上海正從疫情封鎖的沖擊中逐漸緩和。市場(chǎng)情緒仍警覺(jué)慎重，但有跡象表明信心正逐步恢復(fù)。政策扶持下，新基建、新經(jīng)濟(jì)板塊機(jī)會(huì)逐步顯現(xiàn)。

　　上海寫字樓市場(chǎng)

　　商務(wù)活動(dòng)重啟，新基建行業(yè)需求仍見(jiàn)長(zhǎng)

　　二季度迎來(lái)72萬(wàn)平方米新供應(yīng)入市，均為疫情前已基本具備交付條件的項(xiàng)目，且超半數(shù)集中于徐匯濱江板塊。4-5月份的疫情封控導(dǎo)致需求暫緩，在季內(nèi)錄得的26.9萬(wàn)平方米凈吸納量里，超九成為新項(xiàng)目此前的預(yù)租量。全市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)至14.8%，為過(guò)去一年以來(lái)高位；同期全市租金下跌1.0%，至7.3元每平方米每天。在租賃放緩的背景下，部分業(yè)主或?qū)㈥懤m(xù)給出租金讓步以維持出租率，因此年內(nèi)整體市場(chǎng)租金或繼續(xù)下探。

　　下半年計(jì)劃將有87萬(wàn)平方米供應(yīng)，但因疫情防控措施延續(xù)，工程建設(shè)尚未完全復(fù)工，因此仍存在進(jìn)一步延遲交付可能。經(jīng)濟(jì)放緩和疫情影響無(wú)疑對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)開(kāi)展造成短期影響，保持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常有序與成本控制或成為年內(nèi)企業(yè)主旋律，寫字樓市場(chǎng)也將因此錄得更多續(xù)租，而辦公升級(jí)需求有所延遲。金融、零售、律所、醫(yī)療健康和新基建行業(yè)需求增長(zhǎng)仍被看好。

　　上海零售市場(chǎng)

　　盡管疫情封控影響零售市場(chǎng)表現(xiàn)，業(yè)主與零售商積極復(fù)工

　　上海市區(qū)零售市場(chǎng)2022年上半年無(wú)新增供應(yīng)入市。2022年第二季度，零售市場(chǎng)首層平均租金較上季度下降0.2%至26.4元；空置率環(huán)比上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)至9.8%，核心與非核心商圈空置率分別上升1.4和1.7個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比2020年與2022年兩輪疫情，此次上海零售市場(chǎng)表現(xiàn)更為穩(wěn)健，近八成商圈空置率增幅都較兩年之前更溫和，體現(xiàn)零售商對(duì)上海消費(fèi)市場(chǎng)仍具信心。全市購(gòu)物中心雖自6月起恢復(fù)營(yíng)業(yè)，但不同業(yè)態(tài)復(fù)工程度有所差異，一些品牌仍在觀望疫情防控進(jìn)展及市場(chǎng)后續(xù)表現(xiàn)。第二季度購(gòu)物中心新租面積僅為上季度四分之一，多為此前已確定的租約租戶，其中零售業(yè)態(tài)占比達(dá)到近六成，以時(shí)尚、配飾及運(yùn)動(dòng)戶外品牌為主。

　　2020年上海市區(qū)零售市場(chǎng)只有5%的新項(xiàng)目最終開(kāi)業(yè)，而此輪疫情后預(yù)計(jì)仍有4個(gè)項(xiàng)目將在2022年下半年入市，總建筑面積約26.6萬(wàn)平方米。隨著餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)陸續(xù)于7月開(kāi)放，整體市場(chǎng)逐漸回歸常態(tài)。但在謹(jǐn)防疫情反復(fù)的背景下，市場(chǎng)租金及入駐率表現(xiàn)在短期內(nèi)仍將承壓。

　　上海非保稅高標(biāo)物流市場(chǎng)

　　生鮮企業(yè)臨時(shí)擴(kuò)倉(cāng)，疫情推進(jìn)行業(yè)升級(jí)

　　2022年第二季度，上海非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，全市高標(biāo)倉(cāng)存量維持在645.8萬(wàn)平方米。市場(chǎng)在第二季度錄得約20.8萬(wàn)平方米吸納，市場(chǎng)去化情況良好，整體市場(chǎng)空置率水平較上季度下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至5.8%，多個(gè)子市場(chǎng)維持滿租。

　　4-5月期間，眾多生鮮企業(yè)臨時(shí)擴(kuò)倉(cāng)，業(yè)主也積極響應(yīng)為客戶制定進(jìn)駐方案，冷鏈需求隨之激增。疫情影響下，上海周邊倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施省際周轉(zhuǎn)受限影響，大量“保供”相關(guān)的生活物流需求推升市內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施一倉(cāng)難求。上海非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)租金環(huán)比上漲0.2%至人民幣每平方米每月49.4元，同比上漲0.4%。未來(lái)6個(gè)月，預(yù)計(jì)青浦、金山及嘉定等子市場(chǎng)將有5個(gè)新項(xiàng)目交付入市。

　　經(jīng)歷疫情影響，上海物流地產(chǎn)預(yù)計(jì)將發(fā)生不少變化，包括增加冷鏈倉(cāng)庫(kù)、提升自動(dòng)化水平、減少損耗、布點(diǎn)選址更靠近大城市等，促進(jìn)行業(yè)升級(jí)。在行政管理層面亦需要更為合理靈活的管理措施，保障省際物流貨運(yùn)通暢。資本市場(chǎng)來(lái)看，投資者向上海等核心市場(chǎng)及周邊城市集聚的趨勢(shì)不會(huì)改變。核心城市土地供應(yīng)有限及成本高企，令二手項(xiàng)目或土地成為物流資產(chǎn)投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

　　上海住宅銷售及租賃市場(chǎng)

　　一手銷售市場(chǎng)需求及價(jià)格穩(wěn)健；服務(wù)式公寓市場(chǎng)租戶需求持續(xù)更迭

　　2022年第二季度，上海成交一手商品住宅約103.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌60.5%，同比下降57.7%。一手商品住宅成交價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)19.2%，同比上漲37.9%，達(dá)到人民幣每平方米73,300元。受到疫情影響，住宅交易延遲，成交面積環(huán)比及同比均出現(xiàn)較大下滑，但是價(jià)格上漲一定程度上仍體現(xiàn)出需求支撐。在市場(chǎng)預(yù)期改善、政策大力引進(jìn)人才且疊加后續(xù)土地供應(yīng)的利好因素下，住宅交易信心有望得到進(jìn)一步提振修復(fù)。

　　2022年第二季度，上海服務(wù)式公寓市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)項(xiàng)目入市。市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.0%達(dá)到每平方米每月265.3元。疫情反復(fù)之下，越來(lái)越多的租戶尋求更好的物業(yè)服務(wù)，改善居住條件，疊加畢業(yè)季求職需求，預(yù)計(jì)將有新的租賃需求釋放。雖然整體市場(chǎng)外籍租戶占比有所下降，但隨著入境人員隔離時(shí)間縮短、相關(guān)手續(xù)優(yōu)化，留學(xué)人員及外派客戶預(yù)計(jì)將有一定回流。而更多國(guó)內(nèi)客戶尋求配有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的居住環(huán)境，中高端客源的構(gòu)成持續(xù)變化，需要業(yè)主積極應(yīng)對(duì)。

　　上海大宗投資市場(chǎng)

　　買家伺機(jī)入市，關(guān)注“新經(jīng)濟(jì)”板塊物業(yè)

　　受疫情反復(fù)影響，上海投資市場(chǎng)整體活躍度較低，多數(shù)投資者持觀望態(tài)度，2022年第二季度市場(chǎng)共完成9宗成交，合計(jì)成交金額達(dá)到人民幣113億元，環(huán)比下降33%�！靶陆�(jīng)濟(jì)”業(yè)態(tài)長(zhǎng)期基本面扎實(shí)，吸引投資者的持續(xù)關(guān)注，而當(dāng)下投資者對(duì)傳統(tǒng)寫字樓和零售商業(yè)興趣寥寥。目前市場(chǎng)上，保險(xiǎn)公司等長(zhǎng)期資本和自用買家是比較活躍的買家類別，二季度有約70%的成交意圖自用或者部分自用，其中包括鄂爾多斯以人民幣26億元收購(gòu)蘇河灣中心項(xiàng)目。短期內(nèi)基金會(huì)保持一定的活躍度，忙于安排投資已籌得資金，但新基金募集將充滿挑戰(zhàn)。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域，五月底上交所和深交所發(fā)布文件允許已發(fā)行的中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)增發(fā)擴(kuò)募擴(kuò)大規(guī)模。另外，同期中金廈門安居保障性租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金及紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金分別向兩大證券交易所遞交了上市申請(qǐng)。隨著有關(guān)部門擴(kuò)充房地產(chǎn)投資信托基金底層資產(chǎn)范圍，完善相關(guān)稅收和立法安排，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金預(yù)計(jì)在不久的將來(lái)會(huì)迎來(lái)更多的發(fā)展，吸引更多的開(kāi)發(fā)商和投資者加入。

　　來(lái)源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc