6月，樓市供應放量并創(chuàng)年內新高，成交在上月由跌轉增后環(huán)比再增5%。同時，城市市場持續(xù)分化，杭州、青島、常州等延續(xù)高熱，徐州成交創(chuàng)近年來單月新高，因疫情二次復發(fā)，北京成交走弱；8城二手住房成交同比增長18%，上半年累計同比降幅進一步收窄至8%；土地成交量跌價升，溢價率再度攀高，優(yōu)質地塊競價激烈，廈門、寧波誕生新地王。

　　供應：環(huán)比激增21%并創(chuàng)年內新高，過半城市已同比轉增

　　半年考壓頂，項目推盤節(jié)奏加快，28個重點監(jiān)測城市新增供應明顯放量，累計供應面積升至2961萬平方米，創(chuàng)年內新高，環(huán)比增長21%，同比基本持平。過半城市供應同比轉正，福州、廣州、常州等同比漲幅皆超40%。

　　一線城市累計供應264萬平方米，同、環(huán)比略有回升，漲幅都在5%左右。北京、廣州供應持續(xù)放量，同比漲幅超30%，深圳供應持續(xù)偏緊，同比仍降35%，上海供應不增反降，同比跌幅升至45%。

　　二三線城市累計供應2697萬平方米，環(huán)比增長23%，同比持平。武漢、青島、徐州等供應明顯放量，環(huán)比漲幅超50%，南京、福州更是翻倍增長，無錫、大連等供應明顯放緩，同比跌幅超40%，寧波、廈門等供應再現(xiàn)低迷，同比跌幅皆超70%。

　　成交：環(huán)比雖增5%但同比由增轉跌4%，熱度慣性維持但動能減弱

　　28個重點監(jiān)測城市新建商品住宅累計成交面積2668萬平方米，環(huán)比再增5%，但同比由增轉跌，跌幅約4%，去年基數(shù)較高固然是重要因素，但也反映當前市場快速復蘇后續(xù)動能趨于減弱，在前期積壓的購房需求集中釋放之后，后續(xù)購房需求似有增長乏力之疲態(tài)顯現(xiàn)。

　　一線城市累計成交面積265萬平方米，同、環(huán)比微降，跌幅都在5%以內，受限于疫情二次復發(fā)，北京成交明顯走弱，同比跌幅升至24%，上海成交高位回落，但整體仍處高位，同比仍增長11%，顯示市場熱度依舊不減，廣州、深圳成交環(huán)比繼續(xù)回升，同比跌幅進一步收窄乃至轉正。

　　二三線城市累計成交面積2403萬平方米，環(huán)比增長6%，但同比轉跌4%，各城市市場進一步分化，杭州、青島、常州等市場延續(xù)高熱度，成交同、環(huán)比皆升，徐州更是放量增長，一舉創(chuàng)近年來單月新高，南寧、昆明、無錫等市場需求增長乏力，寧波更是顯著縮量，同、環(huán)比皆腰斬。

　　庫存：近半城市庫存環(huán)比下滑，六成以上城市消化周期降至12個月以內

　　6月，多數(shù)城市供求比維持在0.8-1.2的相對平衡區(qū)間，因供應放量，北京、福州等供求比快速回升至2附近。近半城市庫存面積環(huán)比有所回落，八成以上城市庫存同比皆增，武漢、青島、重慶等同比增幅超40%。

　　受惠于成交穩(wěn)步回升，多數(shù)重點城市消化周期繼續(xù)收窄，六成以上城市降至12個月以內，杭州、重慶、常州等消化周期現(xiàn)已不足6個月，但北京、大連等消化周期仍高于30個月。

　　成交結構：中檔產品占比齊升，深圳90平方米以下需求比重降14PTS

　　從價格段分布來看，低檔產品占比北京、深圳分別回落1個、4個百分點，上�；厣�3個百分點；中低檔產品北京、深圳基本與上月持平，上�；厣�5個百分點；中檔產品占比齊升，深圳暫以4個百分點增幅居首；中高檔產品占比皆降，深圳下滑最為迅速，達6個百分點；高檔產品占比漲跌互現(xiàn)，上�；芈�5個百分點，深圳回升5個百分點。

　　從面積段分布來看，90平方米以下產品占比變動幅度最為顯著，北京、深圳分別下跌了6個百分點和14個百分點；90-120平方米產品占比上海微跌2個百分點，北京、深圳分別回升2個、6個百分點；120-144平方米產品占比京、滬微漲，深圳微跌；144-200平方米產品占比滬、深微升，北京微降；200平方米以上大戶型產品成交北京、深圳分別回升2個和8個百分點。

　　二手房：成交環(huán)比再增6%使上半年累計同比降幅收窄至8%

　　6月，二手房市場熱度繼續(xù)回升，8個重點城市累計成交606萬平方米，環(huán)比再增6%，同比增長18%，上半年累計成交同比降幅進一步收窄至8%。

　　具體來看，南京、杭州、深圳等二手房市場持續(xù)高熱，成交持續(xù)高位運行，同比漲幅皆超50%，杭州更是翻倍增長。蘇州、成都成交環(huán)比有所回升，但同比跌幅仍在50%左右，顯示市場復蘇動能依舊羸弱。

　　土地：成交量跌價升，溢價率再度攀高，廈門、寧波再出地王

　　6月，土地成交量跌價升，全國300城經營性土地成交總建面19804萬平方米，同、環(huán)比分別下降7%和10%。平均樓板價升至3122元/平方米，同、環(huán)比分別上漲9%和6%。

　　土拍溢價率升至17.2%，環(huán)比再增1個百分點，熱點二三線城市優(yōu)質地塊土拍熱度不減，廈門、寧波再出單價地王。因撤牌地塊明顯增多，流拍率升至10.4%，環(huán)比增加1.9個百分點。

　　一線城市累計成交545萬平方米，環(huán)比基本持平，同比增長52%。地價結構性回落，平均樓板價降至11087元/平方米，同、環(huán)比跌幅都在40%。上海土地成交最為活躍，成交總建面達244萬平方米，在修改出讓規(guī)則后，上海土拍熱度明顯提升，部分地塊溢價率超30%。

　　二線城市累計成交4497萬平方米，同、環(huán)比分別下降26%和1%，平均樓板價5066元/平方米，環(huán)比下跌3%，同比上漲19%。鄭州土地成交最為活躍，成交總建面接近400萬平方米。因優(yōu)質地塊集中入市，杭州、寧波、廈門等土拍市場火熱，屢有高溢價地塊出讓，杭州共計7宗地達到限價上限，寧波、廈門更是誕生新的全市單價地王。

　　三四線城市累計成交14762萬平方米，環(huán)比下降12%，同比持平，平均樓板價大幅回升至2235元/平方米，同、環(huán)比漲幅都在20%左右。熱點三四線城市中，東莞、徐州、南通等土地成交相較活躍，成交建面皆突破200萬平方米。其中，東莞土拍市場持續(xù)升溫，平均溢價率達到30%，3宗地溢價率更是突破50%。

　　展望未來，下半年房地產市場仍具韌性，大概率將延續(xù)復蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或將明顯放緩。相對而言，核心一、二線城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升，弱三、四線城市依舊面臨較大的調整壓力，受限于市場購買力透支，部分城市成交或將失速。

　　來源：克而瑞地產研究

編輯：wangdc