從鴻福路起，經(jīng)東莞大道，至東莞地鐵2號線蛤地站，沿線高樓林立，一個以東莞CBD為核心的東莞CBD片區(qū)正在逐漸成形。

　　8月14日，東莞CBD首開區(qū)4塊商業(yè)金融業(yè)用地——編號2020WG004、編號2020WG005、編號2020WG006、編號2020WG007地塊連續(xù)出讓，被莞民投、南城實業(yè)、東實+唯美集團、盛和相繼拿下。據(jù)了解，編號2020WG004、編號2020WG005地塊限高200米，編號2020WG006、編號2020WG007地塊限高150米，未來又將有4棟摩天大樓在東莞CBD拔地而起。這不僅加速了東莞CBD乃至東莞CBD片區(qū)的建設(shè)，也讓東莞CBD片區(qū)寫字樓的市場關(guān)注度快速上升。

　　東莞CBD片區(qū)多個高端寫字樓在售

　　近日，記者走訪東莞CBD片區(qū)寫字樓市場了解到，目前該片區(qū)仍有多個高端寫字樓在售。

　　民盈·國貿(mào)中心是目前東莞最具標(biāo)志性的建筑。該項目規(guī)劃有3棟超200米的摩天大樓，其中TI、T2為純寫字樓，最高的T2高約423米，是目前東莞第一高樓；T1高約210米；T3，即國貿(mào)·盈臺，高約242米，15層以下為寫字樓，15-49層為大戶型公寓樓。

　　據(jù)了解，民盈·國貿(mào)中心T1已售罄，T3寫字樓待售，目前在售寫字樓的主要是T2，產(chǎn)品為建筑面積約350-1270平方米超甲級寫字樓。

　　嘉宏·振興中心在售建筑面積約82-2000平方米寫字樓。據(jù)了解，目前項目貨量不多，除了5、6、31層可以整層銷售，7-15、17-18、21-23、27層僅有零星房源在售。

　　保利·瓏遠(yuǎn)國際廣場剩余少量建筑面積約50-1500平方米寫字樓產(chǎn)品在售。

　　UCC寰宇匯金中心由6棟“凱”系列寫字樓和3棟公寓組成，目前主推8號樓凱尊大廈，它是UCC寰宇匯金中心最后推出的一棟寫字樓，產(chǎn)品為建筑面積約100-2200平方米鉑金寫字樓。它旁邊的9號樓凱旋大廈還有剩余部分寫字樓尾貨可供挑選，建筑面積約125-390平方米。

　　碧桂園中心總共29層，其中2-21層每層有24戶獨立戶型，戶型面積段為建筑面積約50-123平方米；22-29層皆為復(fù)式戶型，每個戶型都有2個出口，頂樓2層為碧桂園莞惠深總部自用。目前，項目僅剩22-24層的復(fù)式戶型和中低樓層的獨立戶型。

　　宏川·智匯中心總層高為35層，寫字樓戶型面積段為建筑面積約166-235平方米，除10-15層可拆分出售之外，其余樓層皆為整層出售。目前項目只剩下10層以下以及15層的半層在售。

　　碧桂園·灣區(qū)國際在售建筑面積約110-2000平方米高層寫字樓，及建筑面積約800-1200平方米墅級獨棟辦公。

　　中熙·時代大廈誠意登記中，項目主推建筑面積約60-1800平方米甲級寫字樓，現(xiàn)享受5萬誠意登記95折優(yōu)惠。預(yù)計8月底開售，寫字樓示范區(qū)已開放。

　　此外，德遠(yuǎn)中心（保時捷大廈）建筑面積約63-1500平方米甲級寫字樓現(xiàn)正全球招租。

　　第四代寫字樓硬件品質(zhì)高

　　“從20世紀(jì)開始至今，東莞的寫字樓市場已經(jīng)從原來只有基本配套的第一代寫字樓發(fā)展到目前的第四代甲級寫字樓。”東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳告訴記者，20世紀(jì)90年代后，第三代寫字樓(智能型商務(wù)寫字樓)盛行，然而隨著中國的入世、經(jīng)濟全球化的到來，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國際化商務(wù)辦公的需要。在這種前提下，第四代寫字樓的出現(xiàn)就順理成章。

　　“2016年是東莞甲級寫字樓的發(fā)展元年，多座第四代寫字樓(即市中心現(xiàn)代甲級寫字樓)集中出現(xiàn)，東莞的寫字樓市場也開始進(jìn)入全新的發(fā)展時期。與第三代寫字樓相比，第四代寫字樓硬件品質(zhì)集中提升，比如更強調(diào)智能化、通風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯配置、整體環(huán)境、大堂品質(zhì)等。”車德銳說道。

　　記者了解到，目前東莞CBD片區(qū)在售的寫字樓基本上都是第四代寫字樓，硬件品質(zhì)都比較高。如民盈·國貿(mào)中心T2寫字樓，內(nèi)置55臺高速電梯，速度高達(dá)每秒10米，40秒即可到達(dá)頂層；在設(shè)計上采用360°采光的玻璃幕墻+超高柱寬，4.5米層高，玻璃幕墻環(huán)筑采光效果極佳，玻璃采用的是三層雙鍍銀超白中空LOW-E玻璃，這種玻璃是目前全球高端建筑采用的玻璃標(biāo)準(zhǔn)，有超強防紫外線、保溫、隔熱、隔音的效果。

　　嘉宏·振興中心曾榮獲東莞首個綠色建筑委員會LEED-CS鉑金級認(rèn)證。項目配置LOW-E雙銀超白玻璃及幕墻生態(tài)通風(fēng)器，并全面委托世界500強CBRE 世邦魏理仕為物業(yè)服務(wù)方。

　　UCC寰宇匯金中心以高品質(zhì)藝術(shù)創(chuàng)造7大藝術(shù)雕塑，賦予都市人生活更高的格調(diào)，煥發(fā)著新時代商務(wù)辦公的活力。更以“森林之城、天空之城”理念，打造約2萬平方米生態(tài)園林空間，以生態(tài)樹狀外立面和下沉式情景廣場，營造出外部、地面、屋頂3重綠色景觀。

　　寫字樓價格遠(yuǎn)低于同片區(qū)洋房

　　讓人驚訝的是，如此高品質(zhì)的寫字樓，價格竟遠(yuǎn)低于同區(qū)域的洋房。

　　記者了解到，目前民盈·國貿(mào)中心T2超甲級寫字樓價格最高，均價約33000元/平方米；其次為嘉宏·振興中心，均價約28000-30000元/平方米；此外，UCC寰宇匯金中心·凱尊大廈均價約19000-27000元/平方米，碧桂園中心均價約22000-26000元/平方米，宏川·智匯中心均價約22000元/平方米，保利·瓏遠(yuǎn)國際廣場均價約19000元/平方米，碧桂園·灣區(qū)國際高層寫字樓均價約15000元/平方米。

　　而就在附近，于今年7月全部售罄的海德·琥珀臺，售罄前其建筑面積約132-143平方米四房均價為36000元/平方米。于近期售罄的中海·莞府，售罄前其建筑面積約240平方米大平層均價為36000-38000元/平方米。8月18日，萬科·皇馬酈宮最后一棟高層洋房——63號商業(yè)、住宅樓成功拿到預(yù)售證，本次共計備案120套洋房，建筑面積約95-144平方米三至四房，價格區(qū)間在37278-44358元/平方米之間，均價41095元/平方米。

　　二手房方面，東莞CBD片區(qū)內(nèi)，萬科·金域華府最搶手，光大·景湖時代城、光大·景湖榮郡、中信·新天地、石竹新花園、世紀(jì)城·國際公館、中天城市風(fēng)景等也是置業(yè)熱門，由于誠意房源緊缺，房價居高不下，在30000-50000元/平方米不等。

　　東莞CBD片區(qū)寫字樓前景看好

　　合富研究院高級分析師李興旺表示，實際上，近些年來東莞市中心寫字樓租金穩(wěn)步增長，目前投資回報率明顯高于洋房。

　　為何消費者仍熱衷于置業(yè)洋房產(chǎn)品？車德銳坦言，最主要是因為近些年東莞市中心洋房的價格漲幅遠(yuǎn)高于寫字樓。其次，住宅和寫字樓的按揭年限長短不同，洋房可按揭30年，月供承擔(dān)壓力較�。粚懽謽亲疃嘀荒馨唇�10年。此外，在變現(xiàn)和出租時，洋房總體來說更容易些。

　　車德銳表示，隨著房價高企，“7·25”新政出臺，以及東莞CBD建設(shè)提速，市場對于東莞CBD片區(qū)品質(zhì)高價格低的寫字樓的關(guān)注度將有所回升。

　　“過去東莞寫字樓這里建一棟，那里建一棟，不夠集中，沒有形成集群效應(yīng)。如今南城總部基地十幾棟寫字樓已基本完工，企業(yè)正陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐；在上東莞CBD建設(shè)也在加速，未來這一片商務(wù)氛圍會越來越濃厚。集群效應(yīng)日漸顯現(xiàn)，軟硬件配套逐步完善，東莞CBD片區(qū)寫字樓前景看好。”車德銳說。

　　優(yōu)房超·瑞城搜東莞總經(jīng)理王斌認(rèn)為，隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和廣深港澳科技創(chuàng)新走廊建設(shè)的深入推進(jìn)，未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、人才吸納是東莞的主要政策走向。隨著南城總部基地和東莞CBD的建設(shè)，將集結(jié)更多高新技術(shù)和金融服務(wù)型企業(yè)，對寫字樓的需求將持續(xù)上升，寫字樓投資價值增加。

　　來源：東莞日報i東莞

編輯：wangdc