伴隨“成渝雙城經(jīng)濟圈”、“西部金融中心”等重大戰(zhàn)略機遇的疊加發(fā)力，重慶積極響應(yīng)國家層面戰(zhàn)略規(guī)劃，推動經(jīng)濟縱深建設(shè)，不斷邁上新臺階。

　　據(jù)仲量聯(lián)行市場報告，一季度重慶甲級辦公樓市場，受傳統(tǒng)淡季影響市場整體需求減弱，且截至年末全市新增供應(yīng)有限，市場空置面積將得到進一步去化。零售物業(yè)市場，年初供應(yīng)放緩，市場進入調(diào)整期，短暫休整后零售供需兩端有望回暖。物流地產(chǎn)市場，新年伊始高標庫新增租賃活動放緩，先進制造業(yè)倉儲需求有望于年內(nèi)逐步釋放。

　　仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理劉洋表示：“2021年，重慶確立了多項重要的新功能定位，著力向國家重要先進制造業(yè)中心、西部金融中心、國際性綜合交通樞紐城市邁進，重慶作為成渝城市群中心城市的帶動作用亦不斷增強。2022年是十四五承上啟下的關(guān)鍵一年，重慶將穩(wěn)增長放在更加突出的位置。其中，人才流入增加、產(chǎn)業(yè)強鏈升級、消費提質(zhì)擴容及有效投資擴大都將成為重慶提升招商引資優(yōu)勢的重要支撐，并繼而帶動商業(yè)及物流地產(chǎn)市場有序發(fā)展，迸發(fā)新的活力�！�

　　甲級辦公樓市場

　　傳統(tǒng)淡季，渝甲級辦公樓需求減弱，空置率呈回落趨勢

　　第一季度，重慶甲級辦公樓市場未錄得新增項目入市，預(yù)計全年租賃市場亦將保持低供應(yīng)態(tài)勢。需求端方面，受辦公樓傳統(tǒng)淡季、春節(jié)及疫情等因素影響，1-2月看房活動受到部分抑制。盡管市場在3月起開始逐步恢復(fù)，但由于部分互聯(lián)網(wǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年末預(yù)期收縮引發(fā)退租，因此仍導(dǎo)致整體需求減弱，一季度僅實現(xiàn)約0.95萬平方米凈吸納量。供需影響下，平均空置率繼續(xù)小幅下降0.3個百分點，至23.9%，在全國主要非一線城市中持較低水平。

　　一季度市場需求放緩，行業(yè)內(nèi)細分結(jié)構(gòu)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變

　　一季度，重慶市場新增來源前三的行業(yè)分別是服務(wù)業(yè)（21.0%），房地產(chǎn)建筑業(yè)（20.8%）以及科技互聯(lián)網(wǎng)（16.8%）。

　　雙重利好的政策推動以律所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍。專業(yè)服務(wù)業(yè)一季度新增需求量占比14.7%，其中律所貢獻較大比例，預(yù)計這一趨勢未來仍將持續(xù)。根據(jù)司法部相關(guān)規(guī)劃，至2025年，全國執(zhí)業(yè)律師數(shù)量將從目前約57萬名提升至75萬名，這意味著未來三年律師規(guī)模將進入快速攀升階段。同時，在地區(qū)層面，全國最高法院宣布成渝金融法院即將落戶重慶渝中，負責區(qū)域內(nèi)相關(guān)金融民商事和涉金融行政案件。雙重利好政策之下的專業(yè)服務(wù)業(yè)將不斷釋放辦公需求。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商辦公需求承壓，基建開發(fā)帶動重慶建筑業(yè)需求旺盛。1-2月，全國住宅銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳。在此背景下，房企辦公需求支出也更為謹慎，一季度錄得較多退租案例。值得關(guān)注的是，1-2月重慶基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長20.1%，增速高于全國12個百分點，有效帶動相關(guān)建筑施工、建筑安裝設(shè)計等企業(yè)擴張，辦公需求逐步釋放。

　　政策及資本市場調(diào)整，使科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)細分結(jié)構(gòu)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。過去兩年，如直播、在線教育及生活服務(wù)平臺等注重個人消費領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求增長迅猛。而近期，在國家政策及資本市場的雙重影響下，該類企業(yè)辦公需求在全國主要城市均呈現(xiàn)趨勢性放緩。其中，隸屬科技互聯(lián)網(wǎng)細分結(jié)構(gòu)中的通訊及電子設(shè)備類企業(yè)同比較為活躍，這與重慶近年來大力發(fā)展先進制造業(yè)密不可分。

　　季內(nèi)租金微幅降低，預(yù)計未來核心區(qū)物業(yè)價值將得凸顯

　　租金方面，盡管全市平均空置率已處于較低水平，但部分區(qū)域高空置項目壓力猶存，業(yè)主方仍選擇采取價格策略以換取市場空間。一季度重慶甲級辦公樓平均租金微幅下跌0.3%, 報83.7元/平方米/月。展望全年，預(yù)計至年末將有25.0萬平方米甲級辦公樓新增供應(yīng)，其中近半面積預(yù)計為企業(yè)自用部分。

　　仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理劉洋表示：“展望全年，預(yù)計至年末將有25萬平方米甲級辦公樓新增供應(yīng)，而其中近半面積將為企業(yè)自用部分，同全國主要二線城市相比供應(yīng)較少。隨著市場空置面積得到進一步去化，核心區(qū)物業(yè)價值將不斷得到認可與凸顯，市場天平或?qū)⑾驑I(yè)主方逐漸傾斜�！�

　　零售物業(yè)市場

　　一季度零售物業(yè)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，錄得一個項目開業(yè)

　　一季度，僅空港新城的澤科空港星澤匯項目入市，該項目為澤科圍繞社區(qū)商業(yè)及特色街區(qū)打造，新增體量約6.5萬平方米，市場總存量升至834.0萬平方米。一季度受全國疫情影響，重慶消費市場受到短暫波及，市場情緒較為謹慎，租賃需求放緩。全市空置率環(huán)比小幅上升0.1個百分點，報13.6%。

　　分業(yè)態(tài)看，新能源汽車繼續(xù)保持強勢擴張勢頭，展現(xiàn)強大承租能力。受國際油價上漲影響，新能源汽車越來越受到市場歡迎，蔚來、特斯拉等頭部新能源品牌繼續(xù)保持擴張態(tài)勢；極氪、嵐圖等國資品牌也持續(xù)入駐重慶核心商圈。潮流玩具、精品咖啡業(yè)態(tài)活躍，卡游、52Toys、QQfamily等新晉潮流玩具品牌持續(xù)在重點零售項目拓店；M Stand、Tim Hortons 等精品咖啡陸續(xù)從一線城市下沉到二線市場，開店勢頭不減。餐飲業(yè)態(tài)總體承壓，但新式餐飲持續(xù)擴張。創(chuàng)意菜小大董在重慶來福士開啟西南首店，餐酒吧Commune在一奧天地開設(shè)西南首家城市旗艦店。但受疫情影響，在經(jīng)營狀況較差的購物中心里的地下小吃鋪及位置通達性欠佳的大面積正餐品牌退租換租頻繁。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，一季度全市購物中心首層平均租金報386.2元/平方米/月，環(huán)比下降0.1%。

　　城市更新有序推進，多個重點項目開啟更新調(diào)整。城市更新，尤其是老舊商圈煥新是重慶打造國際消費中心城市的重要關(guān)注點之一。在一季度整體平緩的市場環(huán)境中，多個商場宣布或已開始項目更新，包括大都會廣場宣布將在遠東百貨撤出后進行大規(guī)模改造升級；國泰Park108廣場發(fā)行14億資產(chǎn)支持專項計劃用于內(nèi)部改裝升級；南岸區(qū)萬達廣場也宣布在原有基礎(chǔ)上進行商業(yè)形象和功能的全面升級。這些項目的更新升級將有望對商圈競爭力重塑起到積極作用。

　　國際化商業(yè)活動密集舉辦，助推重慶城市影響力提升。一季度重慶商業(yè)活動表現(xiàn)較為活躍，Louis Vuitton 2022年開年首場硬箱家居展落地重慶，彰顯重慶與日俱增的國際大牌吸引力；重慶天地開展“熱愛生活節(jié)”主題活動，長約18米的飛機模型亮相濱江廣場，成為打卡地；陸海新通道國際消費中心在重慶環(huán)球購物中心正式揭牌亮相，成為西部首個核心商圈保稅展示交易中心。日益增多的大型及國際化商業(yè)活動更進一步助推重慶城市影響力的提升。

　　優(yōu)質(zhì)項目后半年集入市，零售動能蓄勢待發(fā)

　　2022年預(yù)計還將有重慶100 Mall、時代廣場E館、中央公園悠方、桃園天地等多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)體開業(yè)，總體量逾百萬平方米。屆時，重慶優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)的總體量預(yù)計將達到928.0萬平方米，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將帶動重慶購物中心的產(chǎn)品迭代，提升整體市場品質(zhì)。但疫情導(dǎo)致市場不穩(wěn)定因素增多，供需兩端或受到一定影響。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“年末大量供應(yīng)后，一季度市場稍顯平淡，疫情疊加市場不穩(wěn)定因素使市場整體處于調(diào)整期。但后期隨著優(yōu)質(zhì)項目在后半年逐步入市，以及重慶商業(yè)環(huán)境的不斷優(yōu)化，預(yù)計零售市場在短暫休整后將回歸整體上行趨勢�！�

　　物流地產(chǎn)市場

　　一季度高標庫新增租賃放緩，新能源技術(shù)助力重慶汽車產(chǎn)業(yè)換道超車

　　2022年第一季度，重慶高標庫市場未錄得新項目入市。季度內(nèi)高標庫新增租賃活動放緩，制造業(yè)倉儲需求潛力有望逐步釋放。春節(jié)后，傳統(tǒng)銷售旺季結(jié)束，一批零售商及其第三方物流企業(yè)短租到期退租，加之年初新增租賃活動放緩，全市凈吸納量環(huán)比下降至2.5萬平方米。市場整體空置率在供應(yīng)缺失下保持穩(wěn)定，環(huán)比微降0.6個百分點，至25.0%。平均凈有效租金較上季度保持穩(wěn)定，報21.1元每平方米每月。

　　汽車產(chǎn)業(yè)換道超車成果初顯。重慶作為全國第五大汽車重鎮(zhèn)，2021年汽車產(chǎn)能加速復(fù)蘇，其中新能源汽車產(chǎn)量達到15.2萬量，同比增長252.1%，占全市汽車總產(chǎn)量的比重由2020年的2.7%快速上升至2021年的7.6%，對全市汽車總產(chǎn)量增長的貢獻率達到26.1%。這一表現(xiàn)與深耕重慶多年的傳統(tǒng)車企積極轉(zhuǎn)型布局電動車型息息相關(guān)，包括長安旗下新能源品牌阿維塔、長安福特新能源車型Mustang Mach-E、小康旗下高端智能電動車品牌金康賽力斯等。同時，重慶也在持續(xù)吸引新興新能源汽車品牌在渝投資設(shè)廠，2022年初，理想汽車在中國的第三座工廠正式落戶重慶兩江新區(qū)。

　　而重慶在過去十年中積累的堅實的工業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，不僅將助力傳統(tǒng)主機廠向新能源轉(zhuǎn)型，更將吸引更多新能源品牌進駐。重慶正借助新能源技術(shù)實現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)的換道超車，目前已初步形成電機、電控、電池以及汽車電子企業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集，新能源汽車本地零配件配套率也已達到較高水平。

　　兩江新區(qū)先進制造業(yè)聚集度提升，構(gòu)建長期可持續(xù)倉儲需求環(huán)境

　　兩江新區(qū)不僅是傳統(tǒng)和新能源汽車主機廠和配件廠的重點布局地區(qū)，也是眾多先進制造業(yè)的投資焦點區(qū)域。2021年至2022年，以顯示面板、智能終端、半導(dǎo)體封裝為代表的先進制造企業(yè)相繼落戶兩江新區(qū)。作為制造廠商聚集度最高的板塊，兩江新區(qū)將隨著重點招商引資企業(yè)陸續(xù)建成投產(chǎn)、產(chǎn)能增長，其圍繞制造所產(chǎn)生的成品及零配件倉儲需求有望錄得顯著增長。

　　制造業(yè)高標庫需求有望重拾增長勢頭

　　制造業(yè)曾是重慶高標庫最大的需求客戶，截至2017年，制造業(yè)企業(yè)租賃面積占總面積的比例高達40%，但此后受工業(yè)增加值增長放緩的影響而后繼乏力。2021年，高標庫新增需求面積中，僅有12%來自制造業(yè)企業(yè)。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“未來制造業(yè)高標庫需求有望重拾增長勢頭。由于毗鄰先進制造業(yè)聚集區(qū)，以兩江龍盛、北碚蔡家及璧山為首的物流子市場有望率先獲益，進而帶動租金企穩(wěn)�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc