2022年以來，全國各地城市的寫字樓市場都因為本輪疫情受到了不同程度的影響，但是隨著疫情管控的成效顯現(xiàn)，各個城市都已經(jīng)逐步恢復了經(jīng)濟生產(chǎn)。
中國一線城市寫字樓市場也在疫情前后發(fā)生了不同程度的轉變。他山之石可以攻“疫”，讓我們來看一看中國一線城市的辦公行業(yè)正在發(fā)生什么樣的變化趨勢，以及一線城市的業(yè)主們都有什么新的思考。
上海寫字樓市場：進一步升級“綠色樓宇經(jīng)濟”，盡早融入片區(qū)“智慧城市”建設
戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie表示，根據(jù)國家和上海政策，國有企業(yè)將為服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免租金3-6個月以促進經(jīng)濟復蘇。年內(nèi)預計大量新項目推遲入市，而平均租金依然承壓，但預計市場在常態(tài)化防控幾個月后重新反彈。
當前上海市場中值得重點關注的行業(yè)包括TMT，金融業(yè)，生物科技，專業(yè)服務業(yè)等。寫字樓業(yè)主有機會主動與政府、衛(wèi)生機構等合作并聚焦新興國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)（如數(shù)字經(jīng)濟、生物醫(yī)藥等領域）的引進，進一步升級“綠色樓宇經(jīng)濟”，盡早融入片區(qū)“智慧城市”的建設。
北京寫字樓市場：大量新增供應集中于新興商圈，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)亮眼
未來三個季度，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應，其中新興商圈占比高達74.3%，且城市更新項目占比為25.4%。
今年一季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)突出，拉動金融行業(yè)成交占所有行業(yè)總成交面積的37.0%，位居各行業(yè)之首；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。
業(yè)主說：高精尖產(chǎn)業(yè)將為北京市場帶來更多租賃需求
世茂股份寫字樓管理部總監(jiān)楊煜表示：北京寫字樓市場在2022年頭延續(xù)了去年的良好表現(xiàn)，項目租賃情況較去年有大步提升，但近期也受到了一定的疫情影響，存在不確定性。未來，新一代信息技術、醫(yī)藥健康、新能源等這些行業(yè)的蓬勃發(fā)展將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。長沙、南京等其他重點城市也呈現(xiàn)一些與一線城市相同的特征，但整體活躍度較一線稍遜，市場的恢復速度會相對緩慢。
在未來的寫字樓樓宇運營服務體系中，租戶對于樓宇的健康品質，物業(yè)的現(xiàn)代化管理、租戶的全方位服務將會提出更高要求。樓宇運營的核心價值或將成為——對于個人用戶而言，友善的樓宇辦公環(huán)境使其效率更高；對于企業(yè)用戶而言，全周期的企業(yè)服務使其效能最大。
深圳寫字樓市場：市場復蘇取決于疫情控制及復工復產(chǎn)進度，福田、前海仍是去化熱點
當前寫字樓市場的活躍度下降受疫情因素影響較大，因此預期整體活躍度復蘇一定程度上取決于疫情控制及復工復產(chǎn)進度。
盡管疫情下項目工程暫停將直接影響在建項目的工期，但預計年內(nèi)仍將有62.8萬平方米新增供應投入使用。結合需求端的壓力，深圳甲級寫字樓空置率短期內(nèi)料將上行，租金面價或許不會顯著下跌，但更多的優(yōu)惠措施或體現(xiàn)在延長免租期、裝修補貼等方面，而福田和前海料將是年內(nèi)寫字樓市場最為活躍的區(qū)域。
業(yè)主說：深圳產(chǎn)業(yè)活力足、韌性強，使企業(yè)仍舊充滿信心
前海嘉里中心副總經(jīng)理陳蘇文百世，過去一段時間，疫情對深圳寫字樓租賃市場產(chǎn)生了不小的影響，但宏觀市場目前已呈現(xiàn)回暖趨勢，整體來說深圳寫字樓市場仍舊充滿活力。深圳政府在本輪疫情中的快速反應與精準防控也為市場的復蘇起到助推作用。
疫情常態(tài)化下，首先，租戶將會更關注樓宇運營團隊對于疫情的應變能力。作為發(fā)展商應更多地思考如何提升快速處理突發(fā)事件的能力，并讓租戶感到放心。
其次，產(chǎn)品方面圍繞疫情也應有更多對應舉措。以前海嘉里中心為例，綠色建筑（LEED、WELL、MIMPIN）的相關打造；開放式的規(guī)劃設計；公共區(qū)域配套細節(jié)的打造；樓宇智能化設置的應用等，都會提升寫字樓核心競爭力。
最后，人與人之間依舊需要互動，無論是寫字樓還是綜合體項目的運營模式，未來都將更加注重社群互動的內(nèi)容，并且可以打造租戶資源平臺，合作共贏。
香港寫字樓市場：金融行業(yè)正在反彈，行業(yè)需求不降反升
戴德梁行董事總經(jīng)理蕭亮輝表示，香港的整體經(jīng)濟仍將以金融為導向。在此波疫情之前，我們發(fā)現(xiàn)一些金融行業(yè)反彈明顯，行業(yè)需求不降反升，其他行業(yè)相對來說則較為保守。
辦公模式方面，一些大型企業(yè)考慮降本增效，便順勢將居家辦公模式進行優(yōu)化升級。然而，居家辦公對于員工的歸屬感以及對團隊的生產(chǎn)力是否會產(chǎn)生負面影響仍需考證。
疫情防控常態(tài)化下寫字樓宇應對策略——資產(chǎn)管理與項目管理能力迎來新挑戰(zhàn)
鐵獅門高級總監(jiān)、寫字樓市場負責人楊松表示，后疫情時代，樓宇健康安全變得尤為重要。疫情常態(tài)也化對發(fā)展商的資產(chǎn)管理和項目管理能力也提出了更高的要求。
出于疫情常態(tài)化防控的目的，部分寫字樓將設立諸多的疫情應對策略，諸如常態(tài)化核酸檢測點等，此類應對策略是否能夠安全、有效地實行，也是對資管方在項目運營與保供保產(chǎn)能力方面提出了全新的要求與挑戰(zhàn)。
總結
戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部董事總經(jīng)理魏超英表示，疫情無疑給全國各地的寫字樓市場都帶來了不同程度的變革，但這場變革也同時給我們帶來了很多機遇。后疫情時代，我們發(fā)現(xiàn)了更具活力的產(chǎn)業(yè)方向，如金融、醫(yī)藥和TMT及相關的上下游產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)受到投資者青睞。疫情也為未來樓宇的運營提出了更高的要求，物業(yè)體系的優(yōu)化，線上線下的互補，這些都將不斷促進地產(chǎn)行業(yè)向更好地方向發(fā)展。戴德梁行也將持續(xù)關注疫情常態(tài)化下寫字樓市場，在變革中發(fā)現(xiàn)新機遇。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
