根據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測顯示，2020 年8月，中國內(nèi)地大宗物業(yè)投資交易總額約 88 億元人民幣，同比降幅超 60% 。其中，北京成交金額達 73.9 億元，奪城市榜首；業(yè)態(tài)方面，風險相對較低且投資回報率尚佳的綜合體項目受投資者青睞，本月成交金額達 73.9 億元，占比 84% ；隨著疫情逐漸穩(wěn)定以及金融市場的全面開放，外資對內(nèi)地大宗市場的信心正逐漸恢復。
外資連續(xù)4個月凈流入 8月份單筆成交額創(chuàng)年內(nèi)新高
據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測顯示，2020 年 8 月，中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交 3 筆，交易總額約 88 億元，同比降幅均超 60% 。但單筆成交額約 29 億元/筆，同比上漲 70% ，為年內(nèi)最高值。
2020年1-8月份內(nèi)地大宗市場成交情況（億元）
總體來說，新冠疫情的影響尚未消除，交易總量同比大幅縮水意味著市場的恢復仍需時日。但本月成交均為 10 億元以上的大額交易，投資者不再以小額資金投資試水，而是敢于重倉押注，意味著投資者對內(nèi)地大宗市場的信心正在逐漸恢復。
此外，我國金融市場已于 4 月份起全面對外開放，政策利好吸引境外資本持續(xù)入市。截至目前，外資凈投資額已連續(xù) 4 個月回正。
2020年1-8月份外資凈投資額變化情況（億元）
內(nèi)外資同時重倉 北京大宗市場交易火熱
2020 年 8 月，中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交 3 筆，且均為京滬物業(yè)，其中北京成交額為 73.9 億元，占比 84% ；上海成交額為 14.0 億元，占比 16% 。
2020年1-8月大宗成交物業(yè)城市群分布（按照成交金額）
新冠疫情的影響仍未消除，投資者對市場信心雖有加強，但投資決策依然保守，資金愈發(fā)向京津冀、長三角等核心城市群集中。其中，北京自 2018 年限制起核心區(qū)大型商業(yè)項目，未來供應有限導致存量競爭加劇，內(nèi)外資競相入市爭奪籌碼，帶動北京大宗市場交易規(guī)模不斷攀升。
雖然疫情反復對北京二季度的成交有所影響，但隨著北京疫情趨于穩(wěn)定，本月以顥騰投資與外資聯(lián)合體為代表的境內(nèi)外投資機構(gòu)再度加倉北京市場。截至 8 月份，年內(nèi)境外資本在京投資總額已高達 167 億元，占外資內(nèi)地投資總額的 65% ，越超上海，成為年內(nèi)最受外資青睞的內(nèi)地城市。
2020年1-8月份境外資本城市投資偏好（按成交金額）
開發(fā)商為本月最大賣方 綜合體交易占比提升
▌開發(fā)商為本月最大賣方，中風險偏好買家主導市場
年初的新冠疫情導致不確定性增加，機構(gòu)投資趨于謹慎，以主權基金、保險機構(gòu)等為代表的低風險偏好買家主導市場。疫情延續(xù)下，部分企業(yè)開始出現(xiàn)信用違約風險。4 月份起，以不良資產(chǎn)管理公司為代表的高風險偏好買家入場，帶動市場風險偏好升溫，以地產(chǎn)基金、投資機構(gòu)為代表的中風險偏好買家陸續(xù)進場抄底。本月成交項目的賣方均為開發(fā)商，買方仍以中風險偏好的地產(chǎn)基金、投資機構(gòu)、證券公司為主。
此外，3 月和 6 月臨近上市公司季報和半年報披露時點，部分公司并非基于風險邏輯進行投資，而是收購自用物業(yè)增加固定資產(chǎn)占比以提振股價。此類自用型買家在7 月、8 月連續(xù)兩個月缺席之后，預計在 9 月份會有所突破。
2020年1-8月份大宗市場投資者風險偏好（按成交金額）
▌疫情平穩(wěn)提振市場信心，綜合體交易占比提升
投資者風險偏好的轉(zhuǎn)變在一定程度上也影響著大宗市場成交業(yè)態(tài)的占比。上半年新冠疫情影響市場信心，主權基金、保險機構(gòu)等低風險偏好買家增多，較低的風險偏好使得收益穩(wěn)定但投資回報率偏低的研發(fā)辦公類物業(yè)成交較多。隨著疫情逐漸趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟逐步復蘇，投資者對市場的信心也有所提升，風險偏好提升導致可選業(yè)態(tài)類型也愈發(fā)豐富。
雖然零售、酒店等業(yè)態(tài)的投資風險目前依然較高，但自 6 月份以來，風險相對較低且投資回報率尚佳的綜合體項目開始受到投資者的青睞。本月綜合體項目成交金額 73.9 億元，占比 84% ；研發(fā)辦公類項目成交金額 14.0 億元，占比 16% 。
2020年1-8月份大宗市場投資者業(yè)態(tài)偏好（按成交金額）
附表：2020年8月部分內(nèi)地大宗市場成交概覽
來源：克而瑞資管
