2023年12月28日－29日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產商會指導，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網FUNXUN聯(lián)合主辦。
全聯(lián)房地產商會寫字樓分會常務會長、中科產城建設開發(fā)有限公司 董事長郭瑩輝在演講中表示，產業(yè)園區(qū)有四大功能，第一個功能是資源集聚。第二個功能是企業(yè)孵化。第三個功能是科技研發(fā)。最后一個功能是通過技術產品、技術工藝和組織結構帶來整個產業(yè)的升級。
以下是全聯(lián)房地產商會寫字樓分會常務會長、中科產城建設開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝演講實錄：
今天的分享主題是：產業(yè)園區(qū)回歸與創(chuàng)變。希望與各位一起回顧一下我們國家在產業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程中有哪些階段性的特點，下一步我們行動的一些方向，給大家做一些分享。
第一部分，關于產業(yè)園區(qū)的認知
什么叫產業(yè)園區(qū)？我們今天自己講的產業(yè)園區(qū)實際上是微觀的定義，就是產業(yè)園區(qū)不動產的開發(fā)與經營，但是更加宏觀的定義是我們國家主導的各種經開區(qū)和高新區(qū)，這些在城市尺度的高新區(qū)和經開區(qū)是從國務院到地方政府親力親為，為經濟和產業(yè)發(fā)展所做的更大的國家部署。在這個產業(yè)園區(qū)中，我們有四大功能，大家可以看一看。
第一個功能是資源集聚功能，關于我們園區(qū)發(fā)展過程中的人力、財力、物力、信息、組織和政策資源進行集聚，形成園區(qū)的高度集聚效應。
第二個功能是企業(yè)孵化功能，新技術成果、科技小企業(yè)、科技創(chuàng)業(yè)者的孵化培育作用，這是園區(qū)最基本的功能，就是成果轉化和企業(yè)孵化。
第三個功能是科技研發(fā)功能，新技術、新場景、新應用等等在園區(qū)中找出它的未來的市場。
最后一個功能是技術產品、技術工藝和組織結構帶來整個產業(yè)的升級。尤其今年以來，大家都耳熟能詳的產業(yè)鏈、產業(yè)集群等等，就是通過一個龍頭企業(yè)帶動，形成產業(yè)鏈、產業(yè)集群，形成園區(qū)內的示范和拉動效果。
第二部分，產業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程
產業(yè)園區(qū)是從國家對外發(fā)展的新的產業(yè)形態(tài)，我認為分成四個階段。第一階段是1979到1991年，這是探索起步階段，主要是應對改革開放在沿海地區(qū)建立國家級的高新區(qū)、經開區(qū)，以生產制造業(yè)為主，形成的我們的資源要素，形成新的產能，對出口形成創(chuàng)匯作用。
第二階段快速發(fā)展階段，就是1992到2002年，這十年就是小平同志南巡講話開始，在各地沿海地區(qū)形成了產業(yè)園區(qū)的高潮，也啟動了我們國家園區(qū)的高速發(fā)展階段。
第三個階段是03年到09年，因為在這個階段最為突出的特點是園區(qū)發(fā)展過度，園區(qū)亂象叢生。國務院開始整頓園區(qū)，以提升質量為核心，對各種國家、省市、縣域各類園區(qū)進行了統(tǒng)籌和整治。
最后一個是創(chuàng)新升級階段，2010年到目前，這十多年從整頓變成國家系統(tǒng)的分層、分級、分地區(qū)、分產業(yè)建立不同類型的園區(qū)，結構化、體系化的發(fā)展。
這是我們國家40年來，四大特別明顯的階段，給大家做一個普及，讓大家有一些認識。
第三部分，20年來產業(yè)園區(qū)發(fā)展的突出特點
從進入新世紀的20多年，我們國家園區(qū)，尤其是市場化園區(qū)里面有什么特點，剛才講的大的背景是歷史脈絡，國家發(fā)展園區(qū)中的部署和作為。作為市場化的園區(qū)企業(yè)，在這個行業(yè)中有哪些特點呢，我總結了幾個。
第一，園區(qū)經濟成為我國經濟發(fā)展的生力軍。從2021年為例，國家級經開區(qū)230家，國家高新區(qū)169家，總共兩類園區(qū)加起來399家。它們達到國內GDP的29萬億，占國內GDP的29.3%，納稅收入4.5萬億元，占全國稅收中總額的27.7%。對我們國家經濟和民生做出了巨大貢獻。
第二，催生了產城融合理念及其開發(fā)模式。這點各位都非常熟悉，因為在國家大力支持園區(qū)的過程中，市場化的園區(qū)就隨著產業(yè)發(fā)展，園區(qū)缺少商住配套，商住配套中間缺少產業(yè)拉動，所以產城融合，尤其在近十年，就是2010年以后風生水起。在這期間，早期的園區(qū)已形成了各種混合功能，尤其衍生出了像華夏幸福、大連億達和北科建集團等等，這些優(yōu)秀的產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)成為了產城融合模式的主要建設者，為我們的園區(qū)和我們的園區(qū)產業(yè)工人提供了非常豐富的產品，也形成了一個產業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)新的盈利模式。
第三，最近幾年，隨著一線城市土地資源日益稀缺，政府建立了自己的城投公司、園區(qū)平臺公司，親自下場招商建園區(qū)，所以我們市場化的園區(qū)開發(fā)企業(yè)尤其是以產業(yè)勾地、產業(yè)地產為核心的市場化企業(yè)受到了很大的擠壓。過去耳熟能詳的一些行業(yè)優(yōu)秀的產業(yè)地產企業(yè)，這幾年可以說基本上都退出江湖了。因為這些主要是由于土地供應上優(yōu)先政府平臺供應，長線資本市場化尤其是民營企業(yè)沒有這么多長線資本來支撐。還有招商手段，政府招商和市場化招商，政策傾斜度又不一樣。還有一塊就是配套的住宅用地，產業(yè)配住宅這種模式也徹底行不通了。因此，以產業(yè)地產為核心的開發(fā)企業(yè)基本難以為繼，這就是產業(yè)地產這一細分行業(yè)由盛極一時到現(xiàn)在基本上又落落寡歡了。
第四，各級政府平臺公司成為產業(yè)園區(qū)真正的操盤手，這就是我今天所講的主題所謂的“回歸”，因為產業(yè)園區(qū)是源自于國家、源自于政府的一種行為，正是因為產業(yè)園區(qū)受到政府平臺公司作為產業(yè)重大項目的規(guī)劃落地，還是規(guī)劃實施的載體，都是政府從區(qū)域經濟總體出發(fā)而考慮的，包括它要考慮到城市的設計、基礎設施的投入，包括產業(yè)載體的建設以及產業(yè)招商的配套體系等等，而且算的是綜合的賬，不是我們的物業(yè)租售的賬，所以政府平臺公司代表政府作為產業(yè)園區(qū)算的是產業(yè)投入產出的賬、綜合稅收的賬，它不一定考慮資產的增值或者出售。所以在目前經濟面臨挑戰(zhàn)的情況下，我們有能力出手做產業(yè)園區(qū)的，這幾年就是城投或政府的園區(qū)產業(yè)公司，這是由政府發(fā)起園區(qū)，目前又基本上回歸到政府行為的一種趨勢。
第四部分，2023年產業(yè)園區(qū)面臨的挑戰(zhàn)和機遇
經濟的弱復蘇背景下，園區(qū)領域也表現(xiàn)出非常明顯的兩個特點。
第一個特點，產業(yè)園區(qū)開發(fā)和經營愈加困難。北京已經是非常高勢能的城市，產業(yè)園區(qū)招商，尤其是大家看到有些園區(qū)退租率挺高的，尤其是我們在觀察廣州、深圳地區(qū)，也發(fā)現(xiàn)了今年很多園區(qū)在去年招租的客戶合同契約基礎上有很多毀約的，很多企業(yè)客戶不入園了，租金也斷崖式下降，所以今年園區(qū)隨著產業(yè)經濟形勢，這個園區(qū)的招商和運營遇到了前所未有的壓力，這是一個特點。
第二個特點，產業(yè)園區(qū)的城市更新日益活躍，這又是我們另外看到的一個希望之處。尤其今年我走訪了全國好幾個政府，包括福州、浙江、深圳、廣州、鄭州等等，都能看到地方政府今年在產城更新層面上快速發(fā)力，建立了城市更新標準，比如按照畝均多少劃定必須更新，就產業(yè)而推出，而且還成立了專班，甚至還成立了城市更新的平臺公司等等，政府再利用存量土地、存量園區(qū)做產城更新，讓產業(yè)置換，讓城市更加美好。
所以在產業(yè)園區(qū)的另外一個趨勢里，就是政府又引起了新一輪的產城更新給我們帶來新的投資和開發(fā)運營機會。
第五部分，產業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢
趨勢一，從園區(qū)功能來看，產業(yè)社區(qū)理念將被政府和社會認可。近兩年，政府端和開發(fā)企業(yè)多數也提到了，在過去的產業(yè)園和住宅社區(qū)這個夾層中間有沒有一種產業(yè)入城、社區(qū)帶產業(yè)這種趨勢，到街區(qū)這個層面其實是可行的，因為產業(yè)園區(qū)大部分在郊外，而城市里面往往產業(yè)空心化，我們可以看看海淀區(qū)目前的中關村區(qū)域，產業(yè)都到了海淀北部了，現(xiàn)在面臨著城市中心區(qū)缺高端的科技研發(fā)產業(yè)，所以現(xiàn)在產業(yè)人口都大量外溢。還有西城的崇盛百貨改成孵化器，大家都看到了城里面核心區(qū)需要大量新產業(yè)、都市型產業(yè)帶動，所以這個特點也非常明顯，也可能是未來城市更新和社區(qū)運營中的一大亮點。
趨勢二，從園區(qū)投資角度看，產業(yè)新勢力成為產業(yè)園區(qū)的另類投資商。我們從去年已經看到了在產業(yè)地產調整的情況下，互聯(lián)網、新能源汽車這些新的龍頭在自己做產業(yè)地產，以自己的企業(yè)總部為核心，作為鏈長帶動上下游生態(tài)圈，形成企業(yè)級產業(yè)園區(qū)，而且地方政府對這種模式非常推崇。隨著制造業(yè)強國和科技創(chuàng)新戰(zhàn)略的深化，可能新興起的產業(yè)龍頭真的就會變成產地產新的趨勢。
趨勢三，從園區(qū)運行管理來看，智慧和低碳園區(qū)將成為園區(qū)的標準配置�，F(xiàn)在我們國家對低碳、能源的高效利用也非常關注，有些地方作為法規(guī)、作為政府的考核指標，園區(qū)作為產業(yè)載體、作為經濟活動最大的排放源頭，從智慧化和能源物聯(lián)網化的管理都能互補，還有各種場景的深入，所以園區(qū)的智慧和低碳絕對成為城市管理的重要方向。
第六部分，中科產城公司園區(qū)的實踐
剛才講了這么多宏觀的行業(yè)特點，我也講講我這幾年如何做的園區(qū)運營，給各位以啟發(fā)。
案例一，我們作為龍頭企業(yè)的服務商，怎么讓這些龍頭企業(yè)能夠進入目標市場，能夠拿地建設，能夠獲得企業(yè)發(fā)展的比較好的條件？我們做了一個非常大的儀表企業(yè)，上市公司企業(yè)，在北京大興生物醫(yī)藥基地，幫助他們進北京，拿到了200畝工業(yè)用地，其中100畝土地已經建設完成了。這期間怎么服務于大產業(yè)客戶，幫它投資顧問，幫它做它的園區(qū)策劃，怎么幫它跟政府來做商務談判，最后幫它拿到了很好的商務條件。這些三個階段的顧問業(yè)務，是我們受客戶之托，作為專業(yè)地產、專業(yè)園區(qū)的服務機構，幫產業(yè)客戶形成互補，這個是非常成功的一個幫產業(yè)客戶做園區(qū)的案例。同時，也相當于給地方政府招了一個龍頭企業(yè)入園，形成了雙向的服務效果。
這是我們公司給客戶做的實景圖和效果圖，以及我們功能的安排，相當于把一個衛(wèi)星產業(yè)園從平鋪的狀態(tài)豎起來放在樓宇里面，所以產業(yè)園和寫字樓不可分割在這個項目上完全體現(xiàn)出來，寫字樓形態(tài)，產業(yè)功能。
這是我們在樓宇內部署的產業(yè)的研發(fā)平臺，而且可以告訴大家，因為我們預見性地幫企業(yè)做了小事和研發(fā)平臺，這個企業(yè)在今年8月份，云南省委書記親自到企業(yè)掛牌，命名為云南疫苗實驗室，如果沒有預見性的建立這樣的研發(fā)平臺，他們也不能獲得這樣的殊榮。
案例二，我們在廣州番禺區(qū)幫助香港上市公司，200多畝土地，根據自我更新的要求和當地政府要做好新區(qū)的未來的規(guī)劃，我們把它定位為怎么做好一個園區(qū)的整體規(guī)劃，形成一個很好的未來的產業(yè)發(fā)展圖景，給政府做匯報，最后取得政府的認可，形成了企業(yè)、政府和運營商完美的合作。政府按照我們的條件，完全給予認可，形成了未來產城融合、職住平衡、產教、創(chuàng)新多功能的園區(qū)，這個也是非常成功的一個案例，企業(yè)按照這個方向正在進行建設和招商。
通過今天的行業(yè)趨勢以及我們公司的一些運營的案例，希望通過我們寫字樓分會形成大家的智慧，在每個會員中用主理人的機制，我們每人都是主人，大家相互幫扶，讓我們大家共同發(fā)展。
來 源：房訊網
