在地產(chǎn)界，一直盛行這樣一個比喻：“做住宅是小學(xué)生，做寫字樓是中學(xué)生，做綜合體是大學(xué)生，做產(chǎn)業(yè)園是研究生�！边@個比喻雖然有些開玩笑，但基本表達(dá)了地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的難易進(jìn)階程度。
產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)運(yùn)營到底有多難？很多從事產(chǎn)業(yè)園招商的老炮表示，產(chǎn)業(yè)園給客戶提供的不僅僅只是一個研發(fā)、中試、生產(chǎn)或辦公的空間載體，還包括政策、產(chǎn)業(yè)、人才、資本、配套、服務(wù)等一攬子要素。
從用戶需求角度出發(fā)，筆者將其總結(jié)為“七個有”，以供產(chǎn)業(yè)園招商的從業(yè)者做參考。
01 有政策
做企業(yè)，離不開國家政策的引導(dǎo)和支持，政策是企業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和定心丸。
不同的城市，不同的行政區(qū)，不同的產(chǎn)業(yè)，政策都不盡相同。并且，政策也不是固定不變的，在不同的時期，政策也會發(fā)生變化。
在北京，除了每隔幾年就會更新的“產(chǎn)業(yè)禁限令”政策之外，還有“海淀創(chuàng)新發(fā)展16條、朝陽18條、通八條、豐臺區(qū)獨(dú)角獸八條、西城區(qū)金科十條、石景山區(qū)石惠十五條、東城區(qū)1+5+N、大興區(qū)1+N”等各行政區(qū)產(chǎn)業(yè)政策。同時，北京市經(jīng)信局、北京市地方金融監(jiān)管局、各園區(qū)管委會，還會不斷出臺很多有針對性的政策。
政策沒有優(yōu)劣之分，只有適合或不適合之分。并且針對優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，很多區(qū)域都可以做到“一企一策”，讓政策更加有的放矢，起到引導(dǎo)和支持作用。
其實(shí)，很多企業(yè)對各種政策“不知道、找不到、看不懂”。如果一個產(chǎn)業(yè)園招商人員在洽談企業(yè)客戶時，對各種政策侃侃而談，相信一定會相聊甚歡。
02 有產(chǎn)業(yè)
人以類聚，物以群分，產(chǎn)業(yè)亦是如此，喜歡扎堆發(fā)展。
在北京，國際化企業(yè)喜歡選址CBD，金融類企業(yè)看重金融街，科技型企業(yè)扎堆中關(guān)村和亦莊，文創(chuàng)企業(yè)青睞定福莊。麗澤商務(wù)區(qū)、運(yùn)河商務(wù)區(qū)、新首鋼等新興區(qū)域，也都逐漸形成了自己的產(chǎn)業(yè)鏈特征。
除了區(qū)域大產(chǎn)業(yè)鏈之外，每一個產(chǎn)業(yè)園，都是一個產(chǎn)業(yè)集群，并且產(chǎn)業(yè)劃分越來越細(xì)。園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)集聚所帶來的協(xié)同效應(yīng)、溢出效應(yīng)和自增強(qiáng)效應(yīng)，使得園區(qū)更具有競爭優(yōu)勢。
當(dāng)然，每個園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位都不是拍腦瓜而來，而是綜合考量區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)域政策、產(chǎn)業(yè)人才等因素而定，并持之以恒的精耕、深耕。也有一些無任何產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的園區(qū)，引入龍頭企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。哪里有龍頭企業(yè)，哪里就會形成產(chǎn)業(yè)集群。
有產(chǎn)業(yè)鏈的區(qū)域和園區(qū)，就宛若企業(yè)的“家”。真正能為企業(yè)提供“家”的園區(qū)，必定會讓企業(yè)愿意來，并愿意以此為家持久發(fā)展。
03 有人才
企業(yè)的生產(chǎn)力，核心在于人才。因此，企業(yè)選址都會盡可能靠近人力富礦區(qū)，目的很單純：當(dāng)企業(yè)需要招聘人才的時候，可以很快招到合適的。
據(jù)說，在北京中關(guān)村上地片區(qū)，科技企業(yè)的HR們有一個自發(fā)組織的小群體，在聽說某大廠裁員的消息之后，會迅速組織“人才對接會”，帶著區(qū)域內(nèi)的多家科技企業(yè)招人。有不少人上午剛剛被裁，下午就上崗再就業(yè)，而且上班地點(diǎn)依然在上地。
哪里有人才的集聚，哪里就有企業(yè)的集聚。很多企業(yè)在選址時，會對員工的居住地、通勤等因素，進(jìn)行重點(diǎn)考量。數(shù)十萬碼農(nóng)扎堆居住的超級社區(qū)回龍觀，成就了中關(guān)村上地諸多的科技園，培養(yǎng)傳媒人才的最高學(xué)府中國傳媒大學(xué)，則成就了定福莊國際傳媒產(chǎn)業(yè)走廊。
很多精耕細(xì)作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，往往會和人力機(jī)構(gòu)和智庫合作，為企業(yè)提供賦能服務(wù)，幫助企業(yè)解決人才招聘、人才落戶、子女入學(xué)、配偶工作安排等問題，助力園區(qū)招商留商。
04 有資本
一分錢難倒英雄漢，一分錢也能難倒企業(yè)家。
我國中小企業(yè)融資難問題一直存在，可謂“千年頑疾”。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在我國中小企業(yè)的融資渠道中，95%的融資來源于向金融機(jī)構(gòu)借款，但至少80%的企業(yè)由于種種原因拿不到金融機(jī)構(gòu)貸款。
對于那些不注重實(shí)干，只想玩市值、玩投機(jī)的企業(yè)而言，融不到資導(dǎo)致關(guān)門破產(chǎn)是一件好事。然而，對于那些注重實(shí)干，擁有專利，擁有發(fā)展前景的企業(yè)而言，融資就顯得至關(guān)重要。
當(dāng)前，很多園區(qū)開始將“資本招商”作為招商的一種重要模式。具體做法是：引入基金平臺或者聯(lián)合成立產(chǎn)業(yè)基金，以股權(quán)投資、擔(dān)保抵押、低息貸款等方式，吸引資金不足、有發(fā)展前景的企業(yè)入園，充分利用資本的杠桿作用，促進(jìn)項(xiàng)目落地。
“資本招商”模式也帶來了園區(qū)利潤的改變。以張江高科園區(qū)為例，因股權(quán)投資而帶來的利潤，2018年已占總利潤的46.9%。
05 有載體
這里說的載體，是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境載體和室內(nèi)空間載體。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)獨(dú)有的低密、低容積率、低層建筑的特征，為企業(yè)提供了不同于高層寫字樓的環(huán)境載體。園區(qū)里，綠樹成蔭、鳥語花香。園區(qū)里的人，精神飽滿、熱情洋溢。一切都是那么的舒適、輕松、自由，充分激發(fā)人們的想象力和創(chuàng)造欲。
園區(qū)內(nèi)一座座的企業(yè)獨(dú)棟，為企業(yè)帶來專屬獨(dú)立形象和空間載體�？瑟�(dú)立冠名的企業(yè)獨(dú)棟，讓企業(yè)形象不彰自顯。工業(yè)風(fēng)、學(xué)院風(fēng)、藝術(shù)風(fēng)等不同的建筑風(fēng)格，契合不同企業(yè)的精神需求。
企業(yè)獨(dú)棟的室內(nèi)空間載體也“因功能而宜”。純辦公功能的企業(yè)獨(dú)棟，室內(nèi)空間和寫字樓的建造標(biāo)準(zhǔn)相差無異，但使用率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寫字樓。研發(fā)、中試以及生產(chǎn)功能的企業(yè)獨(dú)棟，層高大挑高、樓板高承重、充裕電力供應(yīng)、可辦環(huán)評等都是必不可少。
園區(qū)載體滿足了企業(yè)全功能需求、全生命周期，并且租金或售價(jià)通常也遠(yuǎn)低于寫字樓。到產(chǎn)業(yè)園去，降低運(yùn)營成本，持久穩(wěn)定發(fā)展，相信是疫情后時代很多企業(yè)的必然選擇。
06 有配套
產(chǎn)業(yè)園也需要有配套，也需要有煙火味兒。
配套不一定是園區(qū)自身的，還包括周邊的。配套要基于企業(yè)員工的衣食住行，包括交通、吃喝、休閑、居住、子女教育等各種配套。畢竟，讓員工安心，他們才能樂業(yè)。
如今的企業(yè)選址，越來越注重配套了。園區(qū)距地鐵站或公交站有多遠(yuǎn)？員工通勤班車何時開通？員工食堂是否開業(yè)？飯菜是否可口？園區(qū)內(nèi)是否有人才公寓？園區(qū)周邊的住宅區(qū)有多遠(yuǎn)？周邊有什么購物中心、學(xué)校和醫(yī)院？
在北京，產(chǎn)業(yè)園最集中的上地和北清路板塊之所以火爆，除了中關(guān)村的政策和人才要素之外，相距很近的超大住區(qū)回龍觀功不可沒。在這個板塊，金隅科技園、E_ZIKOO智慧谷等園區(qū)耀眼市場，和這些園區(qū)規(guī)劃的人才公寓、商業(yè)、醫(yī)院和學(xué)校等配套密不可分。
產(chǎn)城一體、職住平衡，推門是繁華都市，關(guān)門是研究創(chuàng)新，工作和生活無界切換，是園區(qū)的理想發(fā)展方向。
07 有服務(wù)
談到服務(wù)，很多產(chǎn)業(yè)園都會羅列出產(chǎn)業(yè)、資本、人才、政策等幾大運(yùn)營服務(wù)平臺，并且似乎每家都差不多。但歸根結(jié)底，能夠?qū)⒎⻊?wù)有效落地，才是真正的服務(wù)。
目前，很多園區(qū)的服務(wù)意識相對薄弱，服務(wù)層次相對表面化。而運(yùn)營服務(wù)落地的真諦是“有事誠心辦，無事不打擾”，運(yùn)營服務(wù)人員就像管家，耐得住寂寞，埋頭實(shí)干，真正為企業(yè)著想，切實(shí)為企業(yè)辦事，在做好辦證辦照、聯(lián)絡(luò)政府、豐富園區(qū)生活等傳統(tǒng)服務(wù)的同時，做好融資、技術(shù)、智庫、政策等深層意義上的服務(wù)，才能招的來企業(yè)，留得住企業(yè)。
昌發(fā)展的園區(qū)服務(wù)是一個不錯的案例�；�+讀書會、回+吃FUN(飯)、“小企業(yè)大師幫”講座、投融資路演、政策講堂、產(chǎn)業(yè)公開課、創(chuàng)新加速營、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽、園區(qū)運(yùn)動節(jié)等一系列服務(wù)，通過線上+線下的方式，真正為企業(yè)賦能。
“空談?wù)`國，實(shí)干興邦”是一個國家長期發(fā)展所需要的精神，“空談?wù)`園，實(shí)干興產(chǎn)”是一個園區(qū)持久運(yùn)營所需要的精神。將服務(wù)真正做好，必將成為園區(qū)的核心競爭力。
來源：商辦地產(chǎn)觀察
