售樓處封閉，中介推遲營業(yè)，在建項目的工期延長……對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，新冠肺炎疫情帶來的影響不僅在于春節(jié)期間所有的交易、生產(chǎn)與經(jīng)營都按下了暫停鍵，還在于原本期待的“金三銀四”或成為泡影。
《法制日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前至少已有20個多省市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策，涉及放寬房企土地出讓金、稅費繳納時限，甚至還有放寬預(yù)售條件的。
但這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了改變。與此同時，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門也在密集發(fā)聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。
這究竟意味著什么？業(yè)內(nèi)專家在接受《法制日報》記者采訪時說，不應(yīng)將上述地方政策視為放松或刺激房地產(chǎn)的信號，中央堅持“房住不炒”的決心沒有動搖，房價也不會大起大落。值得注意的是，這次疫情改變了不少人的購房理念。展望未來，政府治理能力較強、人均醫(yī)療資源較多的地區(qū)或?qū)⑹艿礁嗲嗖A。
疫情來襲樓市停擺 房企發(fā)起線上自救
2月13日，恒大宣布實施全國所有樓盤網(wǎng)上購房的營銷措施，一度引起熱議。七五折的促銷，繳納5000元定金即可預(yù)定房源，5月10日前購房者均享有最低價購房權(quán)益……力度不可謂不大。
此后，房多多推出小訂寶和線上售樓處，成交一套額外5000元返利；貝殼找房宣布減免106個城市兩個月的業(yè)務(wù)平臺費，推出了VR售樓部；安居客則推出了“安心在線購房季”集合超過5000個樓盤的優(yōu)惠活動，通過VR售樓處連接買房用戶和開發(fā)商；富力集團啟動“好房子，網(wǎng)購吧”創(chuàng)新營銷行動，包含了“全民營銷+網(wǎng)上售房+購房大優(yōu)惠+無理由退房+差價補償”；世茂推出了自己線上賣房的“三大方案”，優(yōu)惠多多。
線上賣房成為房企“活下去”的自救模式，究竟效果如何？《法制日報》記者近日以購房者的身份聯(lián)系某房企銷售員后，發(fā)現(xiàn)并未出現(xiàn)所謂的“手慢無”現(xiàn)象，自促銷以來多日過去，還有許多房源可選，而且此后銷售員多次聯(lián)系《法制日報》記者，希望幫他“沖業(yè)績”。
不過，線上賣房對于房企自救還是有積極意義的。以恒大為例，近日其公布的一組銷售數(shù)據(jù)看上去還不錯。遠(yuǎn)東資信研究部研究員陳心潔告訴《法制日報》記者，恒大雖然身陷“先漲價后打折”的爭議，“活動或許有水分，但對購房者還是很有吸引力的”，恒大深諳購房者的心理，通過促銷大幅提高了線上售樓模式的蓄客能力，有利于加速回款。
有人將線上銷售稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“救命稻草”。連日來，在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)有了一系列不同尋常的操作：不僅“線上賣房”，還搭配“?天無理由退房”“網(wǎng)紅引流”等手段拼命攬客。
自疫情暴發(fā)以來，樓市幾乎處于停擺狀態(tài)。春節(jié)期間全國諸多大城市出現(xiàn)了零成交和零供應(yīng)。
遠(yuǎn)東資信向《法制日報》記者獨家披露的一份報告顯示，自1月23日起已有超百余城暫時關(guān)閉商品房線下售樓處，暫停房產(chǎn)交易活動。為了扭轉(zhuǎn)局勢，房企紛紛搭建線上售樓處，由于無法實現(xiàn)線下看房、簽約，線上售樓處效果不佳，各地除夕至2月9日期間商品房銷售基本停止。
“往年春節(jié)期間是返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮期，而今年受疫情影響，房企春節(jié)返鄉(xiāng)營銷停止，這部分需求基本消失。從目前情況來看，返鄉(xiāng)置業(yè)的主力城市(基本是一些三四線城市)受影響較大。”陳心潔說，保守估計1月至2月全國商品房銷售面積同比下降50%，2020年全國商品房銷售面積同比將至少下降4.6%。
陳心潔補充道，以上預(yù)測的前提是疫情在短期內(nèi)能得到有效控制，若疫情持續(xù)時間較長，對全年商品房銷售面積的影響將更大。往年1月至2月通常是商品房銷售淡季，銷售面積一般約占全年的8%至8.5%，疫情必然會對短期內(nèi)商品房銷售產(chǎn)生巨大沖擊，但長期來看對全年影響有限�！安贿^，無論從哪個角度分析，新冠肺炎疫情對于2020年房地產(chǎn)銷售的負(fù)面影響都將超過SARS疫情。”
同時，報告稱，“受疫情影響，短期內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金收入大幅下降，而更長遠(yuǎn)的影響是，若疫情導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟增長不及預(yù)期，消費不振，商場商戶失去信心引發(fā)退租潮，則商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊將更大”。
疫情出現(xiàn)后，居民到商場購物的次數(shù)大幅減少，同時除一線城市外春節(jié)期間大部分省市商場關(guān)門歇業(yè)(超市、藥店除外，整體開業(yè)率約40%至50%)，租金成為一些中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，商戶退租率明顯提高。
1月底至2月初，多家商業(yè)地產(chǎn)公司宣布對旗下商鋪租戶實施不同規(guī)模的租金減免。業(yè)內(nèi)預(yù)計，僅萬達(dá)商管集團一家減免就超過30億元。
防資金鏈斷裂風(fēng)險 降價促銷加速回款
在需求端受到?jīng)_擊的同時，供給端同樣存在問題。首先，土地市場短期內(nèi)供求兩端均大幅下滑。為配合疫情管控要求，避免現(xiàn)場人群聚集，北京、重慶、武漢、上海、石家莊、福州、蘇州、天津、南通等多個城市推遲土地拍賣時間，出讓時間推遲數(shù)日不等，導(dǎo)致1月下旬起土地供應(yīng)和成交均大幅減少。
1月，中指研究院發(fā)布的300城供應(yīng)土地面積環(huán)比縮水近七成，同比縮水近四成；成交土地面積環(huán)比下滑超七成，同比下滑近五成。
“從以往的推地節(jié)奏來看，政府通常選擇在下半年尤其是年底集中供地，上半年供地往往不足全年供地計劃的一半。此次疫情的出現(xiàn)，導(dǎo)致政府第一季度甚至上半年的供地計劃大受影響，再加上疫情期間減稅、公共財政支出大幅增長等情況，疫情過后或?qū)⒋嬖诩铀俟┑氐目赡�。”報告認(rèn)為，此次疫情或?qū)⒂绊懲恋厥袌龅墓?jié)奏，“但從宏觀來看并未影響整體熱度，土地市場的穩(wěn)定回暖指日可待”。
此外，由于建筑施工企業(yè)復(fù)工時間受疫情影響延后，房企施工行為和全年工程進度也將受到影響。這意味著新盤延遲推出，房地產(chǎn)投資增速穩(wěn)步下行�！暗谝患径刃麻_工面積損失巨大，土地購置費也受到一定程度影響，預(yù)估2020年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額合計將下降19.5%。若疫情能在第一季度得到控制，且忽略后續(xù)月份的影響，則預(yù)估2020年房地產(chǎn)投資增速約為4.5%左右。”陳心潔說。
房地產(chǎn)行業(yè)也將隨之迎來新一輪洗牌。報告斷言，全國房企第一季度銷售數(shù)據(jù)將近乎腰斬，疫情已對房企銷售回款帶來巨大沖擊，那些依靠高周轉(zhuǎn)回流資金或在疫情高發(fā)地區(qū)布局較多的房企壓力會很大，有資金鏈斷裂的風(fēng)險。
據(jù)統(tǒng)計，2019年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生并購221次，并購規(guī)模高達(dá)1840.6億元，一些實力突出的百億房企在2019年內(nèi)都有多次并購行為，行業(yè)集中度也相應(yīng)有所提升。而排名靠后的房企融資渠道明顯收窄，融資成本提高。“若疫情導(dǎo)致這些中小房企資金鏈斷裂并因此倒閉，將會進一步提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度。”陳心潔說。
報告稱，預(yù)計疫情過后大部分房企會采取降價促銷的方式加速回款，短期來看，這種方式確實可以獲得更多的現(xiàn)金流，但由于一些中小房企融資受限，這些現(xiàn)金流更多用于還債，而實質(zhì)性大幅降價促銷會強化房價下跌的預(yù)期，不利于后續(xù)銷售回款。因此，對外部融資過于依賴的房企，信用風(fēng)險相對較高，一旦資金鏈斷裂，就會出現(xiàn)違約，甚至破產(chǎn)。尤其是對于大量使用債券直接融資的房企來說，債務(wù)到期并不會因銷售放緩而推遲，若房企自身流動性緊張，且短期銷售回款不及預(yù)期，屆時將面臨更大的償債及融資壓力。
“當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題是一些房企面臨資金鏈緊繃、甚至斷裂的風(fēng)險�！敝袊缈圃菏澜�(jīng)政所研究員徐奇淵說。
“房住不炒”基調(diào)未變 購房理念或?qū)⒆兓?/STRONG>
在此背景下，不僅房企發(fā)起“自救”，多地政府也紛紛出臺政策。僅在2月11日至15日這5天的時間里，就有上海、西安、無錫、天津、福州等地調(diào)整土地出讓金繳交期限，允許受疫情影響的企業(yè)申請延期繳納土地出讓金，不收取滯納金。
上海、浙江、無錫、天津、福州順延項目開竣工期限，土地出讓合同關(guān)于開竣工、投達(dá)產(chǎn)的履約時間要求可根據(jù)疫情自動順延，不計入違約期并不收取違約金。
無錫和福州調(diào)整房地產(chǎn)預(yù)售條件，疫情防控期間預(yù)售部分達(dá)到總投資額25%以上，按規(guī)定予以辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。
浙江、西安、無錫、廣西推行網(wǎng)上審批服務(wù)，實行不動產(chǎn)登記“不見面”辦理，幫助房地產(chǎn)開發(fā)和中介企業(yè)促成交易。
“這些政策在一定程度上緩解了房企資金壓力，但鑒于疫情拐點目前尚未完全明確，仍存較大不確定性�！眻蟾嬷赋�，在“因城施策”的調(diào)控思路指導(dǎo)下，各城市均有一定的自主調(diào)控空間，預(yù)計未來還會有更多城市出臺類似支持政策，但不應(yīng)將這些政策視為放松或刺激房地產(chǎn)的信號。
尤其是從2月16日到19日，僅4天時間內(nèi)，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。
遠(yuǎn)東資信董事長、全國資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會委員楊秋嶺認(rèn)為，多地持續(xù)出臺房地產(chǎn)供給側(cè)政策，以行業(yè)層面為主，主要是針對開發(fā)商資金壓力的緩解，但基調(diào)仍是“房住不炒”“因城施策”。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，這表明決策層對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場充滿信心，也是在房地產(chǎn)方面再次向市場發(fā)出明確的政策不變信號，同時也是向地方政府發(fā)出明確的政策指引。
徐奇淵稱，面對疫情沖擊，當(dāng)前的調(diào)控政策一方面仍應(yīng)堅持“房住不炒”的原則；另一方面應(yīng)從現(xiàn)實出發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)給予階段性的、邊際上的政策寬松，以穩(wěn)定房企的資金流，避免對經(jīng)濟、金融系統(tǒng)產(chǎn)生較大的負(fù)面外溢效應(yīng)。具體而言，第一，政策應(yīng)一視同仁對待房地產(chǎn)業(yè)，為其提供信貸紓困；第二，適度放寬監(jiān)管額度限制；第三，稅費適當(dāng)減免，繳納期限酌情調(diào)整；第四，鼓勵、引導(dǎo)地方政府“因城施策”“因企施策”，適當(dāng)增加定向支持。
總體而言，在業(yè)內(nèi)人士看來，2020年樓市調(diào)控基調(diào)仍以穩(wěn)為主，房地產(chǎn)市場總體趨穩(wěn)，房價不會大起大落。但對于購房者而言，有一點預(yù)計將改變。
“這次疫情也改變了不少人的購房理念。展望未來，政府治理能力較強、人均醫(yī)療資源較多的地區(qū)或?qū)⑹艿礁嗲嗖A，而且選擇樓盤時會更注重物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。無房者重新認(rèn)識到房子的重要性，疫情結(jié)束后或?qū)⒂幸恍┬略鲑彿啃枨��！标愋臐嵳f。
來源：法制日報
編輯：wangdc
