第一太平戴維斯日前發(fā)布2021年華南區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)，從廣州市場來看，2021年，在本地宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇的利好推動下，廣州房地產(chǎn)市場各板塊均呈現(xiàn)積極表現(xiàn)。其中，寫字樓市場需求反彈并超過疫情前水平，零售市場品牌擴張信心持續(xù)提升，政策調(diào)控下購房者情緒日趨理性，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)推動非保稅物流市場延續(xù)火熱。

　　廣州寫字樓市場

　　需求反彈至疫情前兩倍 但租金仍因供應壓力下降

　　廣州甲級寫字樓租賃市場已于疫情沖擊中反彈，TMT、金融等行業(yè)需求持續(xù)增長。2021年全市年度凈吸納量同比增長近9倍，約達疫情前（2019年）的2.1倍。但受新增供應影響，全市平均空置率仍同比上升0.8個百分點，至9.5%。

　　新增供應相繼入市，疊加市場中部分項目短期內(nèi)存在主力租戶調(diào)整的潛在可能，業(yè)主延續(xù)以價換量租賃策略。年末，全市租金指數(shù)同比下降2.7%，平均租金錄得人民幣每平方米每月159.2元，為自2014年第二季度以來最低。

　　未來，在本地經(jīng)濟穩(wěn)健增長的支持下，科技、金融等行業(yè)需求將繼續(xù)增長。但鑒于2022年仍有逾百萬平方米新增供應，全市空置率預計繼續(xù)上升，平均租金料將繼續(xù)下降。

　　廣州零售市場

　　市場情緒持續(xù)改善 但需求尚未及疫情前水平

　　2021年，廣州零售物業(yè)市場品牌擴張情緒已較疫情初期回暖，餐飲、新能源汽車品牌租賃需求表現(xiàn)活躍。全市年度凈吸納量回升至44.1萬平方米，但仍未完全恢復至疫情前水平，約為2019年的96.0%。年末，全市平均空置率同比下降0.6個百分點，至12.9%。

　　盡管整體市場情緒有所恢復，但部分項目仍因自身經(jīng)營問題而下調(diào)租金。截至年底，全市租金指數(shù)同比下降0.5%，平均租金錄得人民幣每平方米每月679.3元。

　　得益于本地人口及消費市場的不斷擴張，零售商擴張信心將繼續(xù)提升，餐飲品牌有望延續(xù)強勁擴張勢頭。2022年，全市平均空置率預計繼續(xù)下降，但平均租金或因次核心商圈新項目影響結(jié)構(gòu)性下降。

　　廣州住宅市場

　　供需兩端調(diào)控升級 市場情緒更趨冷靜

　　2021年，因受年初以來預售審批、備案價管控從嚴等調(diào)控政策影響，開發(fā)商推盤節(jié)奏較去年放緩。截至12月17日，廣州一手住宅供應面積累計達771.2萬平方米，同比下降14.9%。政策調(diào)控下，購房者觀望情緒漸濃，市場情緒更趨冷靜。盡管全年一手住宅成交面積同比上升2.8%，至775.8萬平方米，但本年四個季度已連續(xù)環(huán)比下降。鑒于年內(nèi)中心城區(qū)成交面積占比持續(xù)提高，全市一手住宅成交均價升至人民幣每平方米38,712元。

　　未來，政策將繼續(xù)大力打擊炒房行為，保障剛需購房者置業(yè)需求，同時此前累積的觀望情緒有望轉(zhuǎn)化為需求并陸續(xù)釋放。政策管控下，全市一手住宅成交均價預計保持平穩(wěn)。

　　廣州非保稅物流市場

　　優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)助力租賃需求持續(xù)暢旺 資產(chǎn)表現(xiàn)堅挺吸引投資者布局

　　2021年，廣州非保稅物流市場延續(xù)近年矚目表現(xiàn)。得益于傳統(tǒng)優(yōu)勢制造業(yè)的發(fā)展，疊加本地基建網(wǎng)絡高度發(fā)達、交通運輸能力全國領(lǐng)先的優(yōu)勢，廣州持續(xù)吸引跨境電商、直播電商類企業(yè)在本地設(shè)立供應鏈中心，并為市場注入可觀新增租賃需求。此外，在我國網(wǎng)絡零售市場持續(xù)擴張的帶動下，郵政快遞業(yè)高速發(fā)展。作為華南區(qū)重要的物流樞紐，廣州繼續(xù)受第三方物流企業(yè)青睞，其租賃需求保持穩(wěn)健增長。

　　鑒于租賃市場熱度不斷提高，廣州非保稅物流項目資產(chǎn)表現(xiàn)保持堅挺。投資者對布局本地市場的信心不斷提升。近年，尤其是后疫情時期，廣州物流投資市場相繼錄得數(shù)宗矚目大宗成交。2021年第四季度，黑石集團繼2020年宣布收購廣州富力國際空港物流園70%股權(quán)后，同意完成對項目剩余30%股權(quán)的收購。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc