商辦資產(chǎn)大宗交易方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月末，今年內(nèi)地共計(jì)錄得31宗商辦資產(chǎn)大宗交易事件。

　　和去年同期相比，商辦資產(chǎn)交易宗數(shù)實(shí)現(xiàn)增長，成交總金額為529.68億元（不含北大方正資產(chǎn)包，中糧置業(yè)案例取交易總價(jià)均值），平均每單交易金額為17.66億元。

　　其中，最大的交易金額由復(fù)星國際創(chuàng)造。3月32日，復(fù)星國際發(fā)布公告稱，復(fù)星國際間接全資附屬公司與中融信托簽訂協(xié)議，擬以63.42億元現(xiàn)金收購復(fù)星外灘50%的股權(quán)。公告顯示，復(fù)星外灘持有唯一物業(yè)是上海外灘金融中心（BFC）物業(yè)。

　　截至2021年底，BFC物業(yè)的價(jià)值約為230.78億元；復(fù)星外灘未經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)分別為243億元和126.84億元，2021年除稅前凈利潤為5.07億元，相比2020年除稅前凈利潤10.69億元下降52.57%。

　　復(fù)星外灘是由復(fù)星國際和中融信托各持股50%，交易完成后，復(fù)星國際將間接擁有復(fù)星外灘100%的股權(quán)。

　　回顧去年同期，最大交易金額為平安人壽以330億元收購凱德來福士六個(gè)項(xiàng)目。最高交易金額大幅收縮的原因，除了資產(chǎn)機(jī)會(huì)異同，還和投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守有關(guān)。

　　值得注意的是，雖然上半年上海因疫情管控封城兩個(gè)月，但仍是最受商辦投資者青睞的城市，主要與其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)，金融、TMT及專業(yè)服務(wù)等落戶上海，引領(lǐng)辦公租賃行業(yè)的發(fā)展。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月，上海商辦資產(chǎn)交易宗數(shù)以及交易總金額均位居內(nèi)地城市首位，共計(jì)12宗商辦資產(chǎn)交易事件，交易總金額達(dá)367.24億元，平均每單商辦資產(chǎn)交易金額為30.6億元。

　　觀察資產(chǎn)交易買方可以發(fā)現(xiàn)，上海商辦資產(chǎn)買家以自用型為主，如奈雪的茶收購萬象企業(yè)中心、鄂爾多斯26.73億元購買上海靜安區(qū)上海蘇河灣中心寫字樓、中谷物流29億元收購上海佳兆業(yè)金融中心等案例。

　　企業(yè)選擇購買而非承租物業(yè)作為第二總部，除了基于辦公用房目的外，或有資產(chǎn)保值增值的考慮。

　　二季度疫情反復(fù)給上海商辦市場帶來的不確定性增加，而商辦大宗交易仍展現(xiàn)了較強(qiáng)的韌性。下半年疫情得到有效控制以及復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，預(yù)計(jì)上海大宗交易市場維持積極，同時(shí)自用型買家購置辦公物業(yè)的趨勢將持續(xù)。

　　同時(shí)，今年商辦資產(chǎn)交易市場明顯的特點(diǎn)是部分債務(wù)承壓、銷售下滑、面臨資金壓力的房企選擇出售手頭上的核心資產(chǎn)，交易標(biāo)的折價(jià)幅度明顯加大。出售商辦資產(chǎn)成為房企緩解資金流動(dòng)性緊張的重要途徑。

　　如富力地產(chǎn)為保障"16富力4"債券持有人利益，將蘇州天鵝港華庭項(xiàng)目和南寧富雅國際商業(yè)基地項(xiàng)目用于債券的質(zhì)押增信。6月份，公開市場表示合景泰富正尋求整體出售寫字樓，這可能會(huì)籌集55-57億元，用于償還即將到期的債務(wù)。

　　越來越多的房企將商辦資產(chǎn)擺上貨架也將為市場帶來更多投資機(jī)遇，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價(jià)流出，或成資方低成本入手的好時(shí)機(jī)。

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編輯：jinbao