2020年上半年在疫情影響下，投資市場(chǎng)較往年趨于謹(jǐn)慎，但下半年市場(chǎng)逐步恢復(fù)。CREIS中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測(cè)的大宗交易數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)共錄得49個(gè)城市237宗大宗交易，總成交額達(dá)2041.02億元，成交面積1288.12萬(wàn)㎡，成交額較2019年同比下跌近三成。
其中，上海、北京、廣州、深圳四個(gè)一線城市成交額達(dá)1567.46億元，占全國(guó)總成交額的76.80%。上海市場(chǎng)整體最為活躍；北京憑借其資產(chǎn)流動(dòng)性的優(yōu)勢(shì)，依舊受到投資者的重點(diǎn)關(guān)注；廣州在疫情下實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。
從物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓持續(xù)占據(jù)半壁江山，而物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心等工業(yè)物業(yè)表現(xiàn)亮眼，長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域的工業(yè)物業(yè)交易較為密集。
市場(chǎng)表現(xiàn)：二、三、四季度成交情況改善，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)
2020年大宗交易市場(chǎng)從季度表現(xiàn)看，一季度受疫情影響較為明顯，成交額僅近400萬(wàn)元，較去年同期跌幅超30%。但隨著國(guó)內(nèi)疫情的有效控制，自二季度起投資市場(chǎng)逐步回暖，二、三、四季度成交額均保持在500億元以上，基本恢復(fù)至去年同期水平。
疫情管控之后，二、三、四季度大宗交易成交額、成交量穩(wěn)步回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
具體來(lái)看，2020年代表性的大宗交易案例包括：綠地55.5億出售上海外灘中心T4辦公樓，普洛斯收購(gòu)北京中關(guān)村核心物業(yè)盈都大廈D座，大悅城20億出售兩處上海前灘辦公樓，富力出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園予黑石等。
2020年典型大宗交易案例
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城市線級(jí)：一線城市占比達(dá)77%，上海投資市場(chǎng)持續(xù)活躍
2020年共錄得全國(guó)49個(gè)城市237宗商辦物業(yè)成交案例，其中120宗集中在一線城市，上海、廣州、北京、深圳交易宗數(shù)分別為53宗、26宗、23宗和18宗，上海為交易最集中城市。二線城市中成都、杭州、南京、重慶、西安、蘇州等市場(chǎng)相對(duì)活躍，其中，成都達(dá)10宗，杭州、南京各8宗。
2020年國(guó)內(nèi)大宗交易城市分布情況（成交額單位：億元）
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2020年上海以682.84億大宗成交總額穩(wěn)居投資市場(chǎng)第一，占全國(guó)總成交額33.45%；北京和廣州則分別以518.76億元、225.93億元的成交額位列二、三位，占比分別為25.42%、11.07%；深圳則以139.93億元位居第四，占比6.86%。值得一提的是，廣州2020年表現(xiàn)搶眼，是唯一成交額同比逆市上揚(yáng)的城市。
上海、北京兩城投資吸引力占據(jù)絕對(duì)核心，廣州“逆勢(shì)上揚(yáng)”表現(xiàn)亮眼
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從城市線級(jí)來(lái)看，一線城市成交額占比近八成，宗數(shù)占比近一半，成交面積占比超四成，表明一線城市仍然是各大投資機(jī)構(gòu)主要關(guān)注的核心區(qū)域。
一線、二線、三四線城市大宗交易情況對(duì)比
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◆成交宗數(shù)：一線城市城市宗數(shù)達(dá)120宗，占比過(guò)半。
◆成交額：一線城市交易額占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，占比超76%。
◆成交面積：一線、二線成交面積占比均接近40%。
區(qū)域分布：長(zhǎng)三角、珠三角大宗交易活躍度較高，區(qū)域分化明顯
2020年長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀依舊是大宗交易的主戰(zhàn)場(chǎng)，三個(gè)區(qū)域成交金額、成交數(shù)量、成交面積合計(jì)占比分別為86.48%、80.17%和73.43%。長(zhǎng)三角、珠三角工業(yè)物業(yè)增長(zhǎng)明顯。
大宗交易區(qū)域分化明顯，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀聚集度高
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十四五規(guī)劃建議明確提出發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用。作為國(guó)內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群，長(zhǎng)三角、珠三角向來(lái)是投資的熱門區(qū)域。這主要由于兩大城市圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，受一體化影響，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較高，相關(guān)市場(chǎng)和機(jī)制相對(duì)成熟，雖然競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但仍然是商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。此外，以成都、重慶、西安、杭州、鄭州為代表的強(qiáng)二線城市大宗交易也較為活躍，投資前景看好。
◆長(zhǎng)三角：宗數(shù)占比44.33%，成交額39.29%，成交面積38.28%。
◆珠三角：宗數(shù)占比24.42%，成交額20.90%，成交面積21.34%。
◆京津冀：宗數(shù)占比38.28%，成交額21.34%，成交面積13.75%。
大宗交易按區(qū)域分析
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資產(chǎn)類別：寫字樓成交額占比接近一半，工業(yè)物業(yè)交易升溫
2020年全年，從大宗交易資產(chǎn)類別的交易總額來(lái)看，辦公類型交易仍占主導(dǎo)，占交易總額的49.39%，綜合體、商業(yè)次之，占比均為15%左右。工業(yè)類大宗交易增長(zhǎng)明顯，成交宗數(shù)首次超越寫字樓，成為第一大交易類型。典型成交案例如四季度黑石購(gòu)買了廣州富力空港物流園。
大宗交易按物業(yè)類型分析
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◆按宗數(shù)：寫字樓和工業(yè)物業(yè)成交宗數(shù)平分秋色，均超三成，其次為綜合體和商業(yè)。
◆按成交額：寫字樓占比近五成，依然最受機(jī)構(gòu)投資者青睞；其次為綜合體、商業(yè)、工業(yè)，占比約為15%。
◆按成交面積：工業(yè)物業(yè)成交面積占比最高，超四成；其次為寫字樓，占比為23.43%。
寫字樓交易基本集中在上海和北京，成交額占比分別達(dá)77%和43%
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資金來(lái)源：內(nèi)資買家為絕對(duì)主力，逐漸主導(dǎo)市場(chǎng)
從收購(gòu)方企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，內(nèi)資買家的購(gòu)置需求活躍，占據(jù)大宗投資市場(chǎng)的“絕對(duì)主力”。外資企業(yè)受全球疫情影響，成交額大幅下滑。內(nèi)、外資買家的交易宗數(shù)占比分別為68.75%、22.77%，成交額占比分別為66.44%、28.05%，成交面積占比分別為58.63%、35.64%。
內(nèi)資買家主導(dǎo)市場(chǎng)，宗數(shù)、成交額占比近七成，成交面積占比近六成
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北京外資大宗交易占比超三成，超越上海成為外資買家投資額最高的城市。廣州的外資占比達(dá)39.78%，成為一線城市中外資買家投資額占比最高的城市。
一、二線城市大宗交易買家類型占比（按成交額）
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交易類型：資產(chǎn)交易的投資額占比超四成
2020年大宗交易類型以資產(chǎn)交易為主，成交總額占比超四成。部分商業(yè)零售項(xiàng)目則以股權(quán)交易的方式進(jìn)行，典型案例王府井收購(gòu)由西安榮華集團(tuán)有限公司持有的陜西榮奧100%股權(quán)，以達(dá)到持有該公司開發(fā)并持有的榮華奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目的目的。此外，受疫情、運(yùn)營(yíng)不善、資金壓力等因素影響，大宗交易中法拍占比有所提升，二三線衛(wèi)星城市的部分經(jīng)營(yíng)不善的廠房物業(yè)則以不良資產(chǎn)法拍的方式進(jìn)行交易。
資產(chǎn)交易的占比超四成，股權(quán)交易近三成
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結(jié)語(yǔ)
整體看來(lái)，2020年投資市場(chǎng)與往年上升勢(shì)頭相比更趨于冷靜，但整體跌幅好于預(yù)期。從物業(yè)類型看，寫字樓仍然是機(jī)構(gòu)投資者的首選，但來(lái)自存量市場(chǎng)的壓力、疫情因素的影響、辦公模式的轉(zhuǎn)變，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，使得投資者更加關(guān)注項(xiàng)目和市場(chǎng)租金、空置率等關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。具有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及優(yōu)惠政策的園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心受投資者熱捧。大型商場(chǎng)、購(gòu)物中心類物業(yè)出現(xiàn)下滑，但在數(shù)字經(jīng)濟(jì)、宅經(jīng)濟(jì)等新經(jīng)濟(jì)的背景下，社區(qū)商業(yè)關(guān)注度有所提升。
投資機(jī)會(huì)方面，“三道紅線”促使開發(fā)商釋放更多優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，市場(chǎng)出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，部分一線核心項(xiàng)目進(jìn)入法拍市場(chǎng)，這些投資機(jī)會(huì)值得重點(diǎn)關(guān)注。疫情之下，投資者對(duì)商辦物業(yè)的要求發(fā)生變化，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力成為了衡量的首要標(biāo)準(zhǔn)。
展望未來(lái)，各國(guó)針對(duì)疫情出臺(tái)了更多政策支持以及疫苗接種等積極作用影響下，2021年全球經(jīng)濟(jì)有望加速恢復(fù)，據(jù)IMF預(yù)測(cè)，中國(guó)有望在2021年實(shí)現(xiàn)8.1%的高增長(zhǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)、營(yíng)商環(huán)境和退出機(jī)制的逐步完善將吸引更多境外投資和機(jī)構(gòu)投資者。
來(lái)源：中指研究院
編輯：wangdc
