房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦、海淀大悅綜合體協(xié)辦的第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇暨2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來(lái)。
來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈條等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專(zhuān)家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過(guò)500位嘉賓現(xiàn)場(chǎng)出席，17萬(wàn)余人線(xiàn)上參會(huì)，共同推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，探尋新世代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑。
中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在論壇上發(fā)表主題為“商辦新世代 投資新機(jī)遇”的精彩演講，從投資的角度剖析了新世代商辦物業(yè)的新機(jī)遇。他表示，新世代下商辦物業(yè)領(lǐng)域有三大機(jī)遇：第一是迎來(lái)了行業(yè)并購(gòu)整合的新機(jī)遇，第二是推動(dòng)行業(yè)規(guī)則變動(dòng)的新時(shí)代，第三是流動(dòng)性為王時(shí)代的到來(lái)。
以下是柏文喜演講實(shí)錄整理：
大家上午好！今天大家冒著疫情來(lái)參加我們這個(gè)線(xiàn)下會(huì)議，機(jī)會(huì)非常難得。劉凱總把第一個(gè)演講和大家分享探討的機(jī)會(huì)給了我，對(duì)我來(lái)說(shuō)還是很有壓力的。我的頭銜是IPG中國(guó)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，實(shí)際上了解我的人都知道我是商業(yè)地產(chǎn)的老一代人，從90年代末就開(kāi)始從事商業(yè)地產(chǎn)，后來(lái)進(jìn)入到住宅開(kāi)發(fā)，是地產(chǎn)圈的老人�，F(xiàn)在更多的關(guān)注一些行業(yè)變化，關(guān)注一些行業(yè)研究的問(wèn)題，所以大家可能日常更多的是看到我在主要財(cái)經(jīng)媒體上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些觀(guān)點(diǎn)和些評(píng)論。
今天我分享的基調(diào)實(shí)際上還是挺難把握的。因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)商業(yè)地產(chǎn)的老兵，需要給行業(yè)打氣，這個(gè)時(shí)候如果講一些不太積極的話(huà)不太合適。但是如果講一些脫離基本面的話(huà)，顯然又不符合基本事實(shí)。最近咱們這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題已引發(fā)了政治局關(guān)注，看來(lái)咱們行業(yè)的問(wèn)題確實(shí)不是一件小事，確實(shí)是一個(gè)值得大家一起來(lái)認(rèn)真探討的話(huà)題。今天我就從我的角度，按照我的想法來(lái)和大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的分享和探討，如果有說(shuō)的不對(duì)的地方，請(qǐng)大家多指正、多批評(píng)。
劉凱總給我的題目，讓我講講商辦新世代、投資新機(jī)遇。
首先我們需要認(rèn)識(shí)一下新世代，也就是我們面臨的行業(yè)形勢(shì)是什么樣的。綜合來(lái)看，我對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)、商辦物業(yè)領(lǐng)域當(dāng)前所面臨的時(shí)代特征總結(jié)為三點(diǎn)：
第一，新常態(tài)遭遇了預(yù)期下行，疊加了目前的消費(fèi)不振。前幾年我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)。所謂的新常態(tài)就是從以往經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)進(jìn)入中低速增長(zhǎng)，每年5%以上，5%-8%，上一次2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，我們是要保8，這一輪今年預(yù)期已經(jīng)降到了5.5%。最近這次政治局會(huì)議已放棄了今年5.5%的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)，只是說(shuō)盡量爭(zhēng)取最好的結(jié)果。從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，之前我們企業(yè)杠桿加得很高，企業(yè)的發(fā)展模式是高負(fù)債、高杠桿推動(dòng)下的高周轉(zhuǎn)模式。上一輪去庫(kù)存是通過(guò)什么方式實(shí)現(xiàn)的？實(shí)際上是通過(guò)把杠桿從企業(yè)向居民來(lái)轉(zhuǎn)移，通過(guò)居民的加杠桿實(shí)現(xiàn)了行業(yè)杠桿的轉(zhuǎn)移和市場(chǎng)庫(kù)存的去化�，F(xiàn)在又加入了這一輪的調(diào)整，尤其是從去年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)淡，最明顯的標(biāo)志就是排名百?gòu)?qiáng)的很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)排隊(duì)暴雷的問(wèn)題。現(xiàn)在沒(méi)暴雷的民營(yíng)房企已經(jīng)是屈指可數(shù)了。沒(méi)有傳出暴雷風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，民企里面現(xiàn)在可能只剩下龍湖一家了。其他的雖然還沒(méi)有暴雷，但是多多少少都有一些"緋聞"，比如說(shuō)商票逾期了，應(yīng)付款到期沒(méi)有按期兌付。
今天早上咱們開(kāi)會(huì)之前，我的朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一條美元債違約的信息，引起了不少人的關(guān)注。咱們的房地產(chǎn)企業(yè)大量的出現(xiàn)了美元債的違約，也就是信貸的違約。對(duì)行業(yè)不了解的人以為情況不嚴(yán)重，實(shí)際上發(fā)過(guò)美元債的民營(yíng)房企，現(xiàn)在還沒(méi)有違約的已經(jīng)是少數(shù)了。連一些以往給大家留下的印象，一直是財(cái)務(wù)穩(wěn)健型的好標(biāo)兵也都出現(xiàn)了美元債的違約問(wèn)題。比如某家頭部房企昨天就有5支美元債停止還本付息，說(shuō)明行業(yè)形勢(shì)還是不容樂(lè)觀(guān)的。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)在回暖乏力的同時(shí)，又遭遇了疫情的不確定性。疫情沒(méi)完沒(méi)了，這兩年我們天天盼著這一輪房地產(chǎn)周期能夠觸底，能夠回暖。這一輪周期不少房企出了現(xiàn)金流斷裂的問(wèn)題，主要原因是他們太憑借著以前的對(duì)行業(yè)周期的判斷經(jīng)驗(yàn)了。像融創(chuàng)這樣的企業(yè)，實(shí)際上在民營(yíng)房企里還是一家非常優(yōu)秀的企業(yè)，但是因?yàn)樗鼞{借對(duì)以往10年一個(gè)長(zhǎng)周期，3-4年一個(gè)小周期的判斷經(jīng)驗(yàn)，在去年的上半年還在不斷地買(mǎi)地，還在不斷地加杠桿，在行業(yè)普遍去杠桿的時(shí)候它還在加杠桿。從去年下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡之后，連融創(chuàng)這樣的行業(yè)白騎士，別人出問(wèn)題的時(shí)候，大家都等著它來(lái)救的企業(yè)，也出現(xiàn)了自救不能，到后來(lái)自己也出現(xiàn)了違約的現(xiàn)象。說(shuō)明我們這一輪周期確實(shí)是走出了和以往的行業(yè)周期不同的特征，行業(yè)的基本面現(xiàn)在確實(shí)是已經(jīng)發(fā)生了變化。我們現(xiàn)在不能再拿以往的眼光，用過(guò)去的思維來(lái)看待我們的行業(yè)。行業(yè)的基本面、行業(yè)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變。
這兩年，我講這個(gè)話(huà)的時(shí)候，咱們行業(yè)里的很多同仁最開(kāi)始是不接受的、不支持的、不同意的，包括一些行業(yè)的專(zhuān)家跟我也有很多爭(zhēng)議和爭(zhēng)論。尤其是從去年的下半年開(kāi)始，我在講咱們的行業(yè)底層邏輯變了，行業(yè)的基本面變了，不能再拿過(guò)去的舊船票登上今天的客船，當(dāng)時(shí)跟多人不信的。剛才趙正挺秘書(shū)長(zhǎng)也講到了我們行業(yè)的重要性，講到了要相信我們的政府在解決了重要的問(wèn)題之后，肯定會(huì)來(lái)解決我們的行業(yè)問(wèn)題。但是我們每一家企業(yè)現(xiàn)在日子過(guò)得怎么樣，自己心里最清楚。能不能熬到領(lǐng)導(dǎo)真正來(lái)關(guān)注來(lái)救我們的那一天，熬到那一天可能就是勝利，但是很有可能在那一天到來(lái)之前我們就不在了。我這個(gè)話(huà)講得可能有點(diǎn)悲觀(guān)，但是卻是這個(gè)行業(yè)很多企業(yè)目前的實(shí)際狀況，度日如年。
講到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的情況，首先要搞明白商業(yè)地產(chǎn)和住宅的不同在哪里。商業(yè)地產(chǎn)在很大程度上都是被動(dòng)性的持有的。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商持有的很多商業(yè)物業(yè)不是主動(dòng)去開(kāi)發(fā)的，而是由于規(guī)劃要求的配套商業(yè)、配套的辦公物業(yè)造成的物業(yè)沉淀。因?yàn)檎嬲M(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是需要長(zhǎng)期資金、大資金、低息資金去支持的。咱們國(guó)內(nèi)商辦市場(chǎng)現(xiàn)在最缺乏的就是長(zhǎng)期資金和低息資金，比如說(shuō)像保險(xiǎn)那樣的錢(qián)才是合適去做商業(yè)地產(chǎn)的。我們現(xiàn)在普遍承擔(dān)著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)任務(wù)的這部分群體，無(wú)論是投資商，還是運(yùn)營(yíng)商，都是以短線(xiàn)的、高息的、流動(dòng)性壓力比較大的資金來(lái)搞商業(yè)地產(chǎn)的，所以注定了商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)很難做。
以往商業(yè)地產(chǎn)更多的是依靠散售來(lái)回現(xiàn)，來(lái)回補(bǔ)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，來(lái)回補(bǔ)我們商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，來(lái)支持商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)�，F(xiàn)在在行業(yè)形勢(shì)非常不景氣的情況之下，這個(gè)時(shí)候散售出現(xiàn)了問(wèn)題。經(jīng)過(guò)這么多的散售，證明散售是有問(wèn)題的，主要是后期運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，散售市場(chǎng)實(shí)際上是不受歡迎的。而整售會(huì)很難，所以更多的只能是自己的被動(dòng)持有，大家都依靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流去填補(bǔ)被動(dòng)性持有的商業(yè)地產(chǎn)投資，以及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的虧空。這個(gè)狀態(tài)怎么長(zhǎng)期維持？
第三，經(jīng)營(yíng)環(huán)境面臨著從生產(chǎn)型社會(huì)向消費(fèi)型社會(huì)的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型中又遭遇了新的一代人，他們和我們的思維方式、行為方式、消費(fèi)方式不同的Z世代的出現(xiàn)，也就是今天我們討論的面對(duì)新世代怎么做好商辦物業(yè)的問(wèn)題。
中國(guó)目前的發(fā)展模式面臨著從中國(guó)生產(chǎn)、歐美消費(fèi)的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向更加依賴(lài)自身消費(fèi)的雙循環(huán)模式，這是目前我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景。我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力正在從生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向消費(fèi)型。以前我們更注重講生產(chǎn)、講出口，現(xiàn)在更多地強(qiáng)調(diào)靠?jī)?nèi)需、靠消費(fèi)去推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。剛才也提到向消費(fèi)社會(huì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，現(xiàn)在又遭遇了商辦物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)所面臨的對(duì)象發(fā)生了變化，遭遇了Z世代的出現(xiàn)，所以我們需要調(diào)整我們的運(yùn)營(yíng)思維，調(diào)整我們的開(kāi)發(fā)思路，調(diào)整我們資產(chǎn)管理的模式。這可能是我們目前必須要面對(duì)的、需要思考的一個(gè)問(wèn)題。
那么，我們現(xiàn)在面臨的行業(yè)任務(wù)和困難在哪里？
商辦物業(yè)無(wú)非就是兩條，一個(gè)是要把它賣(mài)掉，一個(gè)是被動(dòng)持有之后必須要做好運(yùn)營(yíng)�，F(xiàn)在出售變現(xiàn)是比較困難的，而且能夠整售的主要是在一線(xiàn)的商辦物業(yè)，一些險(xiǎn)資企業(yè)、一些現(xiàn)金流比較好的，比如說(shuō)之前現(xiàn)金流比較充裕的互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)企業(yè)，還有一些外資的投資機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在在一線(xiàn)城市趁低在整體性地收購(gòu)一些商辦物業(yè)。但是大量的位于二三線(xiàn)城市和三四線(xiàn)以下的物業(yè)怎么辦，而散售現(xiàn)在也是比較困難的。
目前商辦物業(yè)在消費(fèi)不振的情況下的運(yùn)營(yíng)困難，今天在座的一些行業(yè)人士也是感同身受、身在其中的，這個(gè)不用我多講，你們應(yīng)該比我感受更貼切、更專(zhuān)業(yè)。運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化，不過(guò)在市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)生變化的時(shí)候，也孕育著商辦行業(yè)新的機(jī)遇。
商辦物業(yè)領(lǐng)域，在我看來(lái)有三個(gè)機(jī)遇：
第一是迎來(lái)了行業(yè)并購(gòu)整合的新機(jī)遇。就是剛才劉凱總講的行業(yè)從增量的市場(chǎng)走向了存量市場(chǎng)，而存量市場(chǎng)一個(gè)很大的主題就是并購(gòu)、整合，由具備專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)去承擔(dān)更多的持有和運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)責(zé)任。我右邊放了一張圖片，是萬(wàn)達(dá)接管了藍(lán)色港灣的新聞報(bào)道，這不是給萬(wàn)達(dá)和藍(lán)色港灣做廣告，這是表明行業(yè)的一個(gè)代表性的方向。像萬(wàn)達(dá)這樣的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在存量時(shí)代會(huì)更有價(jià)值，行業(yè)地位會(huì)更高。
第二是推動(dòng)行業(yè)規(guī)則變動(dòng)的新時(shí)代。因?yàn)樾袠I(yè)基調(diào)已經(jīng)變化了，而一些給定的既定條件我們沒(méi)法去改變它，只能過(guò)來(lái)反向地推動(dòng)我們的政策面，我們的主管部門(mén)去修改行業(yè)規(guī)則。比如說(shuō)北京市現(xiàn)在在出讓土地的時(shí)候，已經(jīng)在做試點(diǎn)了，把住宅和配套商辦的比例，要么在調(diào)低，要么把它分開(kāi)出讓?zhuān)@是一個(gè)方向。也就是說(shuō)，要么是純住宅出讓?zhuān)丛诒容^好的地段純商辦出讓?zhuān)粫?huì)像以往那樣把兩個(gè)捆綁在一起，在一些不成熟的地段去推出大的地塊，強(qiáng)行地去配比高比例、大體量的商辦物業(yè)，導(dǎo)致商辦物業(yè)的供應(yīng)過(guò)量和招商運(yùn)營(yíng)困難的問(wèn)題。
第三是流動(dòng)性為王時(shí)代的到來(lái)。流動(dòng)性始終是商辦物業(yè)價(jià)值最重要的支撐，在同樣的運(yùn)營(yíng)水平、同樣的收入水平之下，流動(dòng)性是鑒別商辦物業(yè)價(jià)值高低的一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。在目前市場(chǎng)不是很樂(lè)觀(guān)，運(yùn)營(yíng)困難的情況下，更要以流動(dòng)性為核心，來(lái)補(bǔ)運(yùn)營(yíng)提升困難對(duì)商辦物業(yè)價(jià)值支撐不足的問(wèn)題。這個(gè)時(shí)候資產(chǎn)證券化和類(lèi)資產(chǎn)證券化將進(jìn)入發(fā)展的快車(chē)道，因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化是提升商辦物業(yè)流動(dòng)性的一個(gè)最通常和最核心的金融手段。
我和大家的分享就到這里，謝謝。
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