“要防止商業(yè)聯(lián)排以后成為行業(yè)新的測算法則，地價繼續(xù)拍高，利潤仍然不會有提升，且留下了更多的規(guī)劃隱患。” 今年3月，就有浙江省杭州業(yè)內(nèi)人士在微信朋友圈評論杭州住宅配套商業(yè)問題。

　　時隔4個月，杭州開始糾偏。

　　政府：禁止住宅商業(yè)配套獨立布置

　　澎湃新聞獲悉，7月13日，杭州市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布“關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施”的內(nèi)部通知。

　　通知要求，對已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。（住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。） 請各分局在審批中嚴(yán)格落實。

　　記者致電杭州市自然資源與規(guī)劃局，工作人員表示，情況屬實。在記者進一步詢問為何禁止，該工作人員則表示， 企業(yè)要做商墅，而類別墅是被禁止的。

　　同時，杭州市自規(guī)局蕭山分局工作人員則表示，管控配建的內(nèi)容是以內(nèi)部通知的形式于7月13日發(fā)布的，現(xiàn)在是這么執(zhí)行。

　　所謂商墅，顧名思義在商業(yè)性質(zhì)的地塊上建造的別墅。本文提及的商墅則是，前期設(shè)計審批合規(guī)，但在設(shè)計階段即考慮后期改造為別墅的商鋪。

　　房企人士：實為叫停商墅

　　為了利潤，房企將風(fēng)險推向了購房者一邊。

　　來自杭州的房企人士唐本向澎湃新聞表示，杭州的這個做法是“叫停了商墅”。在杭州，住宅地塊的配套用房最大建筑面積可以占地塊地上總建筑面積的10%，有人打起了這個10%的主意。

　　唐本解釋稱，文件一般只會明確社區(qū)配套用房等公益性配套用房的面積，其他的部分不做具體要求。有的房企會設(shè)置沿街商鋪、底層商鋪等產(chǎn)品，但是今年的住宅規(guī)劃中開始出現(xiàn)了一批不一樣的“商鋪”。

　　據(jù)唐本介紹，最早設(shè)計獨立布置的商鋪的房企是萬科競得的編號為杭政儲出【2020】69號地塊。

　　澎湃新聞注意到，該地塊公示的規(guī)劃方案顯示，地塊規(guī)劃建造13幢24-26層的高層商品住宅樓，1幢16層的自持住宅樓和6幢低層商業(yè)。其中，S4、S5和S6三幢商業(yè)均為2層商業(yè)樓，面向京杭大運河。

杭政儲出【2020】69號地塊建設(shè)規(guī)劃公示圖，來源：杭州市規(guī)劃與自然資源管理局

　　按照杭州市的最新規(guī)則，像萬科這樣的獨立布置的配套商業(yè)將不再被允許。

　　配套商業(yè)如何變身別墅

　　在杭州房企圈，另一個頗受關(guān)注的項目為綠城中國在編號為杭政儲出【2020】75號地塊上規(guī)劃的項目，該項目位于杭州市江干區(qū)牛田板塊（以下簡稱為綠城牛田項目）。

　　規(guī)劃公示圖顯示，該項目西側(cè)為部分15層至16層的商業(yè)樓，東南側(cè)則為僅一層的商業(yè)體。

杭政儲出【2020】75號地塊建設(shè)規(guī)劃公示圖，來源：杭州市規(guī)劃與自然資源管理局

　　熟悉該項目的業(yè)內(nèi)人士透露，通過規(guī)劃部門審批的設(shè)計是符合規(guī)范的，如設(shè)計單層約五米層高，增加夾層設(shè)計。

　　澎湃新聞從綠城中國員工處獲取的該項目東南側(cè)商業(yè)部分的內(nèi)部方案顯示，該部分被稱為商業(yè)BOX戶型，僅有一層的商業(yè)體層高為5米，并設(shè)計為層高4.2米的工具間。

　　經(jīng)過系列改造之后，計容面積約為150平方米的商鋪將變身為有庭院、有露臺，實得建筑面積約為315平方米的別墅。

　　唐本稱，這是行業(yè)內(nèi)公開的秘密，設(shè)計符合規(guī)范，但設(shè)計之初是奔著改造去的，大家在內(nèi)部討論時也是明確這是“商墅”項目。日后銷售出去，到了購房者手里可以打掉夾層，進行改造，但銷售之后的改造責(zé)任不在房企，違規(guī)也是購房者違規(guī)。

　　對此，澎湃新聞記者曾在4月7日采訪杭州市規(guī)自局江干分局工作人員。對于配套的商業(yè)用房有改造為商墅的風(fēng)險，該工作人員表示，規(guī)劃部門是按照規(guī)范審批的。房企拿地開始規(guī)劃部門就在關(guān)注，在指標(biāo)允許的情況下，會支持房企的設(shè)計方案。

　　該工作人員表示，在房企方案設(shè)計階段，有和企業(yè)溝通，商業(yè)配套不能作為別墅銷售。建設(shè)商墅的隱患規(guī)劃部門也是考慮到了，也對項目做了很多限制。這些規(guī)劃方案，也是日后城管等部門遇到違建等執(zhí)法的依據(jù)。

　　房企緣何鋌而走險？

　　另有房企人士張增告訴澎湃新聞，其所在公司在杭州市首批集中供地中競得的住宅地塊，報批的規(guī)劃設(shè)計方案即包含商墅。公司在做市場調(diào)研和成本測算階段，對比過上述萬科項目和綠城項目，并進行學(xué)習(xí)。

　　緣何拋棄住宅，轉(zhuǎn)為建設(shè)被禁止的商墅？

　　張增表示，這還是和杭州的競拍規(guī)則有關(guān)，“限地價+限房價+競自持+競配建”，盡管政府限制了地價和房價，但是競的自持和配建部分需要成本，想要獲取地塊只能降成本，常規(guī)方式比拼不過其他房企，只能從配建商業(yè)想辦法。

　　張增給記者算了一筆賬：如果住宅限價為28000元/平方米，商墅定價約為50000元/平方米。10萬平方米計容建筑面積，10%用于公建配套，扣除應(yīng)建公建配套面積，能多建7%左右，也就是7000平方米，一平方米售價增加22000元，相當(dāng)于多了1.5億元的貨值，競拍活動中1000萬元一手的話，估計能多出10來手。

　　有多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，政府的整治大家是歡迎的，對企業(yè)而言是減小了經(jīng)營的風(fēng)險，但是希望土地出讓方和主管部門能夠完善競買規(guī)則，可以學(xué)習(xí)上海等地，在保證房企一定利潤的條件下制定競買規(guī)則，這也是對房屋質(zhì)量和購房者的保護。

　　今年6月，經(jīng)濟日報曾發(fā)表名為《新房質(zhì)量問題如何破解》的文章，即談及“限房價，競地價”問題。文章稱：房屋質(zhì)量問題頻現(xiàn)還與市場調(diào)控限價政策有關(guān)，限價導(dǎo)致限質(zhì)。為遏制房價過快上漲勢頭，政府部門要求某一區(qū)域房價不得高于一定價格，或者在土地出讓環(huán)節(jié)就明確“限房價，競地價”，地塊上的房價在土地出讓時就會被鎖定。盡管從數(shù)據(jù)上看房價很快能控制住，但房價被限，地價卻不低，限價擠壓了開發(fā)企業(yè)的利潤空間，“羊毛出在羊身上”，很多開發(fā)商通過降品質(zhì)來保住利潤，導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)下滑，出現(xiàn)諸如設(shè)施簡配、綠化縮水、建材劣質(zhì)等問題。

　　來源：澎湃新聞

編輯：wangdc