惠州中崗村李崗經(jīng)濟合作社發(fā)布公告，在此前村各戶投票表決留用地是否由綠地負責合作開發(fā)事項中，綠地以89.4%的同意率獲得通過，成為惠州李崗村留用地合作開發(fā)企業(yè)。

　　本次李崗村出讓留用地面積約15.64萬平方米，折合超200畝。

　　版圖新拓的背后，也正是綠地灣區(qū)公司這一平臺的新設立。綠地灣區(qū)公司是綠地在2020年新設立的大灣區(qū)平臺，主體為此前的綠地廣東事業(yè)部以及綠地香港廣東公司，牽頭負責的則是綠地香港首席運營官侯光軍。

　　據(jù)悉，綠地灣區(qū)今年內部的銷售任務為300億。而事實上，早在2017年，張玉良便給廣東事業(yè)部定下了當年完成300億元銷售額的戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　首入惠州

　　2017年，頂著張玉良定下的300億銷售計劃，綠地廣東向惠州進軍。

　　彼時是綠地廣東成立的第七個年頭，在廣州、佛山、東莞、深圳、江門等布局二十余個項目，惠州一度被認為將是綠地布局華南的第六個城市。

　　當時綠地瞄上的，便是收購金寶集團旗下東鑫廣場。

　　據(jù)悉，金寶集團為惠州的老牌本土房企，開發(fā)有江畔花園、金寶創(chuàng)業(yè)家園多個項目；隨著外來房企來勢洶洶和自身發(fā)展受制，金寶集團近年來開始呈現(xiàn)頹勢，甚至因債務問題出售資產(chǎn)。

　　綠地欲進行收購的金寶東鑫廣場便是其中一個資產(chǎn)包。該項目用地面積約4萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，其中商業(yè)約3萬平方米，定位為惠州東標志性城市生活綜合體，集住宅、商業(yè)、辦公于一體。

　　2017年底，“綠地將收購金寶東鑫廣場”一事傳得沸沸揚揚，當時該項目已因金寶集團董事長政商風波已停工兩年。有消息稱，綠地欲以5.7億元的價格收購東鑫廣場，雙方已達成較高的意向。

　　最終，由于國企綠地在收并購方面審核流程較嚴格，而金寶部分資質達不到收購審核的標準，收購事宜以失敗告吹。當年11月，金寶集團董事長也公開回應，稱綠地欲收購事項為“確實有這回事”。

　　失利之后，雖偶有傳出參與一些土地競拍，但綠地在惠州市場仍舊處于顆粒無收的狀態(tài)。

　　直到2020年1月份的一則《李崗村留用地合作開發(fā)協(xié)議書（戶代表表決事項）》，再次出現(xiàn)綠地的身影。

　　表決的主要內容，便是由各戶公開表決是否同意就該村小組留用地合作開發(fā)事宜，與擬合作單位綠地或其關聯(lián)公司（含其委托公司）簽訂《中崗李崗村村企合作開發(fā)協(xié)議書》。

　　于近日，惠州中崗村李崗經(jīng)濟合作社公布此前表決結果，做出決定的表決票中同意簽訂的共320票，占比92.2%，占總票數(shù)89.4%；不同意簽訂的共27票，占比7.8%，占總票數(shù)7.5%。

　　即是說，同意簽訂的票數(shù)占比超過2/3，符合《博羅縣征地留用地開發(fā)建設管理工作意見》等有關規(guī)定，該村小組將在公告公示期滿后，與綠地委托公司惠州博富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《中崗李崗村村企合作開發(fā)協(xié)議書》。

　　具體而言，本次李崗村留用地面積約156393平方米，綠地在獲取項目后，將在項目中預留土地，出資建設物業(yè)（商鋪、住宅、車位，下同）分配給村。

　　項目土地開發(fā)后，綠地將項目最終批復實施計容建筑面積的23%補償村小組，按容積率3.0計算，須返還物業(yè)面積約107905平方米，同時村民對補償住宅物業(yè)可選擇由企業(yè)回購，回購標準為單價7500元/平方米，車位按50000元/個。

　　有業(yè)內指出，雖以村留用地方式出讓，但是嚴格意義上并不能算是以舊村改造的方式出讓�！傲粲玫厥钦鞯匮a償?shù)囊环N對價，國家在征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定10%-15%安置給被征地村。”

　　其稱，若村沒有一定開發(fā)能力的話，就會與有一定品牌影響力的房企進行合作開發(fā)。與一般的舊村改造相比，留用地則相對來說不那么“受歡迎”。

　　“單獨做留用地的不多，因為很直接的原因就是留用地不能做商品住宅地產(chǎn)開發(fā)。這對于傳統(tǒng)房企而言，不僅難度大些，核心在于對收入貢獻少。”該人士稱，除非地段價值高，否則愿意單獨做的很少。

　　但同時，不同于舊改用地還需要進行一定土地整理拆遷，留用地則更多是二級開發(fā)的基本邏輯，即開發(fā)商拿到之后一般是凈地。

　　“舊改也越來越需要留用地作為支援，面粉不夠呀�！痹跇I(yè)內看來，綠地能夠通過摘留用地曲線入惠州也是個不錯的選擇，且綠地在商辦物業(yè)上經(jīng)驗足，也有一定優(yōu)勢。

　　灣區(qū)300億任務

　　從戰(zhàn)略布局來看，惠州這一子更是擴大了綠地在灣區(qū)的布局。

　　對比綠地灣區(qū)這一新平臺，外界更為熟知的還是綠地廣東事業(yè)部這一舊稱謂。原綠地廣東房地產(chǎn)事業(yè)部成立于2011年1月11日，截至到目前先后打造了31個住宅、大綜合體及產(chǎn)業(yè)項目，涉廣州、佛山、東莞、深圳、江門、深汕合作區(qū)等10個城市及區(qū)域。

　　若簡單回顧綠地廣東近9年的發(fā)展史，則可以大致以兩個帶頭人物作為劃分。

　　其一是原綠地廣東總經(jīng)理朱懷宇，其在位期間綠地在廣東的布局從廣州、東莞、佛山逐漸展開，開發(fā)建設項目多以商辦商業(yè)項目為主，包括廣州綠地繽紛天地、廣州綠地中央廣場、廣州中新知識城、順德綠地中心、佛山綠地中心和東莞常平綠地大都會等。

　　然而，因商辦物業(yè)前期需要沉淀大量的資金、時間和人力成本，至少兩至三年的時間內難以獲得盈利，因此綠地廣東在前幾年的發(fā)展并不快。從銷售金額來看，2015年，綠地實現(xiàn)合同銷售金額2301億元，綠地廣東占比僅為5.2%，大概在120億左右。

　　時間來到2016年，迎來綠地控股副總裁陳志華兼任廣東事業(yè)部總經(jīng)理。消息稱，綠地廣東原總經(jīng)理朱懷宇因業(yè)績完成低于集團預期，外部拓展、內部管理等存在不足被更換。

　　2017年，在廣州著名的“330”政策以及張玉良下達的300億目標下，綠地廣東轉戰(zhàn)住宅市場。彼時陳志華曾強調，“綠地廣東在2017年的住宅市場肯定要占有一定的份額�！�

　　然而，綠地廣東的住宅發(fā)展又面臨著地段以近郊為主、核心地段項目較少的不足，以廣州為例，在業(yè)內看來綠地的打法令人難以捉摸，一些住宅項目都屬于“等運氣”的狀態(tài)。

　　從2011年7億元至2018年284億元，再到2019年同樣200多億的銷售金額，對于綠地這樣的頭部房企來說，這樣的推進速度顯得過于慢了。

　　同時，近兩年來綠地集團內部的競爭者“綠地香港”也入局大灣區(qū)，接連通過收并購進入佛山、肇慶。在發(fā)展活躍、能夠獨立融資于資本市場的綠地香港比較下，綠地廣東事業(yè)部的角色似乎更加尷尬了。

　　張玉良也有意進行平臺整合了，早在2019年就有消息傳出綠地進行區(qū)域人事大換防，其中成立了粵港澳大灣區(qū)指揮部，將廣東事業(yè)部并入其中，且負責人是綠地香港總裁陳軍。

　　而后于今年2月19日，綠地香港灣區(qū)投資管理公司成立，聘任綠地香港首席運營官侯光軍兼任綠地香港灣區(qū)投資管理公司總經(jīng)理。該灣區(qū)公司以此前的廣東事業(yè)部以及綠地香港廣東公司為主體，下設深圳區(qū)域公司、粵西區(qū)域公司、佛山區(qū)域公司和廣州區(qū)域公司。

　　在2020年首場媒體交流會上，對于通過人事變革以及部門合并提效增速等說法，張玉良也稱：“首先要改善制度，改善制度還不行就換人，通過換人來增強新的動力，這是常規(guī)的做法�！�

　　至此，綠地廣東事業(yè)部正式“消逝”。

　　感懷過往之后，或許更重要的是朝前看。盡管之后還是有諸如“對原廣東事業(yè)部的員工薪酬進行調整，調薪后按原薪資六折發(fā)放”的消息傳出，但外界更關注的還是，整合之后的綠地灣區(qū)會是怎樣？

　　據(jù)了解，目前綠地灣區(qū)的整合還在進行中，如為了集中優(yōu)勢資源和市場，新成立的佛山區(qū)域公司合并了此前的江門公司、肇慶公司等。

　　來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong