近日，北京市西城區(qū)嚴格落實“731政策”多校劃片后，西城區(qū)某學區(qū)房價格下降百萬元出售，引起市場熱議。據(jù)記者實地走訪北京市西城區(qū)的德勝、金融街、月壇這三大主要學區(qū)房片區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前樓市出現(xiàn)降價出售的情況，只是市場少例。受政策落實影響，大多數(shù)業(yè)主買主都仍處于觀望狀態(tài)。
百萬元降價出售是個例 市場觀望情緒濃厚
“因為多校劃片落地執(zhí)行，最近的成交沒有那么多，價格也下來了一點”德勝片區(qū)鏈家的房產(chǎn)中介對記者介紹道，“最近有一套以868萬元市場價售出的60平米左右的房子，價格降了100多萬元，這是受政策影響后，麗陽區(qū)域唯一的成交�！�
據(jù)上述房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，這位業(yè)主確定了置換房所以著急用錢周轉，就降價出手了。但大多數(shù)業(yè)主并不是那么著急，房價回調(diào)就決定先不賣了。
記者又以購房者的身份在線上、線下咨詢了多個中介平臺，多位房產(chǎn)經(jīng)紀人均對記者表示，目前市場變化不大，不會出現(xiàn)大幅降價的情況，除非個別著急出售的情況。
據(jù)記者走訪的我愛我家房產(chǎn)經(jīng)紀人表示：“目前市場價格變化不大，大多數(shù)業(yè)主還是處于觀望狀態(tài)，不著急買賣房。”
一位在月壇購買學區(qū)房的家長和記者談到，“雖然買了西城區(qū)的學區(qū)房可能被調(diào)劑，但不買孩子連上好學校的機會都沒有，因此選擇入手月壇的學區(qū)房”。他表示，自己的孩子2025年才上小學，相對于2022年至2024年入學高峰，2025年被調(diào)劑的可能性相對較小。
據(jù)了解，這位家長是在2020年7月31日后，賣掉朝陽區(qū)的新房，花800萬元置換的月壇50平米的“老破小”學區(qū)房。
對此現(xiàn)象，IPG首席經(jīng)濟學家柏文喜則認為：“目前學區(qū)房市場觀望狀態(tài)濃厚，反映了市場對‘731政策’執(zhí)行的可持續(xù)性呈觀望及心存僥幸的心態(tài)�！�
全聯(lián)并購公會信用專家委員會專家安光勇對記者分析稱：“即便目前推出了多校劃片的一些政策，會帶來學區(qū)房價格的下降，但不會降到相同條件下的非學區(qū)房的價格，多校劃片只是把之前學區(qū)房100%進入重點小學的概率降低。因此，學區(qū)房仍然會比相同條件下的非學區(qū)房價格高。”
新政落地“學區(qū)房”投機屬性漸顯
事實上，西城區(qū)“731政策”早在2020年4月30日就已出臺，即自2020年7月31日后在西城區(qū)購房將全部以“多校劃片”方式入學，且六年內(nèi)只提供一個學位。
但據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，自2020年7月31日以后，西城區(qū)的房價仍呈上升趨勢，并且在今年3至6月迎來成交小高峰，這也就意味著在新政的出臺后學區(qū)分配的不確定性，并未降低西城區(qū)樓市的熱度。
看懂研究院研究員張雪峰認為，“731政策”的出臺在一定程度上體現(xiàn)出了學區(qū)房并不是一個投資品，而是一個具有投機屬性的商品。
張雪峰對記者分析稱，“學區(qū)房”的價值主要在于其優(yōu)質(zhì)的教育資源和投資價值（等不需要的時候可以賣掉賺取差價），但由于多校劃片新政的出臺，學區(qū)房由一對一變?yōu)榱艘粚Χ啵M入優(yōu)質(zhì)學校的不確定性，增強了學區(qū)房的投機屬性。學區(qū)房的溢價是由優(yōu)質(zhì)學位決定的，一旦學位價值產(chǎn)生變化，學區(qū)房的價格也會隨之變化。
“因為政策每時每刻都在變動，且不可預測，很多人買學區(qū)房都是提前布局，那么，你就很難判斷等到你孩子上學的時候或者當你需要出售的時候是一種什么樣的市場環(huán)境和政策環(huán)境�！睆堁┓迦缡钦f。
在柏文喜看來，嚴格執(zhí)行多校劃片政策，對于學區(qū)房市場短期影響明顯，會導致單一名校所在學區(qū)的學區(qū)房投資價值的相對下降，有利于去除學區(qū)房交易中的學位溢價現(xiàn)象，助力解決教育資源的公平公正以及杜絕學區(qū)房炒作等問題。
監(jiān)管出擊嚴查學區(qū)房概念炒作
雖然市場和家長們還在觀望博弈，但總體來說，目前無論是監(jiān)管層的態(tài)度還是政策的風向，都在朝著給學區(qū)房“退燒”的方向加快邁進。
尤其是今年4月30日，中共中央政治局召開會議，強調(diào)“防止以學區(qū)房等名義炒作房價”，進一步釋放了管控學區(qū)房炒作的信號，各地相關整頓政策隨即提速落地。
7月6日，西城區(qū)房管局通過官方微信發(fā)布消息稱，為確保西城區(qū)教改政策平穩(wěn)執(zhí)行，于7月4日上午約談了轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛我家、21世紀不動產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，并部署了三“不”要求：不得以學區(qū)房為賣點發(fā)布房源；不接受價格明顯高于市場價格的委托；不得參與炒作學區(qū)房的任何活動。
此外，日前，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的兩名員工，因針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息，引發(fā)群體性聚集，被刑事拘留。同時，西城區(qū)房管局立案調(diào)查我愛我家公司，責令公司對涉事門店停業(yè)整頓對涉事員工嚴肅處理，并要求在公司內(nèi)部立即開展自查自糾。
另據(jù)北京我愛我家官方微信消息，自7月12日起，公司西城、東城轄區(qū)內(nèi)門店、海淀主要學區(qū)周邊門店，采取閉店學習方式，對門店經(jīng)紀人員進行不少于一周的全員強化培訓學習。在閉店培訓期間，暫不承接新委托業(yè)務。
來源：證券日報
編輯：wangdc
