2020年，上海寫字樓市場自年初疫情后逐步復(fù)蘇，租賃市場活躍度有所恢復(fù)，其中科技、金融行業(yè)表現(xiàn)相對亮眼，租金跌幅持續(xù)收窄。供應(yīng)方面，因疫情影響而延遲入市的項目在下半年逐漸釋放，新增供應(yīng)入市致使空置率在年內(nèi)上漲。大宗交易市場以內(nèi)資買家成交為主。
宏觀經(jīng)濟
2020年，上海市地區(qū)生產(chǎn)總值38700.58億元人民幣，同比增長1.7%。分產(chǎn)業(yè)來看，第一產(chǎn)業(yè)同比下降8.2%，第二、第三產(chǎn)業(yè)同比分別增長1.3%、1.8%，第三產(chǎn)業(yè)占比進一步提升至73.1%。分行業(yè)來看，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)增長最為明顯，同比增速分別達15.2%和8.4%；房地產(chǎn)業(yè)由降轉(zhuǎn)增，同比增長1.7%；住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)受疫情影響較大，同比分別下降17.8%和11.0%。在新冠肺炎疫情給全球經(jīng)濟帶來重創(chuàng)之際，上海市主要經(jīng)濟指標持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，體現(xiàn)了上海市經(jīng)濟發(fā)展的韌性和動力。
圖：2019年第一季度-2020年第四季度上海市地區(qū)生產(chǎn)總值（累計值）及同比增速
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
固定資產(chǎn)投資方面，截止到2020年12月末，上海全市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期增長10.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資增長16.5%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長9.0%。分領(lǐng)域看，制造業(yè)和工業(yè)增長明顯，分別達20.6%和15.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長11.1%，其中，辦公樓投資總額比去年同期增長20.8%，商業(yè)營業(yè)用房投資額比去年同期增長22.4%。2020年，上海不斷出臺各項政策措施促進投資，圍繞高端芯片、新能源汽車等重點領(lǐng)域加大制造業(yè)投資力度，制造業(yè)帶動投資增長效果顯著。
從社會消費來看， 在2020年全國多數(shù)省份的社會消費品零售總額同比下滑背景下，上海市2020年社會消費品零售總額達15932.50億元，實現(xiàn)了0.5%的增長，消費市場增速由負轉(zhuǎn)正，網(wǎng)上零售快速增長，占社會消費品零售總額的比重進一步提升至16.4%。
供給與需求
2020年第四季度末，上海寫字樓市場總存量約9000萬平方米，全市寫字樓（含甲乙級）平均售價為3.5萬元/平方米。上半年受疫情影響延遲入市的項目在下半年逐步交付，凈吸納量持續(xù)回升，整體市場活躍度得到較大恢復(fù)。
供給方面，2020年內(nèi)錄得約70萬平方米的新增供應(yīng)。2020年下半年上海寫字樓市場新增供應(yīng)項目主要有：前灘中心、陸家嘴濱江中心、長寧國際發(fā)展中心（T3和T4）、陽光濱江中心南座（改造）、星揚西岸中心一期、明珠凱旋中心、利福國際中心、恒基旭輝天地。
從寫字樓的銷售面積來看，2020年上海寫字樓銷售面積為119.10萬平方米，同比下降5.21%。從辦公樓市場運行情況來看，截止到12月末，全市新開工面積為426.30萬平方米，同比上漲9.62%；竣工面積為259.14萬平方米，同比基本持平。
圖：2019年1月-2020年12月上海辦公樓新開工和竣工情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
租賃需求方面，下半年隨著國內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)，企業(yè)對于租賃決策的信心逐漸增強，前期被推遲的租賃需求加速落地，市場需求逐步復(fù)蘇。加之政府招商引資等優(yōu)惠政策的出臺，寫字樓業(yè)主也積極回應(yīng)行業(yè)需求，提出多種租賃優(yōu)惠政策，優(yōu)化辦公環(huán)境、提升多元優(yōu)化服務(wù)以增強租戶粘性。其中，專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售行業(yè)、TMT、金融等行業(yè)作為主力租戶在下半年逐步復(fù)蘇，帶動寫字樓租賃市場整體需求回暖。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)·寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季度寫字樓租賃市場中，批發(fā)和零售業(yè)租戶占比28%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)租戶占比26%，TMT行業(yè)租戶占比21%，建筑和房地產(chǎn)業(yè)占比7%。
圖：2020年四季度上海寫字樓租戶行業(yè)占比（按租戶數(shù)量）
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
租金與空置
2020年12月，全市甲乙級寫字樓平均租金為4.69元/㎡·天，與三季度基本持平，較上年同期下降5.44%。
圖：2019年1月-2020年12月上海市寫字樓租金走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
分商圈來看，截止2020年12月份，以南京西路、陸家嘴為代表的核心區(qū)域，租金分別為7.65元/㎡·天 和7.18元/㎡·天；以北外灘和虹橋為代表的新興商務(wù)區(qū)，租金分別為5.51元/㎡·天 和5.36元/㎡·天；而以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇平均租金分別為4.18元/㎡·天 和4.17元/㎡·天。
圖：2019年1月-2020年12月上海主要商圈寫字樓租金走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
大宗交易
2020年第四季度，上海市場共錄得8筆大宗交易，其中寫字樓物業(yè)類型7筆，綜合體1筆。主要交易為建信人壽以55.5億元收購綠地外灘中心T4棟寫字樓項目，成交面積達58800平方米。從投資者類型來看，本季度大宗交易買家均為內(nèi)資。
綜合全年情況，2020年上海發(fā)生大宗交易超過50筆，按宗數(shù)計算，其中64%的交易為內(nèi)資買家，36%的交易為外資買家或未披露信息。
圖：2020年上海市大宗交易買家類型
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
從區(qū)域來看，32%的交易物業(yè)位于浦東新區(qū)，17%的交易物業(yè)位于黃浦區(qū)，其余各區(qū)物業(yè)占比相對較少。
從物業(yè)類型來看，上海市2020年大宗交易的物業(yè)類型以寫字樓為主，其次為工業(yè)廠房，兩者占比合計超過80%。
圖：2020年上海市大宗交易物業(yè)類型
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
總結(jié)與展望
隨著宏觀經(jīng)濟逐步恢復(fù)正軌，上海寫字樓市場也將持續(xù)回暖。延遲入市的項目逐步將在2021年交付入市，租賃需求也將逐步恢復(fù)；同時，政府招商引資多項優(yōu)惠政策出臺，旨在實現(xiàn)區(qū)域集聚發(fā)展，在經(jīng)歷疫情的市場調(diào)整后將迎來更為穩(wěn)健持久的發(fā)展。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
