房訊網(wǎng)訊 進(jìn)入2022年，商業(yè)辦公市場(chǎng)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園告別強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇需求，回歸常態(tài)、于底部空間趨穩(wěn)求變。一季度受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及部分重點(diǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的影響，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持相對(duì)平穩(wěn)趨勢(shì)。二季度由于重點(diǎn)城市受到了疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)增速放緩等超預(yù)期因素的沖擊，市場(chǎng)活動(dòng)一度停滯，遭遇“倒春寒”，復(fù)蘇勢(shì)頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫字樓市場(chǎng)活躍度正在逐步恢復(fù)。
值得注意的是，上半年寫字樓行業(yè)在疫情防控和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)方面均做出了重要的貢獻(xiàn)。作為防疫鏈條上的重要一環(huán)，寫字樓不僅在封控期間需要配合管理要求，在復(fù)工后常態(tài)化管理上同樣全面精準(zhǔn)到位、創(chuàng)新防疫舉措，在防疫和復(fù)工上發(fā)揮了積極的作用。同時(shí)，不少商務(wù)樓宇響應(yīng)政府要求號(hào)召為租戶減免租金，有效為企業(yè)紓困解難。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱指出，由于上半年新一輪疫情反復(fù)因素的沖擊，商辦市場(chǎng)整體下滑明顯，經(jīng)濟(jì)支撐走弱，市場(chǎng)需求銳減。當(dāng)前商辦市場(chǎng)依舊處于供需僵持博弈階段，雖然疫情向好使得市場(chǎng)下半年需求預(yù)期回暖，但短期商辦市場(chǎng)庫(kù)存高企、行業(yè)利潤(rùn)微薄的狀況仍然沒有改善。整體來(lái)看，商辦市場(chǎng)仍面臨弱現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)預(yù)期的局面。在疫情穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，隨著下半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，以及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施對(duì)企業(yè)的扶持，受壓制的需求將得到釋放，我們預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)下行空間有限，對(duì)部分城市、部分區(qū)域、部分產(chǎn)品仍存謹(jǐn)慎看多的觀點(diǎn)。
銷售市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng) 開發(fā)投資趨于理性
2022年上半年，國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜演變以及新冠疫情在全國(guó)多地散發(fā)等超預(yù)期因素沖擊，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了較大影響；同時(shí)，疊加去年以來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，整體行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，以及國(guó)家對(duì)超高層建筑的管控趨嚴(yán)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)寫字樓大規(guī)模開發(fā)熱情消退，投資趨于謹(jǐn)慎、理性。
2022年1-6月，全國(guó)辦公樓開發(fā)投資額為2616億元，同比下降10.1%，較疫情最初爆發(fā)的2020年也有4%的降幅，是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值，反映出企業(yè)開發(fā)投資意愿的低迷。
新開工面積今年上半年為1701萬(wàn)平方米，與2021年同期相比大幅下降近三成。綜合近三年同期數(shù)據(jù)來(lái)看，自2020年以來(lái)，全國(guó)辦公樓新開工面積已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，且下降幅度呈現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)，分別為12.6%、15%、29.8%。
而從影響市場(chǎng)即時(shí)供應(yīng)的竣工面積來(lái)看，上半年同樣出現(xiàn)較大的降幅，同比下降30%至872萬(wàn)平方米，這也是近五年來(lái)同期首次跌破1000萬(wàn)平方米，為短期內(nèi)市場(chǎng)的存量去化減輕了壓力。雖然上半年的竣工量減少一定程度上受到了疫情對(duì)工期的影響，但整體上全國(guó)辦公樓供應(yīng)下降的趨勢(shì)已經(jīng)可以確定。
劉凱表示，市場(chǎng)銷售方面，上半年在全國(guó)商品房銷售面積整體下滑的背景下，辦公樓銷售面積逆勢(shì)上揚(yáng)，錄得1643萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%。從2020年以來(lái)同期數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售面積實(shí)現(xiàn)了連續(xù)上漲，已基本達(dá)到了疫情前2019年的水平，凸顯了需求端對(duì)寫字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。
租賃需求整體放緩 一線城市出現(xiàn)分化
2022年上半年，全國(guó)多地疫情出現(xiàn)反復(fù)，消費(fèi)和生產(chǎn)活動(dòng)受到不同程度的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。經(jīng)濟(jì)放緩和疫情影響下，企業(yè)信心和運(yùn)營(yíng)以及業(yè)務(wù)開展都受到了短期影響，也給寫字樓租賃活動(dòng)帶來(lái)了沖擊。整體來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)城市凈吸納量環(huán)比下滑，空置率上升，租金水平反彈回升的勢(shì)頭被阻斷，依舊在底部空間徘徊企穩(wěn)，租戶有了更大的議價(jià)空間。
值得注意的是，一二季度寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)其實(shí)是略有差異的。一季度，全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)開局保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)4.8%，在此基礎(chǔ)上，雖然受在線教育、互聯(lián)網(wǎng)等重點(diǎn)需求行業(yè)強(qiáng)化監(jiān)管的影響，寫字樓市場(chǎng)租賃需求有所弱化，結(jié)束了2021年以來(lái)的加速回暖，但依舊整體表現(xiàn)持穩(wěn)，于常態(tài)化中穩(wěn)步發(fā)展。
其中，一線城市出現(xiàn)分化。北京和上海表現(xiàn)穩(wěn)定，北京寫字樓市場(chǎng)凈吸納量接近16萬(wàn)平方米，保持了較強(qiáng)的市場(chǎng)需求；上海則錄得2019年以來(lái)單季度最高值，達(dá)到29.5萬(wàn)平方米；廣州和深圳在一季度由于受到疫情影響，部分租賃活動(dòng)停擺或延期，整體租賃需求表現(xiàn)低迷，空置率和租金承壓。而從二線城市來(lái)看，凈吸納量雖較去年四季度有所下降，但整體需求仍保持活躍態(tài)勢(shì)。
二季度，由于疫情在全國(guó)多地?cái)U(kuò)散且重點(diǎn)城市形勢(shì)嚴(yán)峻，政府采取了嚴(yán)格的管控措施，嚴(yán)重影響了帶看、商務(wù)談判等環(huán)節(jié)，北京、上海的寫字樓市場(chǎng)活動(dòng)一度出現(xiàn)停滯。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行的壓力也影響了企業(yè)的信心，壓制了企業(yè)在搬遷、辦公升級(jí)等方面的需求，也影響到了一些并未受到疫情直接影響的城市市場(chǎng)需求。
數(shù)據(jù)顯示，二季度北京寫字樓市場(chǎng)凈吸納量錄得負(fù)值，空置率環(huán)比上升1個(gè)百分點(diǎn)至17%左右，租金水平則出現(xiàn)一定程度的下調(diào)，甚至出現(xiàn)“陰跌”的現(xiàn)象。而在上海，寫字樓空置率也上升至近一年來(lái)的高位，尤其在租賃放緩的背景下，部分業(yè)主為維持出租率選擇在租金上進(jìn)行讓步，使得季度內(nèi)租金水平出現(xiàn)下探。廣州和深圳在疫情后復(fù)蘇態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，需求有所回升，基本恢復(fù)至疫情前水平。
從需求端來(lái)看，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場(chǎng)主要需求來(lái)源。其中，金融保險(xiǎn)等企業(yè)展示出較強(qiáng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，依舊保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，在多個(gè)城市租賃需求中占據(jù)首位。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)雖然在今年受強(qiáng)監(jiān)管的影響，在北京、深圳等部分城市需求有所下降，但依舊為廣州、杭州、武漢等多數(shù)城市的首位需求驅(qū)動(dòng)，行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。同時(shí)，專業(yè)服務(wù)業(yè)也依然是需求的引擎力量。此外，大健康行業(yè)、新能源、新消費(fèi)以及涉及芯片、集成電路相關(guān)的硬科技行業(yè)，也是重點(diǎn)值得關(guān)注的需求增長(zhǎng)來(lái)源。
劉凱表示，回顧上半年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)沒有改變。在經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的背景下，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策落地顯效以及政策端對(duì)企業(yè)不斷扶持，為寫字樓市場(chǎng)的需求復(fù)蘇將提供強(qiáng)大保障。我們預(yù)計(jì)，隨著行業(yè)供應(yīng)高峰期結(jié)束，供需基本面持續(xù)得到改善，下半年行業(yè)信心將回歸，并有望重啟市場(chǎng)的復(fù)蘇之路，空置面積將逐步消化，租金水平于底部企穩(wěn)，再度彰顯出行業(yè)的強(qiáng)大韌性和巨大潛力。
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來(lái)源：房訊網(wǎng)
