中國寫字樓租金指數是中國房地產指數系統(tǒng)的重要組成部分，反映了全國重點城市在租寫字樓在不同時點上的租金水平及其變化情況，其中租金水平以重點城市在租寫字樓樣本項目租金報價均值表示，主要以典型甲級寫字樓為指數計算的樣本。寫字樓租金指數主要用于幫助廣大寫字樓運營機構、寫字樓租賃企業(yè)、金融機構、寫字樓投資者和房地產經紀公司準確了解中國寫字樓市場價格水平和最新發(fā)展動向，為政府及各類社會投資機構提供數據支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考。
根據中國房地產指數系統(tǒng)寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2020年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.78元/平方米·天，環(huán)比下跌0.58%。
從商圈來看，三季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占27.5%，較上季度增加17.5個百分點；租金環(huán)比下跌的商圈占68.8%，較上季度減少18.7個百分點；3.8%的商圈租金與上期持平，較上季度增加1.3個百分點。
從市場環(huán)境來看，我國經濟已逐漸克服新冠肺炎疫情的不利影響，呈現穩(wěn)步復蘇態(tài)勢。2020年前三季度，我國實現國內生產總值722786億元（初步核算），經濟增長由負轉正，同比增長0.7%；其中三季度同比增長4.9%。三大需求對經濟的拉動作用較前兩個季度均有明顯改善，消費市場逐步復蘇，投資增長由負轉正，對外貿易保持增長；具體來看，2020年前三季度，我國社會消費品零售總額實現273324億元，同比下降7.2%，降幅較上半年收窄4.2個百分點；其中三季度同比增長0.9%。全國固定資產投資（不含農戶）為436530億元，同比增長0.8%；其中房地產開發(fā)投資同比增長5.6%，增速較上半年提高3.7個百分點。貨物進出口總額實現231151億元，同比增長0.7%；其中出口額為127103億元，同比增長1.8%；進出口相抵，貿易順差23054億元。
從各產業(yè)運行情況來看，2020年前三季度，我國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長1.2%；服務業(yè)生產指數同比下降2.6%，降幅較上半年收窄3.5個百分點；9月，服務業(yè)商務活動指數為55.2%，連續(xù)7個月位于榮枯線以上。
整體來看，2020年三季度，我國經濟呈穩(wěn)步復蘇態(tài)勢，統(tǒng)籌防疫和發(fā)展成效顯著；經濟運行積極因素增多，部分主要經濟指標累計增速由負轉正。但新冠肺炎疫情仍在世界范圍內蔓延，外部不確定因素仍然較多。國內疫情面臨外防輸入、內防反彈的壓力，經濟持續(xù)復蘇向好基礎仍需鞏固。受此影響，寫字樓市場短期仍面臨下行壓力，盡管市場活躍度有所提高，但整體需求仍未恢復至疫情前的水平，全國重點城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌；分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均下跌。
1.寫字樓租金變動情況
根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2020年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比下跌，平均租金為4.78元/平方米·天，跌幅為0.58%。
2020年三季度，一線城市中，27.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，72.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，北京科技園區(qū)、廣州北京路等10個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；廣州體育中心、上海漕河涇等26個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。
2020年三季度，二線城市中，27.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，65.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，南昌主要商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；成都、南京、武漢主要商圈寫字樓租金環(huán)比均下跌；重慶、杭州、天津等7個城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現。
2.租金漲跌幅較大的商圈
圖：2020年三季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數據來源：CREIS中指數據庫·寫字樓版
2020年三季度，新冠肺炎疫情得以有效控制，寫字樓市場整體有所回溫，但尚未完全恢復至疫情前的水平；在中國房地產指數系統(tǒng)寫字樓租金指數監(jiān)測的15個重點城市主要商圈中，近七成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，較二季度下降近兩成。部分樓齡較長的傳統(tǒng)商圈寫字樓租金仍下降較多；此外部分存量較大的新興商圈，業(yè)主仍考慮采取“以價換量”的方式吸納租戶，寫字樓租金亦繼續(xù)下跌。在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，武漢武昌中心商圈環(huán)比跌幅最大，為2.85%，租金下跌至2.7元/平方米·天；天津華苑、蘇州湖西等5個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅亦在2.0%以上；上海漕河涇、天津小白樓街等18個商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%-2.0%之間；成都春熙路、廣州琶洲等31個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以內。
2020年三季度，TMT產業(yè)、專業(yè)服務業(yè)以及金融業(yè)依舊為寫字樓市場需求主力，受惠于互聯(lián)網產業(yè)、多媒體產業(yè)以及生物、醫(yī)藥等高新技術產業(yè)的良好發(fā)展，該類企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金相對較為穩(wěn)定；此外，隨著新冠肺炎疫情得到有效控制，商務活動有序恢復，部分交通便利且擁有高品質大型綜合體的核心商圈寫字樓租金亦緩步回升。在中國房地產指數系統(tǒng)寫字樓租金指數監(jiān)測的15個重點城市主要商圈中，北京科技園區(qū)、廣州北京路等22個商圈寫字樓租金環(huán)比有所上漲，但漲幅均在1.0%以內。
3.租金運行趨勢研判
從市場表現看
2020年三季度，經濟及產業(yè)的穩(wěn)步復蘇推動寫字樓市場需求緩步恢復。寫字樓租金指數監(jiān)測的全國15個重點城市寫字樓市場整體活躍度有所提高，問詢量及帶看量均有所增長；部分區(qū)位優(yōu)勢顯著、高品質樓盤較為集中的核新商圈，以及具備價格優(yōu)勢且樓齡較短的新興商圈受到更多關注；部分有擴租或升級辦公條件需求的企業(yè)，利用疫情期間的窗口期，實現以較低成本進行搬遷的計劃。但隨著上半年因疫情影響而推遲入市的項目逐漸進入市場，部分商圈寫字樓空置率依舊呈上升態(tài)勢，市場仍面臨下行壓力，整體向租戶方傾斜；為緩解市場壓力，加速去化，多數業(yè)主仍繼續(xù)通過下調租金或采取更靈活的租賃條款等方式維護老租戶并拓展新租戶。受此影響，本季度全國重點城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌；預計下跌態(tài)勢亦將延續(xù)至四季度。
供應方面
2020年前三季度，寫字樓租金指數監(jiān)測的全國15個重點城市辦公樓新開工面積共計2069.8萬平方米，同比小幅下降3.5%；其中一線城市新開工面積為1005.7萬平方米，同比增長45.7%；二線城市新開工面積為1064.1萬平方米，同比下降26.9%。2020年前三季度，寫字樓租金指數監(jiān)測的全國15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計3056.1萬平方米，同比增長20.6%；其中一線城市成交面積為909.1萬平方米，同比大幅增長105.8%；二線城市成交面積為2147.1萬平方米，同比小幅增長2.6%。整體來看，未來2-3年，寫字樓租
金指數監(jiān)測的全國15個重點城市辦公樓供應或將保持穩(wěn)定增長態(tài)勢；一線城市或迎來寫字樓供應高峰。
需求方面
2020年前三季度，我國實現服務業(yè)增加值400397億元，增速由上半年同比下降1.6%轉為增長0.4%。信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)，金融業(yè)增加值同比分別增長15.9%和7.0%，較上半年提高1.4、0.4個百分點，合計拉動服務業(yè)增加值增長2.3個百分點。整體來看，TMT產業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)為本季度甲級寫字樓市場需求主力；房地產業(yè)、零售業(yè)、制造業(yè)及醫(yī)療相關產業(yè)亦占據一定市場份額。從企業(yè)類型及租賃類型來看，新設立以及有搬遷需求的內資企業(yè)較多。
展望未來
從宏觀環(huán)境來看，2020年三季度，我國經濟呈現穩(wěn)步復蘇態(tài)勢，部分主要經濟指標累計增速由負轉正；IMF10月13日發(fā)布的《世界經濟展望報告》預計2020年中國經濟將增長1.9%，是全球唯一實現正增長的主要經濟體。
從政策環(huán)境來看，2020年三季度，國家及地方均出臺相關政策推動經濟及產業(yè)發(fā)展，例如發(fā)改委等13部門聯(lián)合印發(fā)的《關于支持新業(yè)態(tài)新模式健康發(fā)展 激活消費市場帶動擴大就業(yè)的意見》，商務部印發(fā)的《全面深化服務貿易創(chuàng)新發(fā)展試點總體方案》；以及北京市商務局發(fā)布的《北京市關于打造數字貿易試驗區(qū)的實施方案》，武漢市自然資源和規(guī)劃局完成的《武漢市疫后重振規(guī)劃（三年行動規(guī)劃）》等。
短期來看，受經濟復蘇及政策加持等積極因素影響，全國15個重點城市寫字樓市場有所回溫，市場活力增加、需求緩步恢復；但供應增加繼續(xù)推高寫字樓空置率，寫字樓市場依然面臨下行壓力，業(yè)主方或將繼續(xù)通過“以價換量”的方式加速去化，短期內寫字樓租金或繼續(xù)保持下跌態(tài)勢。
長期來看，在構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的背景下，我國經濟將繼續(xù)展現強大的發(fā)展韌性和廣闊的市場空間，在常態(tài)化疫情防控中扎實做好“六穩(wěn)”工作、全面落實“六�！比蝿�；這些積極因素將支撐寫字樓市場逐漸走出下行區(qū)間，寫字樓租金亦將緩步恢復平穩(wěn)運行態(tài)勢。
附注：寫字樓租金指數編制覆蓋的15個重點城市
一線城市：北京、上海、廣州、深圳；二線城市：天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都、蘇州、青島、南昌、長沙、�？凇�
來 源：中指研究院
編 輯：liuy
