2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
在"解構(gòu)：寫字樓的運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理"為主題的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵擔(dān)任主持，國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱、北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理、大家保險(xiǎn)大家置業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)顚�、京印國際中心總經(jīng)理王榮芳展開了思想的交流與碰撞，通過對(duì)寫字樓運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理的討論交流，來找尋出行業(yè)在過去一年的新模式、新玩法、新案例。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)常務(wù)會(huì)長、國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司 總經(jīng)理魏凱先生在圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)的發(fā)言實(shí)錄：
大家對(duì)國貿(mào)都非常了解。疫情過后大家認(rèn)為反而更困難了，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，對(duì)我們影響也特別大。但是，國貿(mào)還是逆勢(shì)而上。從結(jié)果來說，首先今年從營業(yè)額到利潤額是30多年的最好成績。本來去年已經(jīng)是最好成績了，從我們自己來說也是很欣慰，想不到今年又是一個(gè)最好成績。可想而知，從國貿(mào)來說，這個(gè)成績我相信大家都會(huì)感覺到不容易。確實(shí)不容易，因?yàn)槲C(jī)實(shí)際上是這個(gè)行業(yè)的問題，但是大家也很清楚，危險(xiǎn)跟機(jī)遇是并存的。
剛才郝總講了一些服務(wù)內(nèi)容，我認(rèn)為比我們做得還好，但是國貿(mào)的租金高，這是事實(shí)。所以我們也感覺到同行之間大家是合作共贏，是一個(gè)共識(shí)。
所以，我想從產(chǎn)品迭代的角度，我給大家舉幾個(gè)例子，國貿(mào)的一些模式供大家參考。
第一，二次裝修。二次裝修實(shí)際上是特別大的痛點(diǎn)，首先裝修時(shí)間周期長，我們一般情況下是三個(gè)月，三個(gè)月有些租戶還是裝不完、怨聲載道，為什么？因?yàn)榘滋觳辉S施工，一些特殊時(shí)間不許施工等等，總之很多租戶在這方面非常不滿意。同時(shí)也是我們非常大的痛點(diǎn)，但是我們現(xiàn)在采取了一個(gè)新的技術(shù)，叫BIM裝配式，我們現(xiàn)在裝修周期能壓縮到一個(gè)月�？上攵瑥娜齻�(gè)月變成一個(gè)月，對(duì)我們來說是怎么能實(shí)現(xiàn)的呢？因?yàn)槲覀兪强梢园滋焓┕ち�，這實(shí)際上是非常難得的一個(gè)技術(shù)。
第二，環(huán)保。因?yàn)榇蠹叶己芮宄鈶粞b修完以后要放味，很多租戶也沒辦法，所以經(jīng)常產(chǎn)生一些問題。我們?cè)诮粯堑臅r(shí)候必須測(cè)試，告訴你不是我的問題，但是沒有解決根本問題，租戶還是不滿意。我們現(xiàn)在交樓即入住，為什么能做到這個(gè)水平呢？因?yàn)樗械牟牧线M(jìn)來，所有的包括家具進(jìn)來之前先測(cè)試，合格才能進(jìn)來，因?yàn)槲覀冐?fù)責(zé)裝修了，所以我們就能夠發(fā)揮主動(dòng)性了。
第三，成本。大家很清楚二次裝修的成本非常高，可是我們現(xiàn)在很多的因?yàn)槭茄b配式了，所以我們很多材料是可以重復(fù)利用的，我們基本上能做到50%以上的重復(fù)利用，以后我們要達(dá)到80%以上的重復(fù)利用，可想而知成本會(huì)大大降低。同時(shí)我們沒有待租，也沒有租期恢復(fù)的概念，這都是成本降低的。過去是三個(gè)月裝修期、三個(gè)月給客戶免租期，我們現(xiàn)在一天都不給，為什么？因?yàn)槲覀冐?fù)責(zé)裝修，交樓即入駐。這是很多租戶對(duì)我們非常滿意的服務(wù)。
剛才郝總其實(shí)提到了，現(xiàn)在精裝修交付是一個(gè)趨勢(shì)，但是我們跟傳統(tǒng)的精裝修有本質(zhì)區(qū)別，為什么能做到？所以就是今天我們希望同行可以互相交流，這是一個(gè)解決方案，我們也希望做成一個(gè)合作共贏。
還有一個(gè)更牛的事，我們不允許現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)火了，所有的動(dòng)火內(nèi)容全部都不行，所以安全性非常高了。建委看了我們現(xiàn)在工作以后，充分肯定的同時(shí)，他們也希望以后做推廣，比如說長安街，就是長安街沿線未來二次裝修全部都不許動(dòng)火，人家肯定要問，你不動(dòng)火我怎么干？這肯定是一個(gè)實(shí)際問題。我們就告訴他們這么干，干的方法很簡(jiǎn)單。首先就是你要有BIM圖紙。第二，根據(jù)BIM圖紙做設(shè)計(jì)，做完設(shè)計(jì)以后，跟工廠直接對(duì)接，我們能夠達(dá)到毫米級(jí)的水平，可想而知，現(xiàn)場(chǎng)安裝水平和效率就非常高，對(duì)工人的要求也非常低了。
中金公司是我們最大的租戶，大概現(xiàn)在五六萬平方米，現(xiàn)在他們?nèi)矫孜覀円步o他們裝完了，未來他們首先要改造的，肯定給我們做了。第二，新增的肯定給我們做了。
很多租戶還有一個(gè)特別大的需求，一次裝修投入非常高，所以二次裝修的時(shí)候精裝交付，那就意味著裝修的成本是攤到租金里頭去了�？上攵芏嗝駹I企業(yè)，很多對(duì)資金有壓力的企業(yè)，特別希望做這種模式，所以我們現(xiàn)在精裝交付的比例越來越高。這是我給大家說一下我們迭代的產(chǎn)品。
除此之外，因?yàn)樽龅�，產(chǎn)品肯定跟過去有很多區(qū)別。剛才說到空氣質(zhì)量�，F(xiàn)實(shí)PM2.5是常態(tài)了，現(xiàn)在基本上新樓都裝了，但是消毒技術(shù)還是傳統(tǒng)落后的，比如過去84消毒、噴、機(jī)器人等等都是比較落后的技術(shù)。我們現(xiàn)在做了一個(gè)產(chǎn)品，就是醫(yī)療級(jí)的，過去我們?cè)谝咔榈臅r(shí)候大家都有經(jīng)驗(yàn)，一旦有一個(gè)得了，那大家趕緊消毒等等，我們現(xiàn)在要達(dá)到什么呢？空氣全部隨時(shí)消毒的狀態(tài)，這是特別簡(jiǎn)單的原理，只要空氣經(jīng)過紫外線，肯定是消毒的。所以我們很多租戶進(jìn)來以后，非常希望用這個(gè)技術(shù)。
第一，員工的服務(wù)問題。新租戶的過渡方案我們也在做，這個(gè)實(shí)事求是地說大家有共識(shí)，新租戶來了，裝修期過程中，人家有臨時(shí)辦公的需求，能不能滿足？還有比如員工的工作餐，我們的工作餐其實(shí)解決方案也是員工挺滿意的，一方面有工作餐的滿足的食堂，還有就是跟很多的商戶打通，因?yàn)槲覀兪?00個(gè)餐廳，所以優(yōu)勢(shì)很明顯。再有就是咖啡廳的使用。
此外，員工的通勤、員工的住宿、社會(huì)社區(qū)活動(dòng)、生態(tài)圈等等，這其實(shí)都是未來迭代的內(nèi)容。
第二，新技術(shù)的應(yīng)用。時(shí)間關(guān)系，我只說一個(gè)，就是新材料。因?yàn)槲覀儤且彩抢蠘�，就面臨著更新問題。另外，很多地下室防潮是一個(gè)痛點(diǎn)問題，我們現(xiàn)在找到一個(gè)新的技術(shù)，寧波的一個(gè)技術(shù)，確實(shí)牛。房間能達(dá)到所謂的浴室這種濕度，但是它不發(fā)霉，這實(shí)際上真的是一個(gè)好技術(shù)。接下來，我們很多外墻已經(jīng)舊了，怎么翻新？翻新怎么能保新？這又是一個(gè)新技術(shù)。相當(dāng)于一張紙做成密封，那么這張紙肯定是干燥的，肯定是新的。我們很多新技術(shù)都在做嘗試，很多新技術(shù)確實(shí)能解決大問題。
國貿(mào)現(xiàn)在寫字樓出租率能達(dá)到96.2%，顯而易見我們的出租率非常高，我們的租金也是非常高的。剛才也說結(jié)果了，我們不希望今年成為喜馬拉雅峰，我們希望明年做得更好。
來 源：房訊網(wǎng)
