2022年上半年，受疫情沖擊和預(yù)期不足等因素影響，我國經(jīng)濟運行壓力加大，消費市場整體承壓。為提振消費信心、促進消費市場快速恢復(fù)，4月以來中央及地方政府加快出臺相關(guān)支持政策。商業(yè)地產(chǎn)作為國內(nèi)消費及服務(wù)升級的重要載體，在提振消費市場和促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中發(fā)揮了重要作用。
當前，我國商業(yè)地產(chǎn)市場正逐漸進入“飽和”狀態(tài)，市場競爭正逐漸加��；同時，近年來我國經(jīng)濟下行壓力加大、新冠疫情沖擊、線上經(jīng)濟分流等因素，都對商業(yè)地產(chǎn)的運營造成了一定的負面影響。外部環(huán)境的變化，對我國商業(yè)地產(chǎn)的運營創(chuàng)新提出了更多挑戰(zhàn)和更高要求。
在此背景下，中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數(shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產(chǎn)價格水平及其變化趨勢，以期為行業(yè)參與主體提供參考。
中國商鋪租金指數(shù)運行分析
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪租金水平繼續(xù)下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平維持上漲，但漲幅較2021年下半年有所收窄。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環(huán)比下跌0.46%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環(huán)比上漲0.14%。
從漲跌個數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占34.3%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占58.2%，7.5%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占48.4%，租金環(huán)比下跌的商圈占40.0%，11.6%的樣本商圈（購物中心）租金與上期持平。
從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，上半年我國消費市場受疫情沖擊較大，2022年1-5月份，我國社會消費品零售總額為17.2萬億元，同比下降1.5%。其中，3-5月的單月社零總額同比均出現(xiàn)大幅下滑。未來隨著疫情防控形勢逐漸向好、生產(chǎn)生活秩序有序恢復(fù)，同時疊加促消費政策持續(xù)顯效，預(yù)計消費市場活力將會逐步回升。
1、百街商鋪租金指數(shù)變化
�。�1）百街商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2022年上半年，百街商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環(huán)比下跌0.46%。
分城市等級來看，2022年上半年，一線城市樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占37.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占51.9%，11.1%的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占32.5%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占62.5%，5.0%的商業(yè)街租金與上期持平。
2022年上半年，我國多地遭遇新一輪疫情沖擊，疫情防控措施趨嚴，人員流動特別是跨市流動受到較大限制。我國商業(yè)街功能定位多偏向于“逛吃游樂”，以接觸型、聚集型的餐飲、特色零售等業(yè)態(tài)為主，受疫情影響較為嚴重，特別是部分以外地游客作為主力客群的商業(yè)街區(qū)經(jīng)營情況更是慘淡，空置率有所提升，商鋪租金承壓。整體來看，商業(yè)街市場呈現(xiàn)持續(xù)調(diào)整態(tài)勢。
�。�2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街
圖：2022年上半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年上半年，34.3%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，深圳深圳灣步行大街、上海南京西路商業(yè)街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅較高，其中深圳深圳灣步行大街租金環(huán)比漲幅最高，為1.49%；上海南京西路商業(yè)街、重慶楊家坪商業(yè)街和上海天鑰橋路休閑餐飲街租金環(huán)比漲幅在1.0%-1.4%之間；上海四川北路商業(yè)街、深圳華強北步行街等6條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅在0.5%-1.0%之間。與此同時，58.2%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌，青島李村商業(yè)街、武漢江漢路步行街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅較高，其中青島李村商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最高，為2.05%；武漢江漢路步行街、武漢漢正街、上海新天地等6條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅為1.5%（含）-2.0%之間；上海七寶老街、深圳東門步行街和重慶南坪商業(yè)街3條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅為1.2%-1.5%之間。
2、百MALL商鋪租金指數(shù)變化
�。�1）百MALL商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數(shù)。2022年上半年，百MALL商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環(huán)比上漲0.14%。
分城市等級來看，2022年上半年，一線城市中45.5%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，31.8%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，22.7%的商圈（購物中心）租金與上期持平。二線城市中，51.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，47.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，2.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。
整體來看，2022年3月以來，我國多個城市暴發(fā)新一輪疫情，部分疫情形勢嚴峻區(qū)域的購物中心臨時閉店或縮短營業(yè)時間，面臨客流量銳減、商戶退租、收益下滑等多重壓力，購物中心的運營受到較大影響。
�。�2）租金漲跌幅較大的商圈
圖：2022年上半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年上半年，48.4%的樣本商圈租金環(huán)比上漲，深圳南山中心區(qū)、北京王府井等10個商圈租金環(huán)比漲幅相對較大，其中深圳南山中心區(qū)商圈租金環(huán)比漲幅最大，為2.01%；北京王府井商圈租金環(huán)比漲幅為1.74%；深圳福田中心區(qū)、杭州湖濱等6個商圈租金環(huán)比漲幅在1.0%-1.6%之間；杭州吳山商圈和西溪商圈漲幅在0.9%（含）-1.0%之間。與此同時，40.0%的樣本商圈租金環(huán)比下跌，在租金環(huán)比跌幅相對較大的10個商圈中，杭州濱江商圈跌幅最大，為1.2%；成都新南天地、廣州北京路和重慶解放碑3個商圈跌幅在0.8%-1.0%之間；重慶南坪、北京東直門等6個商圈租金環(huán)比跌幅在0.6%（含）-0.8%之間。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)看，2022年上半年，由于新一輪疫情沖擊，我國多地居民出行受到較大限制，疊加居民收入預(yù)期不確定性提升，消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，市場活力有所下降。與此同時，消費需求端的多元化和商業(yè)供給端的同質(zhì)化也給商業(yè)地產(chǎn)市場運營帶來了較大的壓力。從商鋪租賃市場表現(xiàn)看，整體承受了較大的下行壓力，購物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價格走勢也有所分化。其中商業(yè)街區(qū)商鋪租金繼續(xù)下行，且跌幅較2021年下半年有所擴大；購物中心商鋪租金微幅上漲，仍呈現(xiàn)一定的修復(fù)態(tài)勢，但漲幅較2021年下半年有所收窄。
供應(yīng)方面，1-5月15城購物中心開業(yè)節(jié)奏放緩，短期供應(yīng)同比減少近四成；商辦用地市場亦降溫明顯，規(guī)劃建筑面積成交同比下滑約六成，長期供應(yīng)或有所下降。短期來看，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年1-5月商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市共有新開業(yè)購物中心29個（只統(tǒng)計建筑面積為3萬平方米及以上的購物中心），總建筑面積約233萬平方米，較2021年同期減少四成左右。從長期供應(yīng)來看，商辦用地成交大幅下滑，未來新增供應(yīng)或有所下降。2022年1-6月，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積（市本級）共計630萬平方米，同比減少約60%。其中一線城市成交面積約145萬平方米，同比減少約50%；二線城市成交面積約485萬平方米，同比減少約65%。從成交占比看，二線城市商辦用地成交面積在15城中的比例較2021年同期減少約5個百分點。
需求方面，2022年上半年，我國疫情多點散發(fā)，其中上海、北京、蘇州等多個核心城市疫情形勢嚴峻，區(qū)域內(nèi)實施臨時管控，人員、物品流動均受到較大限制，極大影響了消費市場正常運轉(zhuǎn)，使得消費市場整體有所承壓。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年1-5月我國社會消費品零售總額17.17萬億元，同比下降1.5%。其中餐飲業(yè)等接觸型、聚集型消費行業(yè)受創(chuàng)較大，1-5月我國餐飲收入為16274億元，同比下降8.5%，其中，3月、4月、5月同比下滑均超15%。為緩解疫情對消費市場造成的沖擊，推動消費總量擴大和質(zhì)量改善，4月以來，中央和各地方政府持續(xù)出臺各項促消費和穩(wěn)增長政策，以加快提升消費市場活力，保障零售服務(wù)業(yè)企業(yè)健康有序發(fā)展。5月，伴隨疫情形勢好轉(zhuǎn)，物流系統(tǒng)逐漸恢復(fù)，全國社零總額同比降幅出現(xiàn)收窄，消費市場出現(xiàn)邊際回溫。當前，全國疫情防控形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，疊加促消費政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計會對消費回溫提供進一步支撐，商業(yè)地產(chǎn)市場仍蘊藏巨大的發(fā)展空間。
展望未來，隨著疫情防控形勢整體向好，生產(chǎn)生活秩序平穩(wěn)恢復(fù)，疊加中央及地方促消費政策不斷顯效，預(yù)計消費市場將呈現(xiàn)逐步回升態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)市場也有望穩(wěn)定恢復(fù)。但上半年疫情使得商戶整體承壓較大，經(jīng)營狀態(tài)的修復(fù)仍需時日，商鋪市場租金短期內(nèi)調(diào)漲動力有限，預(yù)計下半年我國重點城市商鋪租金整體或保持平穩(wěn)態(tài)勢。
中國寫字樓租金指數(shù)運行分析
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比下跌0.08%。從不同商圈表現(xiàn)來看，二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占33.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占62.5%，3.7%的商圈租金環(huán)比持平。
從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2022年二季度受新冠疫情在上海、北京等重點城市集中暴發(fā)影響，我國經(jīng)濟運行遭遇明顯挑戰(zhàn)。從三大需求來看，外貿(mào)與進出口延續(xù)增長勢頭，但增幅較上年有所收窄；疫情對消費沖擊明顯，1-5月社會消費品零售總額同比下降1.5%，其中5月同比下降6.7%；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)健增長，重大項目投資支撐作用顯現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、制造業(yè)投資保持較快增長，但房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)持續(xù)低迷。從服務(wù)業(yè)運行情況來看，疫情對服務(wù)業(yè)沖擊明顯，1-5月，全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降0.7%，其中5月數(shù)同比下降5.1%；5月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為47.1%，比上月提升7.1個百分點，但整體仍處于收縮區(qū)間。整體來看，2022年二季度，受國際環(huán)境復(fù)雜、國內(nèi)重點城市疫情多點暴發(fā)、經(jīng)濟下行壓力加大等多重因素影響，寫字樓租賃市場活躍度有所回落，二季度寫字樓市場租金環(huán)比下跌0.08%。
1、寫字樓租金變動情況
2022年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較一季度擴大0.02個百分點。近年來，我國經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，寫字樓市場隨之進入新一輪調(diào)整期。2020年初以來，新冠肺炎疫情對經(jīng)濟運行造成明顯沖擊，寫字樓租金下行壓力持續(xù)加劇。2021年下半年以來，重點城市經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇帶動寫字樓市場逐步企穩(wěn)回升，寫字樓租金連續(xù)兩個季度環(huán)比上漲。2022年以來，國際局勢日益嚴峻、經(jīng)濟下行壓力加劇、重點城市疫情集中暴發(fā)等多重因素對我國經(jīng)濟增長造成明顯沖擊，寫字樓市場運行面臨一定挑戰(zhàn)，多個城市寫字樓租金持續(xù)回落。
2022年二季度，一線城市樣本中41.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，55.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。二線城市樣本中共有27.3%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，68.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。
整體來看，科技和金融行業(yè)仍是驅(qū)動寫字樓市場發(fā)展的核心力量，銀行、證券等金融機構(gòu)的擴張和搬遷成為核心城市寫字樓市場的主要支撐，同時以生物醫(yī)藥為引領(lǐng)的新興產(chǎn)業(yè)需求也有所擴張，帶動部分城市寫字樓租金上漲。但同時，受新冠疫情等因素沖擊，整體經(jīng)濟下行壓力加大，以批發(fā)零售為代表的服務(wù)行業(yè)寫字樓租賃需求有所回落，對此類租戶較多的商圈寫字樓市場形成了一定壓力。
2、租金漲跌幅較大的商圈
圖：2022年二季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年二季度，33.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比出現(xiàn)上漲。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，蘇州獅山、南京奧體商圈漲幅排名居前兩位，分別為0.17%、0.16%；北京金融街、武漢中北路、成都金融城、北京麗澤等11個商圈漲幅在0.1%（含）-0.15%（含）之間，廣州珠江新城、蘇州獅山、深圳南山中心區(qū)等14個商圈漲幅在0.1%之內(nèi)。與此同時，62.5%的商圈寫字樓租金出現(xiàn)下跌。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，廣州環(huán)市東商圈跌幅最大，為0.32%，北京CBD、重慶楊家坪商圈租金環(huán)比跌幅也均在0.3%以上；廣州北京路、重慶解放碑、北京科技園區(qū)、深圳福田中心區(qū)等35個商圈租金環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；上海漕涇河、北京亞運村、南京珠江路等12個商圈租金環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)來看，2022年二季度，受國際環(huán)境復(fù)雜、國內(nèi)疫情沖擊等負面因素影響，我國經(jīng)濟下行壓力加大，對寫字樓市場運行造成明顯沖擊，重點城市寫字樓市場活躍度出現(xiàn)回落。在此背景下，二季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。
供應(yīng)趨勢，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2022年5月，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共18297萬平方米，占15個重點城市甲級寫字樓總量的51.8%，存量較多；二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共17037萬平方米，占重點城市總量的48.2%。同時，二線內(nèi)部不同城市存量呈現(xiàn)明顯分化，成都、杭州、武漢、重慶總量在2000萬平方米以上，長沙、南京在1000—2000萬平方米之間，天津、青島、蘇州、南昌在1000萬平方米以內(nèi)，同比小幅增長5.9%，兩年平均下降31.6%。
需求趨勢，（1）從租戶結(jié)構(gòu)來看，批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)是寫字樓租戶數(shù)量最多的三個行業(yè)，但具體行業(yè)寫字樓租賃需求在各一線城市間存在一定差異。（2）從增量需求來看，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)新增租賃需求旺盛，TMT、批發(fā)和零售業(yè)需求明顯回落。2022年一季度，中指數(shù)據(jù)CREIS共監(jiān)測到租賃成交案例75筆，其中，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)租賃新增需求旺盛，共有37筆，占比近五成；TMT行業(yè)11筆，占比不足15%，較2021年明顯回落；金融業(yè)、建筑和房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療和生物醫(yī)藥、工業(yè)品制造業(yè)等占比均在5%-10%之間；批發(fā)和零售業(yè)受疫情影響明顯，監(jiān)測到的租賃案例數(shù)量占比不足3%，較2021年明顯回落。
展望未來，受疫情反復(fù)、經(jīng)濟下行壓力加劇、多個城市新增寫字樓供應(yīng)入市等多重因素影響，預(yù)計短期內(nèi)部分城市寫字樓市場供大于求的局面仍將持續(xù)，寫字樓市場租金或?qū)⒊掷m(xù)面臨下行壓力。但中長期來看，我國正高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，多措并舉穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤，隨著疫情形勢的逐漸好轉(zhuǎn)，預(yù)計我國經(jīng)濟運行將加快復(fù)蘇，我國寫字樓市場運行仍將獲得有力支撐。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
