3月，國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于同意西安都市圈發(fā)展規(guī)劃的復函》，這是國家批復的第五個都市圈規(guī)劃，也是西北地區(qū)首個國家級都市圈。西安作為核心城市正迎來新的發(fā)展機遇，商業(yè)地產(chǎn)信心亦獲得提振。

　　甲級辦公樓市場，退租浪潮基本結(jié)束，第三方辦公運營商、科技企業(yè)需求穩(wěn)健，季內(nèi)租金跌幅收窄；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，受疫情影響，部分主力店及娛樂業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租，但新能源汽車及國內(nèi)運動品牌等業(yè)態(tài)仍表現(xiàn)活躍；物流地產(chǎn)方面，疫情管控及節(jié)后傳統(tǒng)租賃淡季等因素使得高標庫新增需求下降，但本土商貿(mào)企業(yè)的倉庫需求受城市更新帶來的核心城區(qū)交易市場和非標倉拆遷活動影響，其倉儲搬遷升級活動錄得增長。

　　仲量聯(lián)行西安總經(jīng)理佟恩表示：“在平原城市群核心城市、國家中心城市、國際化大都市等機遇的疊加發(fā)力下，西安社會經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。尤其是西安都市圈規(guī)劃的批復，進一步穩(wěn)固了西安作為西北地區(qū)領頭羊的地位，其在西北地區(qū)的重要性和影響力再次得到凸顯。西安都市圈也由此成為西北第一個國家級都市圈，預計將帶動周邊城市群共同加入分工合作的一體化都市圈模式，形成各區(qū)域城市共同發(fā)展的圈域經(jīng)濟現(xiàn)象。同時，這些規(guī)劃也將帶動西安經(jīng)濟進一步增長，長期利好核心城市西安的商業(yè)地產(chǎn)市場�！�

　　甲級辦公樓市場

　　一季度市場凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，第三方辦公服務運營企業(yè)新租需求位居第一

　　年初因疫情及春節(jié)假期影響，西安多個項目延期交付。因此，季內(nèi)甲級辦公樓市場未錄得新項目入市，甲級辦公樓存量維持205.5萬平方米，位居全國第十二位、西北地區(qū)首位。

　　自2021年下半年開始，西安辦公樓市場需求放緩，部分企業(yè)退租引致項目空置率上升。步入2022年，退租浪潮基本結(jié)束，市場凈吸納量由負轉(zhuǎn)正。受年初疫情影響，各企業(yè)紛紛啟動居家辦公模式以減少疫情傳播風險，傳統(tǒng)辦公需求同比放緩。第一季度，西安甲級辦公樓市場凈吸納量錄得2.0萬平方米，同比降低0.5萬平方米。主要需求聚焦第三方辦公服務運營企業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

　　同時，部分中小微企業(yè)面臨運營困境，其租賃需求因裝修成本高企、傳統(tǒng)辦公單元面積過大等原因而受到抑制。因此，銜接西安市場供需兩端的第三方辦公服務運營需求持續(xù)活躍，季內(nèi)錄得相關(guān)企業(yè)新租甲級辦公面積約1.7萬平方米，占比高達32.8%�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)行業(yè)仍為西安甲級市場主力需求來源，季內(nèi)需求占比約21.5%。多家頭部通訊企業(yè)于本季完成擴租及升級，同時帶動其上下游科技型企業(yè)在季內(nèi)完成多個小面積段成交。此外，能源類企業(yè)在季內(nèi)也十分活躍，新增租賃需求占比環(huán)比增長3個百分點。

　　市場預期趨于穩(wěn)健，企業(yè)品質(zhì)及租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性成為辦公樓業(yè)主的核心關(guān)切

　　去年，辦公樓增量需求放緩及退租現(xiàn)象的發(fā)生引致部分業(yè)主空置壓力增加，為維持年底入駐率水平，多區(qū)域出現(xiàn)較大幅度降租。2022年，隨著政府積極扶持中小企業(yè)在本地立足扎根，大力支持數(shù)字科技以及先進制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不斷完善西安十四五產(chǎn)業(yè)布局，相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求得以逐步回升。相對穩(wěn)健的市場預期促使業(yè)主再次轉(zhuǎn)變租賃策略，不再單一地通過降低租金引入大面積租戶，而是更加看重企業(yè)品質(zhì)以及穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)。截至一季度末，甲級辦公樓平均租金跌幅收窄，環(huán)比下降0.4%，至季末報93.6元/平方米/月。

　　西安甲級辦公樓市場將步入高供應周期，專業(yè)樓宇運營將成關(guān)鍵

　　預計2022年，西安甲級辦公樓市場將迎來約36.8萬平方米的新增供應。其中，高新區(qū)域為今年供應增量的主要區(qū)域，板塊內(nèi)競爭壓力也將逐步顯現(xiàn)。未來四年，西安甲級辦公樓市場即將步入高供應周期，除了市中心區(qū)域外，高新南、高新北、城北、曲江及南二環(huán)等區(qū)域都將有較高甲級辦公樓新增供應。預計到2025年底，西安甲級辦公樓項目總存量將達到317.5萬平方米。

　　仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負責人何娜表示：“在當前高空置的市場壓力下，各業(yè)主需特別關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化和辦公環(huán)境提升等方面，從而實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流預期。穩(wěn)定的經(jīng)濟社會發(fā)展亦將長期利好本地市場，我們對西安未來商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展充滿信心，并將持續(xù)關(guān)注西安核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以專業(yè)服務助力業(yè)主優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)樓宇品質(zhì)升級。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　第一季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率環(huán)比微漲

　　供應方面，多個項目延遲入市，季內(nèi)未錄得優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)，總存量仍為678.8萬平方米。就奧特萊斯商業(yè)類型而言，市場錄得靜安薈奧特萊斯開業(yè)，該項目位于城北子市場，是市內(nèi)首個奧特萊斯，也是疫情后城北首個新開項目，實現(xiàn)較高開業(yè)率。受疫情影響，零售需求減弱，多個品牌出現(xiàn)退租現(xiàn)象，市場空置率有所提高。分業(yè)態(tài)看，娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營受疫情影響，多家影院及KTV短期停業(yè)。同時，雙減政策下，部分兒童學科培訓類業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租，如瑞思英語、貝迪森英語等。此外，西安多家商場出現(xiàn)主力店退租的現(xiàn)象，如大融城G-super超市、老城根G-park華聯(lián)超市，以及西安益田假日世界的中影飛尚國際影城等。主力店退租導致西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率環(huán)比上升0.4個百分點，報9.8%。租金方面，西安優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比下降0.1%，報378.9元/平方米/月。

　　西安新能源汽車品牌組合更加完善。由于國際油價上漲，新能源汽車持續(xù)受消費者青睞，更多新能源汽車品牌進入西安市場，零跑、廣汽埃安、極氪、賽力斯及大眾新能源汽車等品牌于季內(nèi)持續(xù)擴店，積極布局優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目。除新能源汽車外，傳統(tǒng)汽車品牌如沃爾沃、馬自達等也紛紛在購物中心開展營銷活動，拓展線下體驗店。汽車品牌的進駐不僅豐富消費業(yè)態(tài)和內(nèi)容，更增添了消費場景的科技感和年輕化。

　　冬奧會熱度不減，國內(nèi)運動品牌活躍。全運會和冬奧會等運動賽事的舉辦掀起了全民運動熱潮，如安踏、鴻星爾克等國內(nèi)運動品牌抓住時機承接賽事熱度、開拓新店。同時，為迎合年輕客群的消費需求，品牌延續(xù)“運動+國潮”模式，進一步激發(fā)年輕客群對國潮運動品牌的消費熱情。

　　部分親子游樂業(yè)態(tài)填補“雙減”下的市場空缺。季內(nèi)，兒童運動娛樂品牌在多家商場圍擋，部分品牌替換原兒童學科培訓品牌，如超能星球少兒智能運動館、多樂星兒童樂園等。

　　智能家電以獨立門店進駐購物中心。過去，家電作為大賣場的主力產(chǎn)品常以集合店形式呈現(xiàn)，方便消費者比較和購買。隨著線上消費的興起，實體店作為品牌宣傳和產(chǎn)品體驗的功能日益凸顯，因此品牌方開始以獨立門店的形式進駐購物中心，如卡薩帝、科沃斯等。

　　三級商業(yè)體系逐漸成型，存量項目改造升級仍是核心商圈關(guān)注焦點

　　近年來，西安零售商業(yè)開發(fā)不斷外延，新開項目逐漸下沉，向次級商圈和社區(qū)商圈發(fā)展，“核心型-區(qū)域型-社區(qū)型”的三級零售商業(yè)體系正在加速構(gòu)建。2022-2025年期間，西安預計迎來約207.8萬平方米的新增供應入市，其中九成以上將于非核心區(qū)域呈現(xiàn)，人口的導入和基建的完善將有效帶動周邊區(qū)域零售商業(yè)的發(fā)展。由于核心商圈土地供應有限，城市更新仍然是區(qū)域內(nèi)關(guān)注焦點。核心商圈內(nèi)的百盛DCC和合生匯等項目重新調(diào)改、創(chuàng)新升級，將陸續(xù)在今年重新開業(yè)。同時，文旅結(jié)合展現(xiàn)西安歷史文化的西安太古里項目正式啟動，建成后將為西安零售商業(yè)發(fā)展注入更多活力。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示，“當前，西安城市三級商業(yè)體系呈現(xiàn)‘兩頭并重’，既關(guān)注核心商圈煥新升級，也關(guān)注發(fā)展區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)。核心商圈在SKP開業(yè)后實現(xiàn)價值重塑；鐘樓和小寨南二環(huán)商圈仍在不斷發(fā)展擴容，與周邊具有在地文化氣質(zhì)的城市街區(qū)融合發(fā)展；而新區(qū)CBD商圈的打造，同樣是補足城市商業(yè)格局的重要一環(huán)。伴隨城市化進程從中心向次中心、再逐步延伸至城市周邊區(qū)域，區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)將隨之崛起，反哺城市化進程，促使西安零售消費更具活力與多元性�！�

　　物流地產(chǎn)市場

　　租賃成交以搬遷升級活動為主，本土商貿(mào)企業(yè)的倉庫需求小幅攀升

　　本季，領盛秦漢新城物流園投入使用，市場新增可租賃面積6.6萬平方米。受疫情及春節(jié)后傳統(tǒng)租賃淡季影響，高標庫新增需求下行。其中電商、快遞快運等全國布局企業(yè)倉儲新增需求回落。而本土商貿(mào)企業(yè)的倉庫需求方面，在城市更新帶來的核心城區(qū)交易市場和非標倉拆遷、改造活動帶動下，倉庫搬遷升級活動有所增長。

　　第一季度，全市凈吸納量僅錄得4千平方米，整體空置率環(huán)比小幅攀升1.6個百分點，至18.8%。整體需求量偏低導致區(qū)域間租賃分化凸顯。相較于距離主城區(qū)較遠的空港和灃西子市場，如經(jīng)開、國際港務區(qū)、高新等一圈層核心物流子市場成為本土商貿(mào)企業(yè)搬遷升級活動的首選，承接更多的租賃需求。而連續(xù)三個季度于低位徘徊的凈吸納量，也使得部分空置率較高且去化速度緩慢的項目開始下調(diào)租金預期。至季末，全市平均凈有效租金環(huán)比微降0.4%，至24.4元每平方米每月。

　　外環(huán)高速南段有望于年內(nèi)貫通，城南西北區(qū)域分撥中心屬性增強

　　截至一季度末，外環(huán)高速高新段已建成通車，外環(huán)高速南段全段也將于年內(nèi)貫通，有效串聯(lián)起了滬陜高速、福銀高速東南段與連霍高速、福銀高速西北段。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部總監(jiān)尤鵬偉表示：“對于大量快遞快運及電商企業(yè)而言，由于外環(huán)高速南段的開通，從東南方向運往西北省區(qū)的貨品得以避開擁堵的西安主城區(qū)，運輸效率大幅提升。仲量聯(lián)行預計，外環(huán)高速南段途經(jīng)的長安物流子市場未來將吸引更多第三方物流、電商企業(yè)在此設立西北區(qū)域分撥中心�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc