仲量聯(lián)行近日發(fā)布的2021年第一季度全球房地產(chǎn)展望顯示，本季度全球房地產(chǎn)投資交易總額約為1870億美元，同比下降13%；投資市場(chǎng)呈現(xiàn)整體韌性但不均衡的回暖格局，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)和日本等成熟且流動(dòng)性強(qiáng)的市場(chǎng)為一季度交易量提供了有利支撐。
仲量聯(lián)行全球投資部研究總監(jiān)Sean Coghlan表示：“雖然全球投資市場(chǎng)整體顯示出韌性，但不同地區(qū)和不同資產(chǎn)類別的復(fù)蘇呈現(xiàn)不均衡態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)狀況的改善、政府的持續(xù)刺激和疫苗接種率的提高使投資人對(duì)市場(chǎng)保持樂(lè)觀態(tài)度，并為市場(chǎng)改善奠定了基礎(chǔ)，但鑒于西歐的持續(xù)封鎖措施和印度疫情的大規(guī)模爆發(fā)，我們對(duì)整體市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度�！�
亞太區(qū)投資額超340億美元，與去年同期基本持平。根據(jù)《亞太區(qū)資本追蹤》報(bào)告（英文），本季度投資總額環(huán)比下降23%，但表現(xiàn)仍優(yōu)于北美、歐洲、中東及非洲地區(qū)。一季度投資活動(dòng)主要發(fā)生于本地流動(dòng)性強(qiáng)的市場(chǎng)：日本（115億美元）、中國(guó)內(nèi)地（83億美元）和韓國(guó)（43億美元）市場(chǎng)的投資額占第一季度亞太區(qū)投資總額的70%以上。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)投資部首席執(zhí)行官Stuart Crow表示：“無(wú)論任何時(shí)期，每年第一季度都是投資者調(diào)整投資策略、完成盡職調(diào)查和尋求新的投資機(jī)會(huì)的時(shí)段，因此投資總額一般都比較低，今年也不例外。但得益于去年第四季度穩(wěn)定的市場(chǎng)成交量，再加上有史以來(lái)最大規(guī)模的資金部署準(zhǔn)備入市，我們相信今年市場(chǎng)復(fù)蘇的步伐將會(huì)加快�！�
各資產(chǎn)類別回暖表現(xiàn)不均，物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓表現(xiàn)搶眼
在第一季度，投資者更加偏好高品質(zhì)的核心及核心增益型產(chǎn)品。但與此同時(shí)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的細(xì)分市場(chǎng)，投資者對(duì)機(jī)會(huì)型投資的需求也有所增加，其中物流地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓的投資占比達(dá)到了63%（2020年同期占比44%）。在辦公樓和零售地產(chǎn)板塊，低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)仍是投資交易的主要驅(qū)動(dòng)力，核心資產(chǎn)的交易占比達(dá)到了自2015年以來(lái)的新高。
在美國(guó)和歐洲市場(chǎng)的帶動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓明顯成為投資者加快投資組合多樣化的關(guān)注點(diǎn)。歐洲的長(zhǎng)租公寓投資同比增長(zhǎng)了66%，主要發(fā)生在英國(guó)、德國(guó)和法國(guó)。日本是亞太區(qū)流動(dòng)性最強(qiáng)的市場(chǎng)（投資交易額約115億美元），這也歸功于投資者對(duì)東京、大阪和名古屋等長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)的持續(xù)追捧。
從資產(chǎn)交易類別來(lái)看，亞太區(qū)與全球情況有所差異。今年第一季度物流地產(chǎn)繼續(xù)受到投資者的青睞，交易總額同比增長(zhǎng)26%，占市場(chǎng)總成交額的23%。辦公樓仍是亞太區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)交易資產(chǎn)類型，占第一季度投資總額的47%，同比增長(zhǎng)2.5%。零售和酒店地產(chǎn)占第一季度總成交額的22%，同比增長(zhǎng)5%。長(zhǎng)租公寓及其它細(xì)分領(lǐng)域投資則占據(jù)剩余8%的份額。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，亞太區(qū)辦公樓市場(chǎng)需求的不確定性將會(huì)繼續(xù)影響交易量，但對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知也會(huì)為投資者帶來(lái)商機(jī)。大部分城市第一季度的辦公樓租賃業(yè)務(wù)仍處于相對(duì)低迷狀態(tài)，但包括首爾、上海、新加坡在內(nèi)的主要城市的市場(chǎng)需求已經(jīng)有所回升。我們預(yù)計(jì)，對(duì)靈活辦公空間和可持續(xù)、高效節(jié)能樓宇的需求將吸引投資者關(guān)注該領(lǐng)域的長(zhǎng)期前景。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)投資部研究總監(jiān)Regina Lim表示：“得益于本地強(qiáng)勁的資本流動(dòng)性和亞太區(qū)市場(chǎng)對(duì)國(guó)際投資者的吸引力，2021年市場(chǎng)總成交量勢(shì)必會(huì)有所增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)會(huì)有更多資金流入包括物流地產(chǎn)在內(nèi)的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)也將影響投資者今年及未來(lái)的戰(zhàn)略部署。在物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心和長(zhǎng)租公寓等細(xì)分市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)下，我們預(yù)計(jì)今年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額將上升15%至20%，針對(duì)辦公樓市場(chǎng)的投資也很可能隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而出現(xiàn)反彈�！�
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資部總監(jiān)龐樹(shù)東表示：“受到北京、上海等一線城市辦公樓租賃市場(chǎng)回暖以及疫情在國(guó)內(nèi)有效控制的影響，中國(guó)內(nèi)地投資市場(chǎng)的成交量較去年同期上漲了23%。由于全球疫情走勢(shì)以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性，投資者關(guān)注的資產(chǎn)類型也呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。辦公樓資產(chǎn)仍是最受市場(chǎng)追捧的物業(yè)，但成交占比有所下滑；優(yōu)質(zhì)的零售物業(yè)、長(zhǎng)租公寓和物流資產(chǎn)受到越來(lái)越多投資者的關(guān)注，尤其是那些具有運(yùn)營(yíng)能力的投資者。”
跨境資本流動(dòng)少，區(qū)際投資貢獻(xiàn)多
跨境資本流動(dòng)本季度仍處于停滯狀態(tài)，但大量境內(nèi)資本調(diào)動(dòng)抵消了這一影響。擁有充足資金儲(chǔ)備且在當(dāng)?shù)亟⒘顺墒鞓I(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)的國(guó)際投資者繼續(xù)在跨境市場(chǎng)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，第一季度部署資金達(dá)175億美元。
仲量聯(lián)行在2021年第一季度還觀察到：
· 跨境投資仍然低迷：第一季度，區(qū)域內(nèi)投資在全球交易量中的占比下滑至12%，這主要是因?yàn)闅W洲境內(nèi)的嚴(yán)格管控影響了整體投資活動(dòng)。而跨區(qū)域投資則相對(duì)活躍，推動(dòng)了一些市場(chǎng)的回暖，如英國(guó)獲得北美和新加坡資本的青睞，總投資額達(dá)29億美元；在日本，美國(guó)投資者則重點(diǎn)投資于核心辦公樓和零售資產(chǎn)。
· 流動(dòng)性保持強(qiáng)勁：流向房地產(chǎn)的資本配置保持穩(wěn)定，2021年有望達(dá)到10.9%。不斷增長(zhǎng)的資本配置和更加穩(wěn)定的融資市場(chǎng)將為更廣泛的市場(chǎng)回暖提供資金來(lái)源。封閉式融資市場(chǎng)企穩(wěn)，今年第一季度的融資總額為300億美元，同比降幅趨緩。
· 機(jī)會(huì)稀缺：盡管經(jīng)濟(jì)狀況參差不齊，房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有不確定性，但資本流動(dòng)性和可供投資的資產(chǎn)之間長(zhǎng)期存在的不對(duì)等仍給資本配置帶來(lái)挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行認(rèn)為，核心資產(chǎn)的定價(jià)正在走高，同時(shí)，資金儲(chǔ)備也接近了歷史最高水平，達(dá)到3630億美元。
· 貸款人更具遠(yuǎn)見(jiàn)且風(fēng)險(xiǎn)承受力更高：第一季度債務(wù)市場(chǎng)的活躍度和競(jìng)爭(zhēng)都在提升，貸方資金池連續(xù)第二個(gè)季度擴(kuò)大。隨著疫苗接種力度加強(qiáng)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈樂(lè)觀態(tài)勢(shì)，盡管面臨通貨壓力且美國(guó)利率上升，但全球債務(wù)市場(chǎng)仍處于有利的歷史低利率環(huán)境，因此核心且優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)交易仍廣受貸款人青睞。
· 價(jià)格發(fā)現(xiàn)擴(kuò)大化：買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于預(yù)期的一致性已經(jīng)從成長(zhǎng)型資產(chǎn)擴(kuò)展到了穩(wěn)定型資產(chǎn)，如辦公樓和零售地產(chǎn)。整個(gè)亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)的重新開(kāi)放以及美英疫苗接種的迅速開(kāi)展都提振了投資者對(duì)辦公樓市場(chǎng)的信心。核心及核心增益型辦公樓資產(chǎn)的利差有所改善，仲量聯(lián)行認(rèn)為這為交易迅速回暖奠定了基礎(chǔ)。
仲量聯(lián)行全球投資部研究總監(jiān)Sean Coghlan表示：“疫情爆發(fā)一年以來(lái)，運(yùn)營(yíng)商和投資者對(duì)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和隨后的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)有了更多的認(rèn)識(shí)。經(jīng)濟(jì)重啟提振了市場(chǎng)信心，加之房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)受到資金追捧，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度的投資成交量將有所改善�！�
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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