2022年二季度中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)于7月15日發(fā)布，顯示了4月及5月部分城市針對奧米克戎疫情的封控措施對經(jīng)濟的影響程度。二季度GDP同比增速大幅放緩至0.4%，環(huán)比則下降2.6%。
積極的信號也已經(jīng)出現(xiàn)：隨著5月底封控措施逐步解除以及政府的經(jīng)濟刺激政策開始生效，6月份所有關(guān)鍵經(jīng)濟指標均出現(xiàn)強勁改善。
此外，盡管通貨膨脹已成為美國和歐洲面臨的主要挑戰(zhàn)，但中國CPI維持在3%以下，意味著短期內(nèi)央行加息的壓力不大。
在住宅房地產(chǎn)市場，6月份新建商品住宅銷售面積同比仍降22%，但環(huán)比增長65%。此前，央行于5月份下調(diào)了首套房按揭利率，并將五年期LPR降至4.45%，相比2021年12月降低了20個基點。
預計這些措施將利好2022年下半年的住宅銷售，尤其一線和二線城市市場。然而，鑒于部分房地產(chǎn)開發(fā)商將持續(xù)面臨的財務挑戰(zhàn)，加之近期爛尾樓業(yè)主的停貸事件，住宅市場復蘇前景仍存不確定性。雖然一些經(jīng)濟學家對停貸事件可能會在更廣泛的銀行業(yè)引起的連鎖反應表示憂慮，但國內(nèi)主要大型商業(yè)銀行表示，受影響的按揭貸款僅占其總按揭貸款約0.01%，意味著引發(fā)系統(tǒng)性風險的可能性不大。
盡管疫情零星散發(fā)的可能性仍然存在，但CBRE世邦魏理仕預計中國經(jīng)濟將在2022年下半年觸底反彈。隨著美國和歐洲經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)弱并面臨衰退壓力，預計未來幾個季度出口增長將有所放緩，中國經(jīng)濟復蘇主要將由國內(nèi)驅(qū)動因素支撐，包括基建投資和服務型消費。CBRE預測，2022年中國全年GDP增速達4%左右，2023年將提升至5.2%。
來源：國家統(tǒng)計局，CBRE，2022年7月
商業(yè)地產(chǎn)市場
2022年二季度，中國主要經(jīng)濟中心（如北京和上海）的封控不可避免地影響了商業(yè)地產(chǎn)租賃和投資活動。在此期間，寫字樓和零售物業(yè)租賃大幅放緩，而物流倉儲和產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊表現(xiàn)出強勁韌性。需要指出的是，今年二季度的市場表現(xiàn)要好于2020年上半年新冠疫情首次爆發(fā)之時。
寫字樓
2022年二季度，寫字樓市場新增供應及凈吸納量環(huán)比分別下降56%和74%。作為受到疫情影響時間最長的兩個城市，上海本季的寫字樓凈吸納量環(huán)比下降80%，北京則錄得負吸納。CBRE追蹤的18個城市租金普遍承壓，全國平均租金指數(shù)環(huán)比跌幅為0.5%。
來源：CBRE，2022年7月
隨著6月份服務業(yè)PMI大幅反彈至54.3%，且21個行業(yè)中有19個商務活動指數(shù)位于擴張區(qū)間，CBRE預計，2022年下半年全國寫字樓凈吸納量將反彈至250萬至300萬平方米，接近2021年同期的75%。然而，全年數(shù)據(jù)仍將遠低于2021年750萬平方米的歷史高點。
寫字樓需求的反彈預計將在2023年延續(xù)，CBRE于近期進行的租戶調(diào)查顯示近一半受訪者預計明年的經(jīng)營表現(xiàn)將有所改善。
非銀金融和制藥行業(yè)的持續(xù)擴張、以及TMT行業(yè)的企穩(wěn)復蘇（尤其是高科技板塊）將成為租賃活動復蘇的主要驅(qū)動。2022年二季度，中央政府多次明確提出將促進互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)濟健康有序發(fā)展。
從供應端來看，下半年預計有400萬平方米的新項目入市，大部分城市寫字樓租金仍面臨下行壓力。受益于有限的供給以及租戶向高品質(zhì)樓宇的升級需求，一線城市核心商務區(qū)的甲級寫字樓表現(xiàn)預計將更具韌性。
零售物業(yè)
疫情期間的封控也影響了2022年二季度零售物業(yè)的表現(xiàn)，單季凈吸納量同環(huán)比分別下降87%和44%，至27萬平方米，但仍好于2020年上半年連續(xù)兩季負吸納的情況。
盡管7月中旬京滬地鐵客流量已恢復至封控前的65%和80%，央行最新的城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查顯示，不到25%的消費者計劃在未來三個月內(nèi)增加消費支出。
考慮到疫情防控相關(guān)的限流政策將影響部分商戶短期內(nèi)的擴張計劃，CBRE預計零售物業(yè)租賃活動的恢復將需要一個過程。短期內(nèi)業(yè)主將著重于出租率的穩(wěn)定和提升，租金將保留一定的議價空間。疫情將加速零售物業(yè)市場的優(yōu)勝劣汰，業(yè)主經(jīng)營能力的差異將在資產(chǎn)表現(xiàn)中發(fā)揮越來越重要的作用。
在政府補貼政策的支持下，新能源汽車預計將持續(xù)成為擴張最為積極的零售業(yè)態(tài)。2022年上半年，全國新能源汽車銷量增長120%，表現(xiàn)強勁，主要城市錄得的新開業(yè)門店超過100家。
物流倉儲
受益于政府對物流保通保暢的重視及生鮮電商的強勢擴張，物流倉儲需求在封控期間仍較為堅挺。2022年二季度，23個城市高標倉凈吸納量約88萬平方米，環(huán)比及同比分別增長19%及下降43%。
物流租賃需求仍將主要來自電商和三方物流，制造業(yè)（尤其是汽車制造業(yè)）預計也將保持活躍。最新官方數(shù)據(jù)顯示，汽車制造業(yè)增加值同比由5月份的-7%大幅反彈至6月份的16.2%。
上海封控期間供應鏈受阻后的分倉調(diào)倉提升了寧波、嘉興二季度的倉儲需求，這是否意味著一個長期趨勢的開始仍有待觀察，但這或許表明部分租戶正在尋求精益供應鏈策略“JIT（Just In Time）”和保障型供應鏈策略“JIC（Just in Case）”之間的平衡，這將利好核心城市以及周邊城市的物流倉儲需求。
CBRE預測，2022年下半年的季均物流倉儲凈吸納量或?qū)⒊^200萬平方米。盡管全國平均租金指數(shù)將繼續(xù)提升，考慮到二線及三線城市將迎來供應高峰，上漲幅度預計將收窄至0.5%，一線城市及周邊衛(wèi)星城市表現(xiàn)將持續(xù)領(lǐng)先。
物業(yè)投資
2022年二季度，全國商業(yè)地產(chǎn)大宗物業(yè)交易金額達到496億元，環(huán)比微降2%，同比下跌51%。下跌基本符合預期，CBRE 2022年中國投資者意向調(diào)查的受訪者認為經(jīng)濟不確定性和疫情相關(guān)風險是今年商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的最大挑戰(zhàn)。
雖然上海在本輪疫情中遭遇較長時間封控，受益于良好的市場流動性、充足的可投資資產(chǎn)池以及強勁的長期經(jīng)濟基本面，預計上海仍將是國內(nèi)大宗物業(yè)投資的首選城市。
CBRE預計投資者將繼續(xù)重點關(guān)注新經(jīng)濟地產(chǎn)，包括物流倉儲、冷鏈、數(shù)據(jù)中心、科技園區(qū)及長租公寓。此外，CBRE也建議投資者積極關(guān)注一線城市商辦物業(yè)的逆周期投資機會，我們認為2023年租賃需求的顯著修復將帶動資產(chǎn)價格穩(wěn)步回升。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
