“目前趨勢是，相較于對規(guī)模擴張的追求，房企更看重安全系數(shù)，所以，紛紛放緩拿地步伐。”一位深圳房企的戰(zhàn)略運營負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)。
盡管“三道紅線”的實施信息尚未明朗，但影響已經(jīng)立竿見影，最先反映到土拍市場上。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環(huán)比減少2%，同比同樣減少10%。
克而瑞研究中心發(fā)布的報告也提到，一方面是二季度補貨之后，企業(yè)重點仍在“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上；另一方面，伴隨“三道紅線”出臺，企業(yè)融資進一步收緊，導致投資意愿下滑。其中9月TOP50房企的單月投資金額僅2156億元，較二季度均值下降42%。
10月中旬后，部分財務杠桿不高，手上現(xiàn)金相對充裕且位于“綠色檔”或“黃色檔”的房企，不想錯失四季度窗口期，開始在土拍市場主動“出擊”。
無論是放慢腳步，抑或是逆勢“撿漏”，房企判斷趨于一致——將有限資金投向安全系數(shù)更高的城市或區(qū)域，對于這一輪土地的利潤率要求也高于以往。
謹慎擴張
“雖然沒在第一批試點房企名單，但8月底座談會后，就對三個指標進行控制。” 在一家港股上市房企擔任投資負責人的羅凱表示，他所在公司上半年只觸及一條“紅線”，但從9月開始減弱拿地力度。
據(jù)其透露，8月他所在公司拿地金額超過100億元，但9月不足50億元，到了10月，拿地力度還在進一步減弱。羅凱最近見了一家合作伙伴，對方原本正計劃與一家TOP4房企合作拿地，如今，合作伙伴也開始擔心TOP4房企的資金狀況。
羅凱觀察到，“三道紅線”后，多數(shù)房企對于拿地愈發(fā)謹慎。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)佐證了他的感受：2020年9月，全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環(huán)比減少2%，同比同樣減少10%。
謹慎一方面體現(xiàn)在房企參與土地招拍掛的積極性正在下降�？硕鹧芯恐行膶χ攸c城市的重點地塊參拍情況進行監(jiān)測，得出的結(jié)果是，相比此前在土拍市場的積極，9月，200家典型房企參拍重點地塊的次數(shù)明顯降低。53%的企業(yè)這個月未參加重點地塊的出讓；另外32%的房企，參拍次數(shù)在5次及以下；參拍超過10次的房企僅有6%。
另一方面，房企拿地金額也在減少。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，二季度，50強房企單月拿地金額保持在3500億元以上；7-8月，50強房企單月拿地金額下降至3100億元左右；9月金額更低至2156億元，環(huán)比下降29%，相較1-8月的單月平均投資額也下降19%。
“三道紅線”出爐后，幾乎每家房企都統(tǒng)計各項財務指標，對現(xiàn)金安全性以及負債狀況做了系統(tǒng)判斷，并考量接下來的應對之道，尤其是債務出表的處理方式，“對今年拿地額度房企都清楚，很多企業(yè)當時就進入觀望期�！绷_凱告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)。
按照“三道紅線”的要求，哪怕是“綠色檔”房企，有息負債規(guī)模年增速也不得超過15%�！皬恼w趨勢來看，給到地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的空間很小，拿地謹慎是正常反應。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波說，商品房銷售市場轉(zhuǎn)冷，一定程度上也限制了房企拿地的“步伐”。再加上，部分房企在二三季度拿了不少地，到了年底自然會收縮。
不僅公開市場，房企在收并購領域也轉(zhuǎn)向保守�！坝绕涫呛芏喑袀�100%股權(quán)收購，開發(fā)商都不敢下手了。”羅凱表示。
“膽怯”的背后同樣受到“三道紅線”影響。如果交易標的的資產(chǎn)負債率過高，一旦并表資產(chǎn)負債表肯定被波及，“踩線”可能性增加，后續(xù)融資與現(xiàn)金能力也會相應出現(xiàn)變數(shù)。
窗口期
10月22日，極少供地的東莞長安鎮(zhèn)祭出一塊商住用地，吸引了47家房企競拍，觸及最高限價。地塊轉(zhuǎn)入競配建環(huán)節(jié)后，1分鐘報價8輪，配建額度也達至最高。
經(jīng)過68輪廝戰(zhàn)，碧桂園從47家房企中突圍成功，以11.57億元、18%無償配建面積將土地收入囊中，剔除配建面積后，可售樓面價達2.59萬元/平方米，成為東莞歷史上單價第二高地王。
此前一天，東莞常平的一場土拍吸引了40家房企相爭48輪，最終，金地并以1.19萬元/平方米的樓面價將區(qū)域內(nèi)的地價推向新高。
“現(xiàn)在還能拿地的房企，無疑都是手中有錢。”羅凱發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過一個多月的政策消化期，10月中旬以來，另一種趨勢正悄悄“冒頭”——具備繼續(xù)拿地能力的開發(fā)商不想錯失機會，他們重新開始將目光投回土拍市場。
近日監(jiān)管部門下發(fā)給試點房企的三張監(jiān)測表，對房企資金監(jiān)測進行穿透式全覆蓋，“三道紅線”外，還涵蓋了參股項目、明股實債、合作負債等表外融資。對于房企最直接的打擊，無疑體現(xiàn)在有息負債規(guī)模的增速上限，也即新增融資層面上。
房企“踩線”數(shù)量越多，所面臨的現(xiàn)狀就越嚴峻，他們無法通過新增杠桿擴張，當下重心并非拿地，而是回籠資金，改善負債�！皩τ谪搨时容^高、土儲比較充足的企業(yè)來說，即使一個季度不拿地，也不會造成太大問題�！绷植ㄕf。
處于“綠色檔”或“黃色檔”的房企，過往杠桿加得不高，如果手上現(xiàn)金相對充裕，恰好是出手的機會。一家TOP10央企近期就頻頻在某一線城市的土拍現(xiàn)場舉牌，該央企的營銷負責人對經(jīng)濟觀察網(wǎng)坦言，他們公司的財務狀況比較穩(wěn)健，現(xiàn)金流充足，“三道紅線”后，他們在土地市場上的競爭對手減少，獲取土地的成功率相對更高。
部分房企在第四季度出擊，看中的是年底土地窗口期。每年末，單宗土地起拍價變化不大，但樓面價與溢價率在走低。很多房企認為，如果手中持有貨幣，能在這個時間點拿到便宜土地。
“今年地價在二季度是高點，三季度開始下行�！绷植ǖ挠^察印證了這一判斷。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月，全國300個城市土地平均溢價率為13%，較8月下降2個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為15%，環(huán)比下降3個百分點。
不過，房企對拿地要求其他時間點也更加嚴格�！笆种匈Y金更加金貴了，不是特別好的項目，企業(yè)都不會輕易出手。所以，這一輪進入土拍市場的房企，肯定要提高利潤率標準。平時利潤率只要達到8%就可以，現(xiàn)在要求是9%-10%。”羅凱說，二季度，如果嚴格按照利潤率紅線的話，很多企業(yè)根本拿不到地。
同樣的趨勢還出現(xiàn)在收并購市場上。過往，房企進行收并購，對標的的判斷指標通常聚焦在收益率、IRR上，就算標的收益率稍低，但只要超過招拍掛，房企還是愿意“買單”。
如今，除了標的收益率必須達到一定要求之外，房企的判斷標準還延伸到標的項目公司本身的資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金流等。在設計交易結(jié)構(gòu)之時，也要著重考慮這筆收購對于交易方本身“三線四擋”的影響。
機遇
在一家準千億房企工作的季鋒（化名），10月初參加了集團的一場經(jīng)營例會。“老板在會議上提到，第四季度是中國房企非常重要的一道分水嶺。‘三道紅線’大背景下，不具備擴張條件的企業(yè)只能放緩步伐或原地踏步，土地市場一定會出現(xiàn)一個很好的窗口期。具備資金實力的企業(yè)抓住這個機遇，或許可以逆勢而上�！�
正是在這場例會上，季峰的老板給公司眾人下達了一項硬指標——公司一定要穩(wěn)住目前整個資金基本面，一面是加快回款，另一面必須保證融資通暢�！氨Ｐl(wèi)資金流的目標并非為了生存，而是往手里多拿點‘子彈’，把握住第四季度的這個土地窗口期。因為它很大可能會影響到企業(yè)1-2年內(nèi)在行業(yè)中的地位。”這是季峰老板對于自家企業(yè)做出的預判。
無論是拿地還是收并購，房企的一切投資行為歸根結(jié)底都是為了規(guī)模擴張。“三道紅線”政策出爐之前，房地產(chǎn)行業(yè)更多以規(guī)模和速度論英雄。用陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌的話來講，房地產(chǎn)市場做大規(guī)模是第一需要，房企在規(guī)模擴張的過程中，一般可能會受到財務杠桿與經(jīng)營杠桿的驅(qū)動，當負債加得越大，規(guī)模也就越大。
但“三道紅線”結(jié)束了財務杠桿的紅利時代；硬幣的另一面是，高增長的時代亦已過去。10月22日，在“2020天府論壇”上，萬達集團董事長王健林提到，中國經(jīng)濟由高速增長階段轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“過去那種追風口、賺大錢的機會越來越少，各個行業(yè)的競爭都趨于白熱化，除了極少數(shù)的企業(yè)，大多數(shù)中國企業(yè)進入了‘賺辛苦錢、賺慢錢’時代�！�
這樣的大背景下，若房企還想通過拿地、收并購實現(xiàn)在行業(yè)中的“彎道超車”，關(guān)鍵點在于，一定要精準拿地。畢竟，如果進入風險比較大的城市，不僅不能“彎道超車”，甚至可能深陷泥潭。
羅凱觀測到的最新情況是，在同等利潤指標的前提下，當前，所有房企更傾向于將資金投向安全系數(shù)更高的城市或區(qū)域�！耙驗槊考移髽I(yè)的投資目標，都是希望資金投出去了，要更加快速周轉(zhuǎn)起來�！�
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計了今年截至10月19日50大城市的賣地情況，土地出讓金排行前十的城市，除了上海、廣州、北京三大一線城市之外，其余都是位于長三角、粵港澳大灣區(qū)以及中西部的二線城市�！胺科蟋F(xiàn)在一般不會往三四線城市沖�！绷植ū硎�。
一方面，三四線城市的安全邊界比較低，在商品房市場明顯轉(zhuǎn)冷的當下，這些城市的去化速度容易受影響，進而直接波及到房企的現(xiàn)金流；另一方面，過去一年或今年以來房價漲得比較快的城市，比如徐州，大部分都存在回調(diào)風險，房企選擇時也會特別謹慎。
不過，在羅凱看來，季峰所在房企只是一個特例。在這樣的時間點，房企實現(xiàn)“彎道超車”的可能性不是很高。
他給出了兩個具象理由，一是多數(shù)房企通常不會集中將子彈壓在第四季度上，否則既會影響年內(nèi)的財務數(shù)據(jù)，如果搏錯機會點，還容易出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。
而且，按照行業(yè)內(nèi)的高周轉(zhuǎn)模式，一家房企從拿地到開盤，一般需要4-6個月時間。這意味著，今年第四季度拿下的地塊，以最快速度也正好趕在明年第二、三季度便可以入市銷售。正常來說，這部分土儲大概率影響的是2021年下半年和2022年上半年的銷售規(guī)模。
但今年4-8月份是土拍市場的高峰期，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)拿到足夠多的地塊。這些地塊多要等到明年初才開始銷售，同樣也能影響下一年的整體規(guī)模。
來源: 經(jīng)濟觀察報
編 輯：chenhong
