日前，第一太平戴維斯發(fā)布《2022年第一季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及未來展望》報(bào)告指出，2022年第一季度西安餐飲和服務(wù)類品牌新開數(shù)量下降明顯，新能源汽車和智能家居表現(xiàn)活躍；寫字樓空置率小幅回落，信息技術(shù)行業(yè)支撐地位持續(xù)增強(qiáng)。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)無新增項(xiàng)目入市

　　2022年第一季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)無新增項(xiàng)目入市，總體量保持在642萬(wàn)平方米（含百貨）；受國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)的影響，西安商業(yè)市場(chǎng)需求受到?jīng)_擊，活躍度下滑，季內(nèi)全市空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，至8.6%。租金方面，全市購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比小幅下降0.2%，為人民幣320元/平方米/月。但值得一提的是，本季度西安主城區(qū)的首個(gè)奧萊：靜安生活薈奧萊開業(yè)，項(xiàng)目位于北二環(huán)內(nèi)，相較于其他奧萊項(xiàng)目在區(qū)位上更加便利，奧萊+Mall的形式也為消費(fèi)者帶來全新的體驗(yàn) 。

　　疫情反復(fù)，部分書店、超市及影院縮減門店數(shù)量 疫情的反復(fù)帶給商業(yè)地產(chǎn)一系列負(fù)面影響，第一季度西安市購(gòu)物中心近一個(gè)月處于閉店?duì)顟B(tài)，品牌運(yùn)營(yíng)方承壓。季內(nèi)錄得部分書店、超市、影院等縮減門店數(shù)量；此外，“雙減”政策對(duì)于兒童教育類業(yè)態(tài)的影響持續(xù)發(fā)酵，多家兒童培訓(xùn)機(jī)構(gòu)陸續(xù)閉店。品牌退租會(huì)受到購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理、品牌發(fā)展策略、外部政策等因素的影響，但是一定程度上也與疫情的反復(fù)不無關(guān)系。

　　新能源汽車和智能家居表現(xiàn)活躍 一季度西安零售市場(chǎng)活躍度減弱，租賃成交減少，新開出的品牌仍以零售業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，餐飲和服務(wù)類品牌新開店鋪數(shù)量有所下降，特別是餐飲類下滑尤為明顯。從零售細(xì)分業(yè)態(tài)來看，新能源汽車延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)；智能科技賦予人們更健康美好的生活，智能家居使用場(chǎng)景逐步擴(kuò)大，科沃斯、卡薩帝等家用電器類品牌不再局限于傳統(tǒng)的家電賣場(chǎng)，陸續(xù)開始在購(gòu)物中心設(shè)立獨(dú)立門店 。除此之外，多家購(gòu)物中心對(duì)服飾類品牌進(jìn)行調(diào)整，例如：西市城購(gòu)物中心二層引進(jìn)多家女裝品牌，大悅城二層對(duì)多個(gè)女裝類品牌進(jìn)行調(diào)整。

　　科技賦能加速商業(yè)地產(chǎn)數(shù)智化轉(zhuǎn)型 疫情加深了商業(yè)地產(chǎn)的不確定因素，使得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方不得不尋找新的行業(yè)機(jī)遇點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在科技快速發(fā)展的背景下，各領(lǐng)域的頭部企業(yè)紛紛加碼布局“元宇宙”，部分商業(yè)項(xiàng)目也開始探索“元宇宙+商業(yè)”的模式；未來線下商業(yè)在數(shù)字化、智慧化運(yùn)營(yíng)方面的推進(jìn)將不斷延展商業(yè)發(fā)展的空間，為商業(yè)地產(chǎn)破局提供新思路。

　　展望2022年，預(yù)計(jì)將有約40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入西安零售市場(chǎng)。疫情會(huì)導(dǎo)致部分新項(xiàng)目延期入市，短期內(nèi)零售市場(chǎng)活躍度偏低；然而長(zhǎng)期來看，伴隨新項(xiàng)目的落成，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源將不斷集聚，城市的商業(yè)魅力和影響力將持續(xù)提升。近日西安都市圈正式獲批，都市圈的擴(kuò)容可以在更大范圍內(nèi)承載更多的人口和產(chǎn)業(yè)，釋放消費(fèi)潛力，為西安打造國(guó)際消費(fèi)中心城市提供支撐；西安的消費(fèi)吸引力和輻射力將不斷增強(qiáng)。

　　甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)已連續(xù)五個(gè)季度無新增供應(yīng)入市

　　截止2022年第一季度，西安市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)已連續(xù)五個(gè)季度無新增供應(yīng)入市，總體量保持在201萬(wàn)平方米。本季度全市新增租賃成交總體平穩(wěn)，但受到大面積退租的影響，甲級(jí)寫字樓凈吸納量約1.5萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至27.9%。租金方面，市場(chǎng)去化壓力依然存在，甲級(jí)寫字樓租金保持小幅下降趨勢(shì)，環(huán)比下降0.3%，為人民幣103.1元/平方米/月。

　　疫情反復(fù)加劇市場(chǎng)不確定性 疫情的反復(fù)不僅導(dǎo)致看房、裝修等受到限制，也對(duì)一些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)造成影響，致使部分租賃計(jì)劃在短期內(nèi)被擱置，雖然本季度落成多宗大面積成交但大多在去年第四季度就已敲定。目前國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，部分外地企業(yè)在西安的擴(kuò)張需求暫緩，該情況大概率還將延續(xù)至第二季度。

　　子市場(chǎng)租賃需求表現(xiàn)分化 本季度超過一千平方米的大面積租賃成交主要集中在高新二期，推動(dòng)子市場(chǎng)的凈吸納量全市最高，其余商務(wù)子市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡。高新一期由于K12企業(yè)的退租仍在延續(xù)，子市場(chǎng)空置率上漲明顯，業(yè)主方在未來或?qū)⒖紤]更加多元化的租戶結(jié)構(gòu)，以提升樓宇抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　聯(lián)合辦公的擴(kuò)張與隱憂 西安甲級(jí)寫字樓新增租賃的行業(yè)來源發(fā)生了較明顯的變化，商務(wù)中心和共享辦公、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)成為本季度最為活躍的三大行業(yè)，分別占比24%、20%以及15%。目前西安甲級(jí)寫字樓租戶結(jié)構(gòu)中500平方米以下的中小面積租戶占比接近七成，疫情的反復(fù)加劇了經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，促使此類企業(yè)尋求成本更低、相對(duì)靈活的租賃模式，這在一定程度上刺激了市場(chǎng)上對(duì)于聯(lián)合辦公的需求，季內(nèi)錄得聯(lián)合辦公成交面積近2萬(wàn)平方米。然而當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)對(duì)于租賃決策更加謹(jǐn)慎，多數(shù)保持觀望態(tài)度，這使得聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)方的去化和盈利面臨挑戰(zhàn)，如何快速吸引企業(yè)入駐將成為眼下關(guān)鍵所在。

　　信息技術(shù)行業(yè)凸顯韌性 西安城市科技創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)，信息技術(shù)類企業(yè)的新增租賃面積保持穩(wěn)定。頭部企業(yè)需求活躍，季內(nèi)錄得多宗超過一千平方米的大面積成交，本地科技企業(yè)也快速成長(zhǎng)，共同拉升了信息技術(shù)行業(yè)的寫字樓租賃需求。律師事務(wù)所和調(diào)研咨詢機(jī)構(gòu)租賃需求表現(xiàn)突出，合計(jì)貢獻(xiàn)專業(yè)服務(wù)類企業(yè)成交面積的70%。

　　2022年西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)還將迎來約30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，主要集中在高新二期，新項(xiàng)目的入市將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，未來整體空置率或有所上升。但長(zhǎng)期來看，西安作為西北地區(qū)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，正在邁入高質(zhì)量發(fā)展的快速增長(zhǎng)階段，多重國(guó)家戰(zhàn)略的加持將為寫字樓市場(chǎng)帶來更多利好。

　　第一太平戴維斯西安公司總經(jīng)理羅元均表示：“科技自立自強(qiáng)已成為國(guó)家重要的戰(zhàn)略支撐，西安將在相關(guān)政策的指導(dǎo)下，奠定以科技創(chuàng)新為底色的發(fā)展格局，未來電子信息、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)⒊蔀閷懽謽亲赓U需求的核心增長(zhǎng)點(diǎn)。”

　　來源：第一太平戴維斯

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