2022年3月23日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司（股票代碼：03377.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”）發(fā)布截至2021年12月31日止的全年業(yè)績(jī)。
報(bào)告期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約為人民幣642億元，同比提升14%；毛利約為人民幣113億元，同比提升8%；年度凈利潤(rùn)約為人民幣51億元，同比提升9%；核心凈利潤(rùn)約為人民幣28億元，同比提升26%；本公司擁有人應(yīng)占溢利及每股基本溢利分別約為人民幣27億元及人民幣0.358元。
2021年，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及融資環(huán)境走勢(shì)變化，遠(yuǎn)洋集團(tuán)一貫保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，從容應(yīng)對(duì)，支持業(yè)務(wù)發(fā)展。
一方面，在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)信用水平優(yōu)質(zhì)，持續(xù)獲資本市場(chǎng)高度認(rèn)可。境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)維持穆迪和惠譽(yù)的投資級(jí)評(píng)級(jí)；境內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)方面，維持中誠(chéng)信國(guó)際和聯(lián)合資信的AAA級(jí)信用評(píng)級(jí)。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)“三道紅線”指標(biāo)保持全部達(dá)標(biāo)，連續(xù)3年處于“綠檔”。
回顧期內(nèi)，行業(yè)融資環(huán)境大幅收緊，但遠(yuǎn)洋集團(tuán)保持融資渠道暢通，并擁有良好的流動(dòng)性。2021年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行3.2億美元債券，期限3.5年，票面利率2.7%，創(chuàng)公司境外市場(chǎng)美元債最低發(fā)行利率；同期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行人民幣32.01億元CMBN，票面利率4.19%，是銀行間市場(chǎng)首單無(wú)信托結(jié)構(gòu)CMBN；2021年9月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行5年期人民幣19.5億元公司債，票面利率4.06%。2022年3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行人民幣20億PPN，期限3年，票面利率5.32%。得益于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好和優(yōu)質(zhì)信用水平，遠(yuǎn)洋集團(tuán)融資成本優(yōu)勢(shì)明顯，2021年綜合資金成本進(jìn)一步降低至4.96%。
另一方面，即使信用事件頻繁、融資環(huán)境持續(xù)收緊，金融機(jī)構(gòu)仍然對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)充滿信心并給予支持。遠(yuǎn)洋集團(tuán)已獲批尚未提用授信額度超過(guò)人民幣2,300億元，為公司運(yùn)營(yíng)提供了充足的信貸支持。同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼續(xù)深化銀企戰(zhàn)略性合作，與主要國(guó)有銀行和股份制銀行均保持按揭總對(duì)總戰(zhàn)略合作，保障公司持續(xù)獲取充足按揭額度。2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與平安銀行、浙商銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別新獲取意向性授信300億元和100億元；另外獲得中國(guó)銀行、交通銀行、民生銀行等大型商業(yè)銀行授信額度提升近人民幣200億元，財(cái)務(wù)穩(wěn)健度進(jìn)一步加強(qiáng)。
隨著遠(yuǎn)洋集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的不斷增加，營(yíng)業(yè)收入對(duì)有息負(fù)債覆蓋比率提升至70%，經(jīng)營(yíng)安全穩(wěn)定性較高。遠(yuǎn)洋集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，負(fù)債到期分布均衡。其中，1年內(nèi)到期負(fù)債占比20%，1-2年內(nèi)到期負(fù)債占比19%，2-5年內(nèi)到期負(fù)債占比50%，5年以上到期負(fù)債占比11%，短期貸款占比低，整體債務(wù)到期分布較為均衡。此外，美元債期限結(jié)構(gòu)分布也較為均衡，2022年到期美元債5億美金，其中2億美金已于2022年1月完成再融資，剩余3億美金計(jì)劃于4月償還。下一筆美元債到期為2024年，并且后續(xù)無(wú)集中到期壓力。
面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及全球經(jīng)濟(jì)等不明朗因素，2021下半年銷(xiāo)售市場(chǎng)明顯下行。遠(yuǎn)洋集團(tuán)堅(jiān)持聚焦主業(yè)、聚焦效益，通過(guò)快速響應(yīng)、靈活面對(duì)，全面推進(jìn)數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)等策略，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全年協(xié)議銷(xiāo)售額約人民幣1,363億元，同比增長(zhǎng)4%；銷(xiāo)售面積約767萬(wàn)平方米，同比升9%。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售布局聚焦六大核心區(qū)域，“南移西拓”成效顯著，銷(xiāo)售額占比提升10個(gè)百分點(diǎn)，區(qū)域布局更加均衡。華東地區(qū)、華南地區(qū)、華中及華西地區(qū)、北京地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)分別占銷(xiāo)售額27%、14%、20%、23%、16%，其中華東地區(qū)占比同比大幅提升12個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)下行壓力下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下項(xiàng)目保持高質(zhì)量發(fā)展，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)更領(lǐng)先同行。遠(yuǎn)洋集團(tuán)在北京、天津、濟(jì)南市場(chǎng)中的銷(xiāo)售額位列前十，武漢遠(yuǎn)洋東方境世界觀及天津未來(lái)城的銷(xiāo)售排名在當(dāng)?shù)孛星懊�，杭州宸章新邸及上海遠(yuǎn)洋虹橋萬(wàn)和源等項(xiàng)目首開(kāi)去化表現(xiàn)卓越。
2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)嚴(yán)守投資標(biāo)準(zhǔn)，適度補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，共獲取25個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1，新增土儲(chǔ)571萬(wàn)平方米，總貨值超過(guò)人民幣800億元，平均土地成本約每平方米人民幣7,040元, 另外獲取17個(gè)物流和3個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，包括10個(gè)已建成的項(xiàng)目，總建筑面積143萬(wàn)平方米。回顧期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼續(xù)推進(jìn)“南移西拓”和“城市深耕”戰(zhàn)略，新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部位于重點(diǎn)深耕的一二線城市，如深圳、廣州、成都、武漢、天津等。其中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“南移西拓”區(qū)域占比近70%，土儲(chǔ)布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時(shí)，新獲取項(xiàng)目堅(jiān)持以“小快周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目為主，25萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目占比85%，資源使用效率進(jìn)一步提升。
截至2021年12月31日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)二級(jí)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備5,314萬(wàn)平方米，平均土地成本約每平方米人民幣6,644元�；仡櫰趦�(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)亦積極布局城市更新業(yè)務(wù)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)已簽約舊改項(xiàng)目約1,900萬(wàn)平方米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點(diǎn)城市，已轉(zhuǎn)化及獲取項(xiàng)目的土儲(chǔ)面積共375萬(wàn)平方米。2021年新增深圳天和項(xiàng)目和坂田項(xiàng)目，新增舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備40萬(wàn)平米。隨著儲(chǔ)備項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)化，將持續(xù)為遠(yuǎn)洋集團(tuán)貢獻(xiàn)高質(zhì)量項(xiàng)目。
2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)及管理能力持續(xù)提升，已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約392萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)全口徑租金收入約人民幣47億元，同比提升13%，全口徑EBITDA利潤(rùn)約人民幣27億元，同比提升11%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量高，運(yùn)營(yíng)水平穩(wěn)步提升，可為公司創(chuàng)造持續(xù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。遠(yuǎn)洋集團(tuán)在建的持有物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約170萬(wàn)平方米，北京項(xiàng)目面積占比達(dá)70%，以寫(xiě)字樓和零售物業(yè)為主。其中，北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港項(xiàng)目，將于2022年下半年投入運(yùn)營(yíng)。隨著在建項(xiàng)目逐步投入運(yùn)營(yíng)，租金收入將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
此外，持有物業(yè)業(yè)務(wù)推進(jìn)中輕資產(chǎn)化不斷尋求新發(fā)展。2021年10月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立14億美金規(guī)模的寫(xiě)字樓股權(quán)基金，成功引入多家主權(quán)基金及國(guó)際機(jī)構(gòu)作為L(zhǎng)P投資人，充分說(shuō)明國(guó)際投資者對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)在核心物業(yè)的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理等能力的認(rèn)可。遠(yuǎn)洋集團(tuán)在保持項(xiàng)目操盤(pán)及管理權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)部分退出，并依托領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與基金管理能力，回籠資金，增加收益，提高周轉(zhuǎn)，控制負(fù)債。
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期內(nèi), 中國(guó)人壽與遠(yuǎn)洋集團(tuán)的戰(zhàn)略協(xié)同和經(jīng)營(yíng)管理合作全面升級(jí)。
戰(zhàn)略合作方面。2021年2月，中國(guó)人壽與遠(yuǎn)洋集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方將在資本、金融產(chǎn)品、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老等六大領(lǐng)域深化全面合作，顯示了中國(guó)人壽對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展的支持與認(rèn)可，亦代表雙方戰(zhàn)略合作關(guān)系進(jìn)一步穩(wěn)固和深化。
公司治理方面。2021年9-10月，中國(guó)人壽增派一名董事和一名管理層到遠(yuǎn)洋集團(tuán)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，雙方戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)合作的緊密度持續(xù)加強(qiáng)。中國(guó)人壽的董事席位由兩名增加至三名，進(jìn)一步提升了對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的治理與發(fā)展的支持力度。
財(cái)務(wù)支持方面。2021年12月，中國(guó)人壽與遠(yuǎn)洋集團(tuán)訂立人民幣150億元《金融產(chǎn)品交易框架協(xié)議》，在房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)的背景下，大股東的支持進(jìn)一步提升了遠(yuǎn)洋集團(tuán)應(yīng)對(duì)極端市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
業(yè)務(wù)協(xié)同方面。2021年11月，中國(guó)人壽北京分公司與遠(yuǎn)洋養(yǎng)老正式簽署《保險(xiǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售和養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)益合作協(xié)議》，將有效幫助遠(yuǎn)洋集團(tuán)養(yǎng)老項(xiàng)目客戶(hù)引流。
展望2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將持續(xù)聚焦主業(yè)發(fā)展，同時(shí)堅(jiān)持精細(xì)化管理，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理能力，完善經(jīng)營(yíng)管理體系。在確保財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的原則下, 通過(guò)提高投資標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持城市深耕、加快周轉(zhuǎn)等策略，保持開(kāi)發(fā)主業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，并繼續(xù)推動(dòng)其他業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為股東和客戶(hù)創(chuàng)造最大價(jià)值。
