政策是樓市的晴雨表，土地市場(chǎng)是樓市的風(fēng)向標(biāo)。2020年天津土地市場(chǎng)相較2019年熱度下降明顯：上半年在疫情影響下供求雙降，三季度市場(chǎng)有所回溫但表現(xiàn)不溫不火。

　　對(duì)于在津發(fā)展的房企，在今年的市場(chǎng)大環(huán)境下，普遍面臨較高的資金壓力：政策層面對(duì)融資重重限制，在津歷史項(xiàng)目變現(xiàn)速度難達(dá)到預(yù)期，新拿地項(xiàng)目銷售回款壓力與日俱增。而這些壓力也即時(shí)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)中，我們具體看下市場(chǎng)數(shù)據(jù)：

　　土地成交金額下降460億，同比下降4成

　　2020年天津土地市場(chǎng)的供需在上文提及的多重因素影響下比2019年下降超過50%。截至11月份全市累計(jì)供應(yīng)土地116宗，土地面積797.14萬㎡，折合建筑面積1378.71萬㎡；累計(jì)成交土地90宗，土地面積628.98萬㎡，折合建筑面積1093.84萬㎡。2019年全年土地成交金額為1194.7億元，而2020年截至11月土地成交金額為735.1億元，整整下降459.6億元。

圖1：天津市2019-2020年11月土地供需情況

　　地價(jià)持續(xù)下行：起拍價(jià)平均下降4%，溢價(jià)率下降2.8%

　　2019年天津土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率為7.18%，而2020年截至11月份平均溢價(jià)率降至4.37%，房企在投資拿地階段對(duì)穩(wěn)健和安全的要求越發(fā)凸顯，底價(jià)成交成為主流。

圖3：天津市2019-2020年11月住宅土地溢價(jià)率走勢(shì)

　　流量指標(biāo)為王，區(qū)域冷熱分化

　　基于當(dāng)前天津樓市相對(duì)穩(wěn)定的格局，土地市場(chǎng)成交的區(qū)域分布也符合各區(qū)域的市場(chǎng)特征：市內(nèi)六區(qū)在前幾年棚改等工作完成背景下，仍持續(xù)供應(yīng)，但核心區(qū)地塊普遍需要房企具備較強(qiáng)的操盤能力——包括產(chǎn)品打造能力、價(jià)值輸出能力等；

　　環(huán)城仍是房企的必爭(zhēng)之地，但在市場(chǎng)大勢(shì)影響下地價(jià)也出現(xiàn)下行趨勢(shì)；

　　遠(yuǎn)郊市場(chǎng)中，武清格局相對(duì)穩(wěn)定，而寶坻因規(guī)劃等方面的利好兌現(xiàn)需要一定時(shí)間，與主流房企追求快速去化的要求難以契合，在2019年市場(chǎng)熱潮過去后降溫明顯。

　　濱海新區(qū)成交土地主要出現(xiàn)在生態(tài)城以及其他產(chǎn)城主題特色鮮明的重點(diǎn)活力區(qū)域。

　　2020截至11月份市區(qū)樓面價(jià)18227元/㎡，環(huán)城樓面價(jià)元8543/㎡，遠(yuǎn)郊樓面價(jià)4204元/㎡，濱海樓面價(jià)5446元/㎡，價(jià)格梯次也比較穩(wěn)定。

表2：2020年截至11月末住宅土地市場(chǎng)成交格局

　　總價(jià)、建面“雙十”地塊占比超過7成

　　自2017年本輪調(diào)控開始至今，多數(shù)房企在拿地方面將對(duì)開發(fā)速度的要求排在前列：一方面，土地開發(fā)速度不斷提高，拿地后平均首開周期由14個(gè)月左右降至5個(gè)月左右；另一方面，主要成交地塊的面積和總價(jià)連續(xù)3年呈下降趨勢(shì)：

　　2020截至11月份成交土地總價(jià)10億元以下的占比達(dá)78%；土地成交總建面10萬㎡以下的占比達(dá)82%；規(guī)劃建面15萬㎡以下的占比達(dá)70%。

　　來源：北方網(wǎng)

編輯：wangdc