2022年10月，臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT及東久新經(jīng)濟(jì)REIT相繼成功上市交易，上市首日的漲幅分別達(dá)到30%和27%。截止目前，總計(jì)已有20只基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT成功上市，其中以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的REIT數(shù)量達(dá)12只。兩只新REIT是國內(nèi)首批以標(biāo)準(zhǔn)廠房為底層資產(chǎn)的公募REIT產(chǎn)品，這是繼保障性租賃住房之后，短短一個(gè)多月內(nèi)國內(nèi)REIT市場底層資產(chǎn)的又一次突破。
推進(jìn)新型工業(yè)化，加快建設(shè)制造強(qiáng)國是引領(lǐng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要著力點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)廠房和產(chǎn)業(yè)園是支持先進(jìn)制造業(yè)和高科技企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施，臨港創(chuàng)新和東久新經(jīng)濟(jì)REIT的上市將有助于盤活存量資產(chǎn)，激活并引導(dǎo)更加多元化的社會(huì)資金進(jìn)入這一領(lǐng)域，為中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級提供高質(zhì)量的空間載體。
CBRE世邦魏理仕認(rèn)為首批標(biāo)準(zhǔn)廠房REIT的上市對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場具有重要意義，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
筑巢引鳳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)助力制造業(yè)升級
標(biāo)準(zhǔn)廠房是制造業(yè)升級的重要載體，與普通廠房相比，標(biāo)準(zhǔn)廠房具有通用性、配套性、集約型等特點(diǎn)，在單層面積、層高、地面承重、柱距、消防等級等建筑技術(shù)參數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)方面更優(yōu)，廣泛適用于先進(jìn)制造業(yè)租戶的需求。
以此次上市的臨港創(chuàng)新和東久新經(jīng)濟(jì)REIT為例，根據(jù)招募說明書公布的信息，其租戶集中地來自于精密機(jī)械、汽車、新材料、信息產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥這五個(gè)先進(jìn)制造和高科技產(chǎn)業(yè)。
我們認(rèn)為，此次標(biāo)準(zhǔn)廠房公募REIT的發(fā)行上市是通過金融創(chuàng)新進(jìn)一步強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級間的協(xié)同關(guān)系，進(jìn)而助力產(chǎn)業(yè)園的高質(zhì)量發(fā)展。
數(shù)據(jù)來源：相關(guān)REIT招募說明書，CBRE研究部，2022年10月
構(gòu)建退出閉環(huán)，提升信息透明度，
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資圖譜擴(kuò)容
得益于疫情后生物醫(yī)藥、集成電路、新能源、新材料、新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展以及政府不斷加大的支持力度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為近兩年多以來的投資熱點(diǎn)。在2021年和2022年CBRE的中國區(qū)投資者意向調(diào)查中，工業(yè)物流連續(xù)兩年成為最受青睞的主流地產(chǎn)類型，而數(shù)據(jù)中心、冷鏈物流和生命科學(xué)地產(chǎn)則蟬聯(lián)最受關(guān)注的另類資產(chǎn)前三。
從目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)來看，研發(fā)園區(qū)和物流倉儲(chǔ)是最主流的物業(yè)類型，交易金額占比超過75%。而廠房因資產(chǎn)流動(dòng)性、市場信息透明度等原因受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注相較低，大宗交易以自用購買或改建為其他用途為主。
數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2022年10月
納入公募REIT底層資產(chǎn)意味著標(biāo)準(zhǔn)廠房投資的“投融管建退” 全流程閉環(huán)構(gòu)建完成，融資和退出渠道的便利將顯著改善標(biāo)準(zhǔn)廠房的資產(chǎn)流動(dòng)性，公開上市也將增強(qiáng)相關(guān)資產(chǎn)和市場信息披露的透明度。
從兩只REIT底層物業(yè)的資產(chǎn)表現(xiàn)來看， 東久新經(jīng)濟(jì)和臨港創(chuàng)新所持有的標(biāo)準(zhǔn)廠房均位于長三角制造業(yè)發(fā)達(dá)城市，資產(chǎn)包當(dāng)前平均出租率分別達(dá)到100%和99%，2019-2021年期間的經(jīng)營凈收入（NOI）復(fù)合年增長率為9.3%和5.6%。以2021年實(shí)際值測算，東久新經(jīng)濟(jì)和臨港創(chuàng)新資產(chǎn)包的綜合資本化率分別為5.86%和4.44%；而在以2022年7-12月的預(yù)測值年化計(jì)算的情況下，資本化率為6.17%和5.13%，充分體現(xiàn)出標(biāo)準(zhǔn)廠房類物業(yè)資產(chǎn)定價(jià)的吸引力，以及可持續(xù)提升空間的成長性。
CBRE認(rèn)為，上述利好將提升機(jī)構(gòu)投資者對標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)的投資意向，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資圖譜和量級也將迎來再次擴(kuò)容。近期中國人壽與東久新宜合作發(fā)起總投資規(guī)模約30億元的Pre-REIT基金就是一個(gè)很好的例證，該基金的投資標(biāo)的為長三角區(qū)域智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
基于2021年項(xiàng)目實(shí)際值的資本化率
數(shù)據(jù)來源：相關(guān)REIT招募說明書，CBRE研究部，2022年10月
非國資企業(yè)為發(fā)行主體，
引導(dǎo)多元化資金進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域
值得一提的是，在首批標(biāo)準(zhǔn)廠房公募REIT中， 東久新經(jīng)濟(jì)REIT是由非國資企業(yè)為原始權(quán)益人所發(fā)起。我們認(rèn)為，隨著國內(nèi)公募REIT市場的快速壯大，發(fā)行主體的多元化將有助于引導(dǎo)更多類型和渠道的社會(huì)資金進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度中國GDP同比增長3.9%，較二季度加快3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長6.7%，汽車制造業(yè)增加值大幅增長25.4%。CBRE認(rèn)為制造業(yè)是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型最重要的發(fā)力點(diǎn)，而高質(zhì)量的制造業(yè)空間載體是建設(shè)制造強(qiáng)國的必要條件之一。
據(jù)相關(guān)測算，目前中國國家級和省級開發(fā)區(qū)園區(qū)建筑面積超過50億平方米，與此同時(shí)主要大中城市每年的工業(yè)用地出讓面積超過5億平方米。CBRE認(rèn)為，無論是存量升級還是增量開發(fā)的角度來看，制造業(yè)設(shè)施都具備巨大的增長潛力。近年來國內(nèi)主要一二線城市的標(biāo)準(zhǔn)廠房租金的年均漲幅可達(dá)2-5%。公募REIT的發(fā)行將為中國制造業(yè)地產(chǎn)投資的加速發(fā)展注入新動(dòng)能。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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