦的國王十字車站、巴特西電站、紐約Dumbo科技產(chǎn)業(yè)三角區(qū)等成功城市更新實踐也證明，創(chuàng)新資源的集聚需要政府、企業(yè)、科研院所、科技人才等各方的合力推動。中國的新基建與新一代科技創(chuàng)新在時間上同步，為創(chuàng)新回歸城市中心區(qū)提供了有利條件，同步推動城市產(chǎn)業(yè)升級和城市功能完善的“焦點均衡”。
鼓勵房地產(chǎn)科技創(chuàng)新，加速城市功能融合
城市軌道、互聯(lián)網(wǎng)和人工智能的發(fā)展，將進(jìn)一步改變每個人的生活方式、出行方式和社交方式，打破業(yè)態(tài)壁壘、縮短商業(yè)、商務(wù)、文化、娛樂、社交、旅游、休閑等各項活動的心理距離和時間，為城市特色資源的輻射帶來規(guī)模腹地，為城市多元文化包容創(chuàng)造機會，線上與線下的交流互動更加頻繁，基于價值觀的社群結(jié)構(gòu)將快速變化和演進(jìn)，小眾品牌、定制產(chǎn)品、個性化服務(wù)的需求成為常態(tài)。事實上，辦公樓、商業(yè)等領(lǐng)域的文化介入、社群營造、科技應(yīng)用已經(jīng)成為運營創(chuàng)新的重要方面。
科技讓在小范圍空間內(nèi)實現(xiàn)全業(yè)態(tài)城市功能服務(wù)成為可能，疫情之后，線上辦公、線上教育、線上醫(yī)療、線上消費將更加普及，減少實體交通壓力和時間消耗。城市復(fù)合功能與城市復(fù)合空間可能在實體方面高度一致，也可能在虛擬社區(qū)中高度融合�！靶≥p新”、“趣共享”、“重文化”、“微社交”、“創(chuàng)展售”等成為城市功能融合創(chuàng)新探索的方向。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部總監(jiān)黃志輝表示：“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從公路到高鐵再到信息化，對應(yīng)中國經(jīng)濟從‘世界工廠’到高鐵經(jīng)濟再到數(shù)字經(jīng)濟，每一次基礎(chǔ)設(shè)施的升維，都會催生新業(yè)態(tài)、新模式、新經(jīng)濟。房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)把握新基建市場機遇，為產(chǎn)業(yè)智能化變革賦能的同時，實現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型發(fā)展。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
