在二季度突如其來的疫情之下，市場各方稍顯不知所措，對(duì)于未來辦公樓市場走勢(shì)的估測(cè)更加困難。仲量聯(lián)行根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)與研究，從宏觀到項(xiàng)目端梳理出130+個(gè)影響租金的因素進(jìn)行簡析，分享對(duì)于未來市場的三種情景預(yù)測(cè)。

　　1、二季度，嚴(yán)格的疫情防控政策導(dǎo)致看房、裝修、協(xié)議簽署等租賃活動(dòng)重要環(huán)節(jié)皆受阻礙，部分租戶甚至提出退租等無奈之舉。

　　2、未來租金走勢(shì)的影響因素分為客觀因素和由主觀行動(dòng)而產(chǎn)生影響的兩大類，其中主觀能動(dòng)因素約占六成。

　　3、通過分析市場積極復(fù)蘇、保持基準(zhǔn)平穩(wěn)、面臨風(fēng)險(xiǎn)承壓的三種情景，得到租金全年增長率5.4%、2.3%、-3.1%的不同市場預(yù)期。

　　上半年市場回顧

　　回顧2022年上半年，北京辦公樓市場表現(xiàn)可謂是過山車般的上沖下俯。一季度全市需求十分活躍，辦公樓租金增長在連續(xù)十二個(gè)季度的下跌后終于由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場情緒高漲，部分辦公樓業(yè)主因此上調(diào)全年租金預(yù)期。

　　然而，二季度中北京的突發(fā)疫情使得市場各方措手不及。伴隨著嚴(yán)格的政府管控，看房、裝修、協(xié)議簽署等重要環(huán)節(jié)皆受到阻礙，全市辦公樓市場一度停滯。大部分業(yè)主通過各種方式維持住項(xiàng)目租金的穩(wěn)定，市場上甚至觀察到“陰跌”現(xiàn)象，即業(yè)主維持表面租金穩(wěn)定，但通過提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶方帶來優(yōu)惠。而對(duì)于小部分空置面積較大的樓宇，項(xiàng)目租金普遍錄得5-10%的下降。二季度，全市辦公樓租金比上季度下跌0.2%至328元。剛經(jīng)歷觸底反彈的辦公樓租金于二季度末再次錄得負(fù)增長，艱難收尾。

　　在當(dāng)前紛繁復(fù)雜的環(huán)境中，對(duì)于下半年辦公樓租賃市場的預(yù)測(cè)顯然需要更加客觀合理的科學(xué)判斷。仲量聯(lián)行研究部從宏觀到項(xiàng)目層面分別梳理了130+項(xiàng)影響辦公樓市場租金的指標(biāo)進(jìn)行簡析，并對(duì)未來租金走勢(shì)進(jìn)行的積極、基準(zhǔn)、承壓的情景分析。我們將從專業(yè)角度出發(fā)與市場各方分享關(guān)于未來租金的預(yù)測(cè)，同時(shí)也歡迎各方關(guān)注者的積極討論。

　　未來預(yù)測(cè)情景分析

　　在正常市場環(huán)境下，我們一般會(huì)對(duì)未來市場做出單一情況預(yù)測(cè)。此輪疫情為市場帶來較大不確定性，尤其體現(xiàn)在疫情防控與經(jīng)濟(jì)刺激方面。因此，我們通過對(duì)下半年不同客觀環(huán)境的分析做出三種不同的未來租金情景預(yù)測(cè)。

　　辦公樓市場的租金趨勢(shì)分析是對(duì)樓宇項(xiàng)目一段時(shí)間內(nèi)整體的運(yùn)行方向及租金走勢(shì)做整體把握。然而，租金走勢(shì)的不確定性會(huì)通過宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、租賃環(huán)境等條件變動(dòng)觸發(fā)，造成不同的租金走勢(shì)預(yù)期。

　　如下圖所示，我們通過市場積極復(fù)蘇、保持基準(zhǔn)平穩(wěn)、面臨風(fēng)險(xiǎn)承壓的三種情景，對(duì)比不同情景在包括宏觀經(jīng)濟(jì)、租賃活躍度、凈吸納量等方面的表現(xiàn)。

　　在三種情景下，北京甲級(jí)辦公樓市場平均租金將呈現(xiàn)如圖中不同走勢(shì)：

　　積極復(fù)蘇情景：2022年全年租金漲幅為5.4%：

　　1、5月突發(fā)的疫情得到控制，并未出現(xiàn)反彈。

　　2、對(duì)于辦公樓市場來說，除了疫情發(fā)生當(dāng)下受到的短暫影響，中長期看影響近似于無。市場直接延續(xù)一季度優(yōu)異的指標(biāo)表現(xiàn)，同時(shí)，因5月疫情市場短暫停滯導(dǎo)致的積壓而出現(xiàn)需求反彈。整體市場延續(xù)活躍勢(shì)頭，租賃表現(xiàn)穩(wěn)健。部分表現(xiàn)優(yōu)異的項(xiàng)目再度提漲租金，帶領(lǐng)全市租金小幅上升。

　　基準(zhǔn)平穩(wěn)情景：2022年全年租金漲幅為2.3%：

　　1、全市約70%甲級(jí)辦公面積在5月因疫情防控，受到了短暫影響。零星的疫情案例仍有發(fā)生，全市有不超過20%的辦公樓宇仍受疫情防控措施要求控制其租戶到崗率。

　　2、甲級(jí)辦公樓市場整體空置率維穩(wěn)的情況下，業(yè)主方對(duì)市場的情緒穩(wěn)定，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)其全年租賃策略做出大幅調(diào)整。

　　3、盡管整體市場租金在二季度有所下滑，但空置率維持穩(wěn)步小幅下降，租金在三、四季度恢復(fù)小幅上漲的趨勢(shì)。

　　風(fēng)險(xiǎn)承壓情景：2022年全年租金增長率為-3.1%：

　　1、疫情多有反復(fù)，全市仍然面臨大規(guī)模管控。疫情深刻影響著中長期的整體經(jīng)濟(jì)，同時(shí)直接影響辦公樓市場。

　　2、租賃活動(dòng)嚴(yán)重受阻，整體市場新租活動(dòng)大幅減少，租戶偏向保守續(xù)租。整體市場空置率小幅提升，全市租金出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　什么影響未來租金走勢(shì)？

　　根據(jù)仲量聯(lián)行研究部的經(jīng)驗(yàn)與研究，未來租金走勢(shì)的影響因素分為客觀因素和由主觀行動(dòng)而產(chǎn)生影響的兩大類，其中主觀能動(dòng)因素約占六成。我們從宏觀端、市場端及項(xiàng)目端梳理出共130+個(gè)影響辦公樓市場租金的因素，若積極把握，將此類可主觀調(diào)整的因素影響發(fā)揮最大化，未來租金走勢(shì)將會(huì)趨好。

　　宏觀端

　　宏觀層面的因素對(duì)于辦公樓市場的影響作用是間接傳導(dǎo)而至，尤其通過影響市場各方參與者的心理預(yù)期對(duì)辦公樓市場活動(dòng)產(chǎn)生作用。例如，在2020年疫情大范圍爆發(fā)期間，GDP的下行導(dǎo)致的結(jié)果為消極的辦公樓市場表現(xiàn)。主要原因分析為GDP等宏觀層面因素的下行傳遞給樓宇業(yè)主、租戶較為悲觀的市場情緒，直接影響其對(duì)辦公樓市場的心理預(yù)期。

　　市場端

　　市場層面因素對(duì)于項(xiàng)目租金走勢(shì)的影響更加直觀。此處不僅指全市場的指標(biāo)，還包括子市場區(qū)域內(nèi)甚至周邊項(xiàng)目情況。例如，區(qū)域空置率會(huì)對(duì)項(xiàng)目租金走勢(shì)產(chǎn)生顯著影響。2021年初，朝陽區(qū)某項(xiàng)目由于自身空置面積較大，在周邊高品質(zhì)項(xiàng)目入駐率皆超過95%的情況下，不得已改變租賃策略，大幅下調(diào)本項(xiàng)目租金以吸引需求。

　　項(xiàng)目端

　　項(xiàng)目層面的因素主要與項(xiàng)目現(xiàn)狀、樓宇硬件條件與配套設(shè)施有關(guān)，其對(duì)于租金走勢(shì)的影響一般在中長期體現(xiàn)。北京作為存量市場，此類因素產(chǎn)生的影響在活躍的市場環(huán)境下較難凸顯，主要由于需求旺盛導(dǎo)致的供不應(yīng)求使項(xiàng)目品質(zhì)成為租戶方的次要考慮方面，無暇細(xì)致甄別。然而，在遭遇市場風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目得益于其優(yōu)質(zhì)硬件設(shè)施和穩(wěn)定租戶結(jié)構(gòu)，明顯具備更高的抵御能力。例如，CBD區(qū)域某地標(biāo)項(xiàng)目在退租現(xiàn)象頻發(fā)的當(dāng)下市場環(huán)境中，延續(xù)長期以來的穩(wěn)定表現(xiàn)，入駐率仍保持在高位，接近滿租。

　　總結(jié)

　　2022年五月初的疫情影響導(dǎo)致北京辦公樓市場在2022年上半年的整體表現(xiàn)分為兩個(gè)階段，從各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，到租賃活動(dòng)受阻、需求回落。我們提煉出宏觀、市場及樓宇端的租金影響因素，面對(duì)千變?nèi)f化的市場環(huán)境下做不同的情景分析，為未來的市場走勢(shì)做到整體掌握。市場各方通過最大化把控間接和直接的租金影響因素，達(dá)到趨好未來租金走勢(shì)的目標(biāo)。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc