優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

　　凈吸納量持續(xù)走低 下半年市場(chǎng)活躍度有望逐步回升

　　2022年上半年，北京寫字樓新增供應(yīng)量同比回落，共計(jì)19萬(wàn)平方米。其中二季度全市錄得一個(gè)3.9萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目交付使用，該項(xiàng)目毗鄰麗澤金融商務(wù)區(qū)。

　　本季度受奧密克戎疫情限制，部分租戶原有新租計(jì)劃延后，加上年初開始的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)優(yōu)化、企業(yè)整合搬遷等活動(dòng)的持續(xù)影響，季內(nèi)新租交易總量環(huán)比下降30%。上半年全市凈吸納量?jī)H錄得6萬(wàn)平方米，其中二季度亦是自2020年第三季度以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)的凈吸納量。全市空置率上半年累計(jì)上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。其中甲級(jí)寫字樓更有韌性，空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，而乙級(jí)寫字樓則環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。中關(guān)村和望京等科技企業(yè)集中的子市場(chǎng)空置率漲幅靠前。

　　金融和TMT合占新租交易總量的58%，分居前兩大行業(yè)，主要集中在軟件開發(fā)、人工智能、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、證券、保險(xiǎn)以及資產(chǎn)管理等細(xì)分領(lǐng)域，其中金融的擴(kuò)租需求突出。本季度醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)新租需求放量明顯，占比進(jìn)一步攀升。分區(qū)域，CBD和麗澤為新租需求主力釋放區(qū)，CBD行業(yè)結(jié)構(gòu)最均衡，麗澤租戶行業(yè)也日漸多元。此外，麗澤、通州和石景山等新興區(qū)域逐步承接更多的跨區(qū)、升級(jí)搬遷需求。

　　全市平均成交租金每月每平方米310.7元，同樣本比上半年累計(jì)下降0.4%。除CBD和新興子市場(chǎng)保持平穩(wěn)外，其它子市場(chǎng)受空置率抬升的影響租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

　　CBRE中國(guó)區(qū)顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人張冀蘇表示，下半年，部分新項(xiàng)目受疫情影響將延期交付，預(yù)計(jì)全市寫字樓市場(chǎng)僅有18.1萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，且均來(lái)自新興區(qū)域，供給側(cè)壓力適度緩解。隨著疫情影響逐步消退，市場(chǎng)活躍度有望逐步回升，核心區(qū)域可租面積的增加將吸引租戶升級(jí)或回流。近期各區(qū)陸續(xù)出臺(tái)的紓困政策和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案都會(huì)助力企業(yè)信心和市場(chǎng)情緒的恢復(fù)；上半年政府頒布的《關(guān)于推進(jìn)北京全球財(cái)富管理中心建設(shè)的意見》也將進(jìn)一步推動(dòng)金融板塊多元發(fā)展。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　空置率維持平穩(wěn) 優(yōu)質(zhì)品牌迎新機(jī)

　　2022年上半年，錄入兩個(gè)新項(xiàng)目均為改造更新后重開的中小型商業(yè)單體，分別為華潤(rùn)集團(tuán)旗下位于核心商圈西單的雙層地下商業(yè)街，及位于外圍朝青商圈的姚家園萬(wàn)象匯，帶來(lái)共計(jì)7.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。西單更新場(chǎng)首店街區(qū)潮流定位吸引了大批優(yōu)質(zhì)品牌入駐，如備受年輕客群追捧的美妝新零售——HARMAY旗艦店，以及華為MSC旗艦店等。而姚家園萬(wàn)象匯則從原來(lái)超市形態(tài)為主的樂都匯廣場(chǎng)轉(zhuǎn)型成為品牌更多元、定位高品質(zhì)生活和體驗(yàn)的社區(qū)商業(yè)體。

　　疫情沖擊下，短期內(nèi)消費(fèi)意愿和零售商開店信心恢復(fù)受阻，多數(shù)項(xiàng)目客流量同比顯著下降。截至季末，尚未出現(xiàn)大規(guī)模退店，全市空置率季度環(huán)比僅提升0.9個(gè)百分點(diǎn)至6.7%，和去年底基本持平。關(guān)店現(xiàn)象主要集中在一些前期高速擴(kuò)張、近年業(yè)績(jī)下滑的網(wǎng)紅茶飲、韓妝及快時(shí)尚品牌。對(duì)租金較敏感的中端餐飲業(yè)態(tài)受疫情影響也相對(duì)明顯。但2020年以來(lái)由消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變和行業(yè)洗牌引起的業(yè)主品牌調(diào)整，給奢侈品（如GUCCI、BURBERRY）、新能源汽車（如蔚來(lái)、福特、凱迪拉克）及定位商務(wù)人群的高端餐飲（如北京宴、乙十六）等優(yōu)質(zhì)品牌在開店、擴(kuò)店或位置調(diào)整上提供更多可選機(jī)會(huì)。與2020年首輪疫情后相比，不少業(yè)主此次應(yīng)對(duì)更加迅速，已調(diào)整租金策略以維系原有優(yōu)質(zhì)租戶或招募填補(bǔ)潛在騰退面積的替代租戶。個(gè)別項(xiàng)目亦考慮重新調(diào)整業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)，如將業(yè)績(jī)下滑的影劇院業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型調(diào)整為其他沉浸式或參與度更高的體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，如脫口秀、小劇場(chǎng)等，以帶動(dòng)人流量與消費(fèi)活力。在業(yè)主的積極應(yīng)對(duì)下，全市購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)季度環(huán)比下調(diào)1.4%至每天每平方米35.5元，全市各商圈均有表現(xiàn)，其中次級(jí)商圈下降幅度相對(duì)更大。

　　CBRE華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示，下半年預(yù)計(jì)北京零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)約41.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，大部分位于豐臺(tái)、大興等外圍區(qū)域，將填補(bǔ)當(dāng)?shù)貐^(qū)域型購(gòu)物中心空白。為落實(shí)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)施方案》，政府近期發(fā)放了122億元消費(fèi)券，覆蓋餐飲、購(gòu)物、教育、文體娛樂及出行等多個(gè)領(lǐng)域，有助于加快助推復(fù)商復(fù)市，提振消費(fèi)信心，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)回暖。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)

　　疫情下北京韌性穩(wěn)健 環(huán)境需求逐漸回暖

　　2022年第二季度順義空港入市一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來(lái)9.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，也是上半年唯一新項(xiàng)目。上半年新租需求以第三方物流為主，占新租總量的48%，二季度醫(yī)藥企業(yè)活躍度亦有提升。新租活動(dòng)集中在兩大機(jī)場(chǎng)所在的順義及大興區(qū)域，同時(shí)租戶以成本為導(dǎo)向的搬遷布局也日漸活躍。疫情管控一定程度上延遲整體需求放量，空置率小幅攀升但仍位于6.1%的低位。

　　全市平均租金上半年同樣本比環(huán)比上漲1.5%至每月每平方米55.3元，其中二季度上漲0.5%略有放緩。本季度通州租金漲幅居各子市場(chǎng)之首，其他子市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　廊坊連續(xù)第五個(gè)季度新增供應(yīng)放量，新入市項(xiàng)目位于安次，上半年新增供應(yīng)總量達(dá)37.8萬(wàn)平方米；而天津則在北辰新增一處8.8萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，為上半年唯一入市項(xiàng)目。需求方面第三方物流助廊坊本季度去化速度提升，在天津武清疫情管控期間，個(gè)別短租需求轉(zhuǎn)移至廊坊近京片區(qū)，上半年全市凈吸納總量為6.3萬(wàn)平方米。天津本季度需求環(huán)比穩(wěn)中有升，第三方物流、零售業(yè)及制造業(yè)均有表現(xiàn)，上半年凈吸納量達(dá)6.5萬(wàn)平方米，其中濱海新區(qū)占比最高，而武清本季度錄得全市上半年最大單筆成交。津廊兩地的租金水平在疫情影響下有不同程度的波動(dòng)。

　　CBRE華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人李虹表示，下半年，北京物流設(shè)施市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)43.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，有望推動(dòng)更多租賃需求在平谷、經(jīng)開區(qū)及房山等平原新城落地。日前平谷馬坊鎮(zhèn)積極布局并與11家物流頭部企業(yè)及投資方簽訂投資協(xié)議，規(guī)劃占地面積2,900畝，涉及汽車、醫(yī)藥、電商零售、跨境貿(mào)易等諸多領(lǐng)域。日漸充裕的可租面積有望給予北京城配需求更多可選空間。同期廊坊和天津亦將分別迎來(lái)44.9萬(wàn)與48.2萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。隨著環(huán)京市場(chǎng)汽車及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)發(fā)力，北京順義、大興及經(jīng)開區(qū)，廊坊臨空經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及廣陽(yáng)，以及天津?yàn)I海新區(qū)等皆有相關(guān)項(xiàng)目落地或投產(chǎn)，將帶動(dòng)關(guān)聯(lián)物流需求增長(zhǎng)。

　　商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)

　　生物醫(yī)藥行業(yè)需求強(qiáng)勁 北清路空置率持續(xù)下行

　　2022年上半年北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)迎來(lái)共計(jì)四個(gè)新項(xiàng)目交付使用，共計(jì)體量32.6萬(wàn)平方米，其中二季度錄得兩個(gè)生物醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)，分別位于大興和經(jīng)開區(qū)子市場(chǎng)，兩個(gè)新項(xiàng)目均引入了行業(yè)優(yōu)質(zhì)租戶，去化表現(xiàn)突出。

　　上半年整體市場(chǎng)新租需求放緩，錄得凈吸納量約10.9萬(wàn)平方米，同比下降68%。但二季度貢獻(xiàn)凈吸納量達(dá)8.5萬(wàn)平方米。上半年生物醫(yī)藥行業(yè)占新租需求35%超過TMT，相關(guān)產(chǎn)業(yè)定位的子市場(chǎng)需求旺盛，大興和經(jīng)開區(qū)子市場(chǎng)具備研發(fā)制造功能的項(xiàng)目出租率可觀，本季度錄得來(lái)自醫(yī)藥外包類等租戶的大面積租賃交易。其他區(qū)域中，泛中關(guān)村集群連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量錄得負(fù)值，子市場(chǎng)間表現(xiàn)略有分化：頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的面積整合以及相關(guān)上下游企業(yè)的需求放緩，外加疫情管控影響企業(yè)租賃策略決策和落地，使得上地和中關(guān)村軟件園子市場(chǎng)持續(xù)有面積騰退且去化緩慢，空置率連續(xù)兩個(gè)季度攀升；而北清路子市場(chǎng)憑借租金成本和集成電路、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，空置率連續(xù)第八個(gè)季度下行。而電子城、豐臺(tái)科技園等其他子市場(chǎng)上半年去化表現(xiàn)則較為平緩。

　　全市商務(wù)園區(qū)上半年租金緩慢下行，截至二季度末平均租金報(bào)價(jià)每月每平方米161元。由于上半年可租賃面積較以往明顯增多，上地、中關(guān)村軟件園和東升結(jié)束去年租金快速增長(zhǎng)，使得泛中關(guān)村集群上半年同樣本比環(huán)比持平；其它區(qū)域中除大興子市場(chǎng)上半年租金小幅上漲，其他子市場(chǎng)均在下降渠道，但經(jīng)開區(qū)租金下降幅度季內(nèi)收窄。

　　CBRE華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，2022年下半年北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來(lái)87.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。近期政府發(fā)布《北京市關(guān)于實(shí)施‘三大工程’進(jìn)一步支持和服務(wù)高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的若干措施》，釋放加大對(duì)高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的支持力度，強(qiáng)化融資、人才服務(wù)保障，支持拓展產(chǎn)品市場(chǎng)渠道，完善空間和用地供給，優(yōu)化創(chuàng)新要素配置等利好，將進(jìn)一步促進(jìn)北京國(guó)際科技創(chuàng)新中心和中關(guān)村世界領(lǐng)先科技園區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)商務(wù)園區(qū)的區(qū)域環(huán)境完善和產(chǎn)業(yè)需求導(dǎo)入。

　　投資市場(chǎng)

　　多類型物業(yè)持續(xù)吸引投資者 下半年落子布局有望加速

　　2022年上半年，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得八筆大宗交易，交易總額為87.5億元，其中二季度完成五筆共68.2億元。盡管市場(chǎng)不確定性事件頻發(fā)，加劇買家觀望情緒，但賣家更積極地尋求處置變現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的方式，推動(dòng)本季度交易活躍度小幅回升。大型知名開發(fā)商憑借其在開發(fā)、銷售、融資等方面的經(jīng)驗(yàn)和資源更易達(dá)成交易。如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將麗澤銳中心以50.15億元總價(jià)售予平安人壽，成為上半年單筆金額最高交易；而大悅城控股和招商蛇口則分別為同為一手樓盤的一座位于豐臺(tái)的寫字樓和一處位于大興的零售物業(yè)尋得自用買家。

　　上半年整體交易額中近75%來(lái)自寫字樓板塊，二季度交易的物業(yè)類型則更趨均衡，除上述兩宗寫字樓和一宗零售物業(yè)交易外，另外兩筆交易標(biāo)的為位于隆福寺和三元橋等核心區(qū)位的酒店。二季度交易也反映越來(lái)越多稀缺的核心型或核心增益型資產(chǎn)已釋放到市場(chǎng)，如三元橋CiTiGo酒店由華住運(yùn)營(yíng)且有穩(wěn)定現(xiàn)金流，而銳中心位于近期發(fā)展迅速的麗澤商務(wù)區(qū)且已達(dá)到逾40%的入駐率。當(dāng)前此類資產(chǎn)充裕的可選度和更有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格對(duì)投資者來(lái)說(shuō)意味著絕佳的機(jī)會(huì)窗口。

　　CBRE華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，近期疫情反復(fù)和寫字樓、零售物業(yè)租賃市場(chǎng)短期波動(dòng)，是影響投資者信心并延緩交易落地的重要原因。但北京市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健性和資產(chǎn)稀缺性對(duì)投資者的吸引力不減，隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的出臺(tái)和實(shí)施，投資者的落子布局有望在下半年加速。與此同時(shí)，一部分開發(fā)商、地產(chǎn)基金等賣家已率先采取主動(dòng)，運(yùn)用其在土地開發(fā)、改造更新、物業(yè)運(yùn)營(yíng)或者不良資產(chǎn)處置等領(lǐng)域的資管核心資源和優(yōu)勢(shì)，為交易資產(chǎn)進(jìn)行增值或者信用加持，這些措施都將促進(jìn)交易的達(dá)成，并有利于資產(chǎn)價(jià)值未來(lái)的長(zhǎng)續(xù)發(fā)展和提升。此外，北京市政府近期出臺(tái)多項(xiàng)致力于改善戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性物流設(shè)施發(fā)展環(huán)境的舉措，對(duì)其空間載體品質(zhì)提出更高要求（CBRE近期發(fā)布的《北京生命科學(xué)地產(chǎn)指南》對(duì)此有詳細(xì)闡述），這將進(jìn)一步提升投資者對(duì)商務(wù)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、冷鏈等新基建領(lǐng)域的關(guān)注，并釋放更多的投資機(jī)會(huì)。

　　來(lái)源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc