黨的二十屆三中全會提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。專家認為，金融機構(gòu)要圍繞城市更新改造、租賃住房等重點領(lǐng)域，加快形成金融支持新模式。特別是在當前形勢下，要更加重視從供需兩側(cè)發(fā)力，降低居民購房成本，更好支持剛性和改善性住房需求，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
金融發(fā)力城市更新
當前，我國房地產(chǎn)市場已進入“存量為主、增量為輔”的發(fā)展新階段，并正在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的深度調(diào)整階段。以老舊小區(qū)維修與改造、城中村建設、老工業(yè)區(qū)改造、低效用地再開發(fā)等為主的城市更新將成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)容，這有助于提升城市品質(zhì)、滿足居民住房升級需求，同時也為金融支持城市更新提供新的增長點。
然而，相較房地產(chǎn)開發(fā)項目，城市更新項目融資面臨一些挑戰(zhàn)。中國銀行研究院中國金融團隊主管李佩珈表示，一是開發(fā)周期長，資金壓力大。城市更新由于牽扯主體多，有些項目周期通常在5年至8年，而一般房地產(chǎn)住宅項目通常在2年至3年。二是回報低、利益平衡難，商業(yè)性資本參與動力不足。城市更新涉及多方主體，各主體利益平衡難度較大，一旦協(xié)調(diào)不好，往往容易造成工期停滯等問題。
參與城市更新是房地產(chǎn)金融重要發(fā)力方向，需要設計差異化、針對性的金融服務，只有提高城市更新等政府類項目吸引力，才能提高金融機構(gòu)參與積極性。李佩珈認為，要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進入城市更新項目，通過完善優(yōu)惠政策，簡化審批手續(xù)，對中小、民營房企一視同仁；向具備實力的房企開放項目規(guī)劃、設計、咨詢等更多產(chǎn)業(yè)鏈上下游環(huán)節(jié)，提高房企參與保障性住房項目的盈利水平。
此外，業(yè)內(nèi)專家表示，針對城市更新每個環(huán)節(jié)進行業(yè)務創(chuàng)新，形成適應城市更新業(yè)務的金融運作模式。例如，在項目獲取環(huán)節(jié)，由于該階段風險高、不確定性大，股權(quán)融資成為較好的支持方式；在建設改造環(huán)節(jié)，因前期風險基本排除，可利用大額債券融資對項目建設形成有力支持。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，未來金融機構(gòu)在做好房地產(chǎn)新項目金融服務的同時，還需要做好存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融服務。無論是支持二手房交易，還是服務城市更新改造等，都是在服務居民對美好生活的居住需求，也是服務房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。
切實優(yōu)化租購并舉
黨的二十大報告強調(diào)，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。培育和發(fā)展租賃住房是構(gòu)建新型住房供給體系，也是平抑房價波動、助力房地產(chǎn)市場回歸只住不炒的根本定位的重要一環(huán)。
《2023中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，當前我國的租房人口已近2.6億人，這一龐大的租房人口數(shù)量為房屋租賃市場提供了巨大的需求基礎(chǔ)。專家表示，租賃住房的社會性、公益性屬性較強，無論是法律法規(guī)政策、行業(yè)自身運行規(guī)律，還是經(jīng)營主體需求特點，均與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場大相徑庭，對金融提出新要求。
“對商業(yè)銀行而言，住房租賃是巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，從上游房源的供給到中游交易的促成，再到下游租戶、房東的資金支持和管理均存在較大的市場機遇�！敝袊y行研究院首席研究員宗良表示，特別是租賃住房租金回收時間長，對資產(chǎn)證券化及利率管理等需求十分旺盛，商業(yè)銀行需要在服務長租住宅開發(fā)建設、投資孵化、持有運營以及租賃類項目產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券化等方面有更多創(chuàng)新性安排。
宗良表示，一方面培育專業(yè)住房租賃機構(gòu)，鼓勵個人將長期持有住房用于出租。既要增加租賃住房建設相關(guān)投資，也要充分利用好當前的房地產(chǎn)存量市場，鼓勵國有企業(yè)進行廠改住、商改住，通過稅收、融資等優(yōu)惠措施提高社會化方式提供租賃房源的積極性。另一方面保護承租人合法利益，完善租賃監(jiān)管政策體系，建立傾向于承租人保護的法律法規(guī)，加強租金價格指導與管理。
婁飛鵬表示，從銀行的角度看，服務租房和服務買房一樣是重要的業(yè)務領(lǐng)域。支持住房租賃方面的途徑相對較多，既可以從供給方面支持保障性租賃住房建設，也可以從需求方面為有住房需求的主體提供金融服務，還可以搭建平臺圍繞增進供求匹配來提供金融服務。
當前，要加快形成租購并舉住房供應體系。尤其是在城鎮(zhèn)化背景下，新市民、青年人等群體住房需求依然較大。宗良表示，銀行要更好滿足新市民合理購房信貸需求。目前新市民分布在各行各業(yè)，主要以工人、藍領(lǐng)、小微企業(yè)主、個體工商戶等為主，未來要加大支持力度，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，更好滿足其購房信貸需求。
加大“白名單”貸款投放
中共中央政治局9月26日召開會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度。
近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，銷售的持續(xù)放緩導致房企流動資金緊張，部分已售在建項目難以按期交付。國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤表示，為了解決這個問題，金融監(jiān)管總局會同住建部建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，把合規(guī)的在建已售項目納入項目“白名單”，引導金融機構(gòu)滿足房地產(chǎn)項目的合理融資需求。
“我國房企一般是集團公司加項目公司的運行架構(gòu)，而‘白名單’則是以合規(guī)在建項目為融資支持對象的名單。”招聯(lián)首席研究員董希淼認為，這有助于將房企集團的風險與房地產(chǎn)項目的建設區(qū)分開來，為金融機構(gòu)服務在建房地產(chǎn)項目提供參考，促進金融機構(gòu)精準滿足其合理融資需求，助力保障房地產(chǎn)項目施工進度和順利交房，為改善市場預期發(fā)揮積極作用。
今年以來，金融監(jiān)管總局積極推動金融機構(gòu)增強對房地產(chǎn)“白名單”項目融資的支持力度。比如，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”；進入“白名單”的項目，商業(yè)銀行要做到“應貸盡貸”；優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。
同時，各地金融監(jiān)管部門為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，建立“白名單”擴圍增效機制，推動信貸投放“能早盡早”。例如，江蘇金融監(jiān)管局聯(lián)合住建部門推動江蘇省保交房項目按區(qū)域共享至各地市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，指導轄內(nèi)銀行機構(gòu)逐個對項目梳理摸排，開展項目授信前調(diào)查，理清進入“白名單”的具體堵點卡點。截至10月28日，江蘇轄內(nèi)協(xié)調(diào)機制已向銀行機構(gòu)推送房地產(chǎn)“白名單”項目300余個，獲得銀行授信超千億元。天津金融監(jiān)管局不斷加大“白名單”項目貸款投放力度。截至目前，天津市共有40個房地產(chǎn)項目納入“白名單”，民營及混合所有制房企項目占比達到73%，“白名單”項目已獲批授信78.2億元。
商業(yè)銀行積極參與融資協(xié)調(diào)機制，滿足“白名單”項目融資需求。記者從興業(yè)銀行獲悉，自城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立以來，該行著力推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，有力有序有效推進保交房工作。當前，保交房工作任務依然艱巨。興業(yè)銀行因地施策，制定差異化服務方案。針對在建已售未交付住宅項目，該行深入挖掘項目剩余價值，詳盡評估項目建成交付所需的資金額度，重點支持銷售達到一定比例的在建已售未交付住宅項目；針對分期開發(fā)的樓盤，優(yōu)先支持開發(fā)較成熟、具備基礎(chǔ)設施條件的項目。
城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立以來，在支持房地產(chǎn)項目融資、保障房屋建成交付方面發(fā)揮了很大作用。在各方的共同努力下，協(xié)調(diào)機制取得了良好效果。截至9月份，商業(yè)銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機制的帶動下，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷加大。截至8月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實現(xiàn)了正增長，房地產(chǎn)的并購貸款和住房租賃貸款分別增長14%和18%，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持。（經(jīng)濟日報記者 王寶會）
