2019年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓“成績(jī)單”出爐！

　　空置率再創(chuàng)新低，僅約5.4%，是國(guó)內(nèi)四大一線城市中空置率最低的城市，北、上、深三城的數(shù)據(jù)均在10%以上。

　　廣州新中軸線之上，天河CBD匯聚高質(zhì)量商務(wù)樓宇以及世界一流的文化設(shè)施，聚集了一大批世界知名企業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚。

　　分析認(rèn)為，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的年度成績(jī)，受益于城市高質(zhì)量發(fā)展、營(yíng)商環(huán)境改革不斷深度等多重因素疊加效力。

　　空置率創(chuàng)歷史新低，優(yōu)質(zhì)寫字樓含金量高

　　國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓新項(xiàng)目理想的預(yù)租表現(xiàn)帶動(dòng)全市吸納，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，繼2018年后，再一次創(chuàng)下自2000年以來的新低記錄，特別是在琶洲商圈，空置率從2018年年底19.6%降至6.9%。

　　國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行《2019年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在租賃成交上，2019年珠江新城及琶洲分別以42.5%及40.2%的面積占比，名列前茅。TMT行業(yè)、以及以律師事務(wù)所為首的專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃表現(xiàn)活躍，主導(dǎo)了甲級(jí)寫字樓的租賃成交。值得關(guān)注的是，金融業(yè)租賃占比較2018年提高10.9個(gè)百分點(diǎn)，保險(xiǎn)公司及證券公司動(dòng)作頻頻。

　　戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲認(rèn)為，憑借高度集中的經(jīng)濟(jì)資源、優(yōu)越的地理位置及成熟的商務(wù)配套，廣州珠江新城商圈最受金融企業(yè)青睞。2016年至2019年前三季度，新租和搬遷至珠江新城商圈的金融企業(yè)成交面積占比逾七成。

　　天河CBD匯聚了142家世界500強(qiáng)企業(yè)設(shè)立的201家項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、13家跨國(guó)公司總部、20家境內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)以及廣州市認(rèn)定的470家總部企業(yè)中的109家，總部效應(yīng)和財(cái)稅貢獻(xiàn)在全市首屈一指。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年天河CBD建成區(qū)每平方公里GDP高達(dá)265億元。截至2018年，天河CBD年稅收超億元的大廈有62棟，占比超過該區(qū)域甲級(jí)寫字樓的一半。

　　2019年6月，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、區(qū)域影響力最強(qiáng)的金融交易博覽會(huì)——第八屆中國(guó)（廣州）國(guó)際金融交易·博覽會(huì)在廣州舉行。

　　近年崛起的新興商圈琶洲，以11%的租賃成交占比位居第二。與珠江新城不同的是，金融企業(yè)在琶洲的成交面積普遍較大，2016年至2019年前三季度單宗成交的平均租賃面積逾2000平方米，是珠江新城的1.5倍。

　　宏觀上看，2019年市場(chǎng)整體供需平衡，2019年廣州共三個(gè)新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，分別為位于琶洲的廣州報(bào)業(yè)文化中心、位于國(guó)際金融城的金融城綠地中心和位于珠江新城的天德廣場(chǎng)，共計(jì)新增寫字樓面積約25萬平方米。截至2019年末，全市甲級(jí)寫字樓總存量同比上升5%至524萬平方米。

　　分析：廣州2019年GDP增速喜人，消費(fèi)能力強(qiáng)

　　廣州寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)為何如此亮眼？有分析指出，廣州去年甲級(jí)寫字樓空置率較低與宏觀環(huán)境有關(guān)。2019年，廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，前三季度廣州GDP增速為6.9%，跑贏其他三個(gè)一線城市，同時(shí)前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額高達(dá)7347億元，增速8.2%。高端專業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，活躍了寫字樓市場(chǎng)，全年需求持續(xù)旺盛。

　　在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展框架下，廣州向著全球重要交通樞紐邁進(jìn)，規(guī)劃并投入建設(shè)多個(gè)關(guān)鍵交通樞紐，大幅拉開城市發(fā)展格局。未來隨著包括廣州南站、白云站、廣州北站及南沙等多個(gè)樞紐的成熟與崛起，將為片區(qū)協(xié)同發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。而在帶動(dòng)區(qū)域升值、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加速人口導(dǎo)入及完善城市功能上大有可為的TOD，或?qū)⒊蔀橄乱粋�(gè)“掘金”熱。

　　全國(guó)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)（單宗成交金額1億元以上）中，2019年錄得廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)共16宗大宗交易，成交總額為111億元。在成交的物業(yè)類型中，寫字樓以成交金額占比逾7成，衛(wèi)冕投資者最喜愛的物業(yè)。新興區(qū)域被看好，黃埔區(qū)去年迎來大爆發(fā)，共錄得八宗成交，交易總額占全市的57%。產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚的黃埔作為全市經(jīng)濟(jì)體量第二大的行政區(qū)，對(duì)產(chǎn)業(yè)載體的需求保持旺盛，寫字樓及工業(yè)物業(yè)都是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。如緊靠未來發(fā)展核心國(guó)際金融城的魚珠港，2019年共錄得四棟寫字樓易手，成交金額共39億元。

　　對(duì)于金融行業(yè)來說，廣州作為一線城市及大灣區(qū)核心城市之一，金融業(yè)發(fā)展水平較成熟，并擁有良好的營(yíng)商環(huán)境，成為眾多外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的選擇。當(dāng)下，廣州已吸引130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者前來投資興業(yè)，301家世界500強(qiáng)企業(yè)在廣州投資發(fā)展。

　　從2018年10月被稱作廣州營(yíng)商環(huán)境改革1.0版的《廣州市營(yíng)商環(huán)境綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》印發(fā)，提出8個(gè)方面43項(xiàng)改革措施；到2019年4月被稱作廣州營(yíng)商環(huán)境2.0版的《廣州進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的若干措施》出臺(tái)，再到《廣州市推動(dòng)現(xiàn)代化國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境出新出彩行動(dòng)方案》，廣州在不到1年的時(shí)間，大動(dòng)作連連，為不斷推動(dòng)營(yíng)商環(huán)境綜合改革注入新動(dòng)能。2019年12月，中國(guó)社科院發(fā)布《中國(guó)營(yíng)商環(huán)境與民營(yíng)企業(yè)家評(píng)價(jià)調(diào)查報(bào)告》，廣州營(yíng)商環(huán)境綜合評(píng)分在全國(guó)排名第一。

　　營(yíng)商環(huán)境改革扎實(shí)推進(jìn)，對(duì)激發(fā)市場(chǎng)活力發(fā)揮了積極作用，也同時(shí)帶動(dòng)了優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求。

　　展望：新供應(yīng)入市釋放需求，總體租金將保持平穩(wěn)

　　2019年12月1日，廣州實(shí)施《商務(wù)樓宇等級(jí)評(píng)定規(guī)范》，超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)寫字樓評(píng)定工作開展在即，將促進(jìn)商務(wù)樓宇規(guī)范化、品質(zhì)化、高端化，發(fā)揮商務(wù)寫字樓作為招商載體的重要作用，推動(dòng)廣州市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　2020年1月，廣州制定《廣州市對(duì)標(biāo)國(guó)際先進(jìn)水平 全面優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的若干措施》，啟動(dòng)營(yíng)商環(huán)境3.0改革，構(gòu)建適宜開放和創(chuàng)新的國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境，打造全球企業(yè)投資首選地和最佳發(fā)展地。

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　　在規(guī)劃及政策利好下，第一太平戴維斯認(rèn)為，廣州將繼續(xù)是投資者布局灣區(qū)的主要關(guān)注城市之一。預(yù)計(jì)2020年，廣州寫字樓投資市場(chǎng)仍將保持活躍。

　　萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨在談及2020甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)時(shí)表示：“預(yù)計(jì)2020年市場(chǎng)租賃需求將集中在少數(shù)傳統(tǒng)熱點(diǎn)行業(yè)和受政策和財(cái)政支持的新興產(chǎn)業(yè)，例如高端金融、先進(jìn)制造業(yè)以及前沿科技的人工智能、新能源開發(fā)等�！�

　　世邦魏理仕華南顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管程志文表示：“展望2020年，預(yù)計(jì)將有接近90萬平方米的新供應(yīng)入市，供應(yīng)分布在琶洲、金融城等新興區(qū)域。新增的辦公面積有利于釋放蟄伏的升級(jí)、擴(kuò)張需求，促進(jìn)吸納，支撐總體租金保持平穩(wěn)，供應(yīng)稀缺、進(jìn)駐率高位的核心商務(wù)區(qū)租金或有回暖。”

　　戴德梁行預(yù)測(cè)，未來5年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)共318.9萬平方米，將集中在琶洲及國(guó)際金融城商圈，兩者占比分別高達(dá)62%及23%。戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲表示，長(zhǎng)期看來，利好政策不斷，寫字樓租需求穩(wěn)中有升，租戶結(jié)構(gòu)在行業(yè)調(diào)整洗牌后，更趨健康，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓背后的強(qiáng)大支撐力。

　　來源：廣州日?qǐng)?bào)

編輯：wangdc