仲量聯(lián)行近日發(fā)布2021年辦公樓市場概覽，對寫字樓市場進(jìn)行回顧分析。伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)中有進(jìn)，全國辦公樓市場迎來需求大年，頭部大型企業(yè)在其中發(fā)揮了引領(lǐng)支撐作用，來自于科技、金融等領(lǐng)域的企業(yè)在全國各個主要城市保持活躍。

　　2021年市場需求復(fù)蘇成效顯著 全國多個城市凈吸納量達(dá)歷史高位

　　在經(jīng)濟(jì)回暖的支持下，2021年成為了中國辦公樓市場有史以來需求增量最為強(qiáng)勁的年份之一，全年多個城市的凈吸納量突破了歷史新高。全年主要城市的凈吸納量達(dá)到660萬平方米。

　　四個一線城市貢獻(xiàn)超過65%，達(dá)到430萬平方米的甲級辦公樓凈吸納量，均為歷史新高。其中，北京、上海和深圳三個城市均超過100萬平方米，上海更是超過了150萬平方米。

　　科技巨頭大幅擴(kuò)張 助力辦公樓市場快速去化

　　2021年科技行業(yè)人員及業(yè)務(wù)的大幅擴(kuò)張，推動其不動產(chǎn)需求急速增長，在全國大部分主要城市均構(gòu)成辦公樓市場租賃需求的重要支撐。

　　2021年，在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、成都、重慶、武漢等主要城市，科技行業(yè)全年租賃成交面積占比為31%。其中，第四季度科技企業(yè)租賃比例達(dá)到34%，高于全年整體水平。2021年第四季度，騰訊在北上廣深四個一線城市中超過1萬平方米的租賃成交，合計已超過30萬平方米。美團(tuán)和字節(jié)跳動在全國主要城市第四季度的大面積租賃成交均可達(dá)到20萬平方米，包括美團(tuán)在北京的8萬平方米新租、字節(jié)跳動在深圳超10萬平方米的租賃等。

　　受“雙減”政策影響，在全國各城市原本擴(kuò)張勁頭正盛的在線教育行業(yè)需求明顯減少，原有的擴(kuò)租計劃暫停，部分項目出現(xiàn)提前解約或退租的情況。盡管個別樓宇受教育行業(yè)縮減規(guī)模的短期沖擊，但一線城市的整體甲級辦公樓市場未受到明顯影響，租賃需求仍然十分暢旺。而1.5線及二線城市如成都、重慶、武漢及西安，因在線教育行業(yè)退租而導(dǎo)致的去化壓力較大。目前內(nèi)資的TMT、金融服務(wù)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)已成為全國主要城市中甲級辦公樓市場的主要需求來源。

　　金融行業(yè)仍是行業(yè)基石 北交所設(shè)立利好多行業(yè)發(fā)展

　　北交所于2021年11月15日正式開市，共有81家企業(yè)上市。對于商辦市場而言，當(dāng)前北交所尚在起步期，首批上市北交所的81家企業(yè)中，平均公司市值為35.64億元，員工總?cè)藬?shù)超過6萬人，總計辦公面積約為70萬平方米。

　　除上市企業(yè)的現(xiàn)有面積外，北交所的設(shè)立為整體辦公樓市場的另一個主要意義是提供多元化的需求來源。北交所重點支持的創(chuàng)新型中小企業(yè)作為當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)的差異化補(bǔ)充，將推動辦公市場更加穩(wěn)健發(fā)展。在未來，受北交所設(shè)立而獲得提振的中小企業(yè)預(yù)計估值提升，市場融資環(huán)境更為優(yōu)化，成長速度進(jìn)一步加快，企業(yè)業(yè)務(wù)增長空間巨大，為全國辦公樓市場帶來更多優(yōu)質(zhì)、新鮮的需求增量。

　　同時，在企業(yè)上市北交所的全生命周期里，會需要各類金融及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供支持。因此，保薦機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等金融及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)都將產(chǎn)生巨大的業(yè)務(wù)增量，推動主要金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在全國各地的擴(kuò)張。

　　全國供應(yīng)量維持高位 主要集中于一線城市

　　2021年全國主要城市新增供應(yīng)量達(dá)到470萬平方米，略低于2020年水平。其中一線城市錄得330萬平方米，貢獻(xiàn)率超過70%。深圳全年新增供應(yīng)超過100萬平方米，北京和上海均達(dá)到70萬平方米左右。

　　從全國其他主要城市來看，南京和杭州領(lǐng)跑新增供應(yīng)，均超過30萬平方米。盡管供應(yīng)量顯著，但旺盛的需求有效緩解了市場壓力。一線城市的需求凈增量自2014年以來首次超過供應(yīng)量，而在1.5線及二線城市中，辦公樓市場的需求凈增量是自2006年以來首次超過供應(yīng)量。

　　全國租金表現(xiàn)趨穩(wěn) 租賃市場持續(xù)回暖

　　全國甲級辦公樓市場需求端的優(yōu)異表現(xiàn)幫助市場各方參與者的信心大幅提升，因此，甲級辦公樓市場租金跌幅顯著收窄，部分城市的租金在四季度開始回調(diào)，恢復(fù)增長曲線。

　　一線城市中，上海的租金漲幅保持勢頭，環(huán)比增長1%，北京、深圳和廣州的租金水平均保持平穩(wěn)，未有大幅變化。其中，北京的市場租金已經(jīng)觸底，預(yù)計于2022年迎來整體性反彈。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc