近兩年，“城市有機(jī)更新”、“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造”、“既有建筑改造提升”等“熱點(diǎn)話題”，已經(jīng)從中央國家頂層政策架構(gòu)、政府主管部門布局試點(diǎn)全面推展、行業(yè)專家企業(yè)探索實(shí)踐，正逐步變成廣大百姓居民爭相熱議、城市面貌日新月異的現(xiàn)實(shí)。一項(xiàng)項(xiàng)不斷出臺的扶持政策、一組組深入民心的改造數(shù)據(jù)、一個(gè)個(gè)成功的優(yōu)秀案例和運(yùn)營模式，無一不標(biāo)志著我國城市發(fā)展正從增量開發(fā)大踏步邁入以“存量空間+業(yè)態(tài)置換+產(chǎn)業(yè)升級”為內(nèi)涵的城市更新全面推進(jìn)階段。

　　為更好地貫徹落實(shí)中共中央關(guān)于加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)程，讓城市環(huán)境更宜居，讓居民生活更美好，解決城市發(fā)展不平衡、不充分問題等系列工作要求，促進(jìn)城市更新與既有建筑改造全行業(yè)有機(jī)聯(lián)動和密切協(xié)作，日前，由中國建筑科學(xué)研究院有限公司（以下簡稱“中國建研院”）、全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合主辦，中國建研院、全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新和既有建筑改造分會（以下簡稱“全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會”）聯(lián)合承辦的主題為“凝聚行業(yè)力量，助力城市更新”的“第十二屆全國既有建筑改造大會”成功舉辦。

　　舊改提速：國家構(gòu)筑頂層政策，“真金白銀”持續(xù)注入

　　李克強(qiáng)總理多次部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，要求順應(yīng)群眾期盼，加快改善老舊小區(qū)居住條件。

　　從近兩年的兩會《政府工作報(bào)告》、國務(wù)院常務(wù)會議、國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會到近日國務(wù)院首次就城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造出臺專門文件——《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），黨中央、國務(wù)院針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造及城市更新高頻發(fā)聲，從頂層開始構(gòu)建這一發(fā)展工程、民生工程的政策框架，要求按照決策部署全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，從而推動擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、穩(wěn)投資，推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　　今年的《政府工作報(bào)告》明確提出，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，中央預(yù)算內(nèi)投資安排543億元，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)翻番，中央預(yù)算內(nèi)投資安排翻番”的任務(wù)目標(biāo)。《指導(dǎo)意見》提出，到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　自2013年至2019年，城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)完全投資超過10萬億元，年均完成投資約1.4萬億元，累計(jì)安排中央預(yù)算內(nèi)投資等中央補(bǔ)助資金1.4萬億元，年均約2千億元。保障性安居工程建設(shè)在改善億人以上困難群眾居住條件的同時(shí)，對穩(wěn)定投資增長、發(fā)揮投資關(guān)鍵作用起到了重要支撐作用。

　　“維度”升級：城市更新將進(jìn)入2.0時(shí)代

　　有效的城市更新，必須是空間、產(chǎn)業(yè)及業(yè)態(tài)的同步更新。隨著城市更新和既有建筑改造的逐步深入推進(jìn)，近年來，中國城市正從以“拆”為主、單棟點(diǎn)狀改造到以片區(qū)改造為主的城市更新“1.0版本”，過渡到以有機(jī)更新為主的“2.0版本”的探索階段。在此期間，城市更新從內(nèi)容的改造、傳承的重視、需求的滿足、方式的改變到趨勢的發(fā)展等，都進(jìn)入了更高的“維度”。

　　內(nèi)容更新。目前我國進(jìn)入產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)雙升級的發(fā)展階段，所以有效的城市更新必須是空間、產(chǎn)業(yè)及業(yè)態(tài)同步更新，這就意味著城市更新的內(nèi)容也要隨之更新。

　　傳承更新。新階段的城市更新，應(yīng)更加注重城市歷史的傳承和文脈的延續(xù)，在更新的同時(shí)帶給人們新的精神、文化、休閑體驗(yàn)，舊空間變成城市“新名片”。

　　需求更新。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造更新，內(nèi)容包括加裝電梯、增加停車位、更換管線、添加養(yǎng)老設(shè)施等，目標(biāo)都是滿足人們對居住產(chǎn)生的新需求。無論住宅還是其他建筑，城市內(nèi)的舊建筑客觀上都存在著與新時(shí)代、新需求相關(guān)的提升空間。

　　方式更新。城市更新和既有建筑改造應(yīng)采用先進(jìn)科技，將舊建筑與新功能、新形象有機(jī)地結(jié)合在一起，包括城市更新的融資方式不再是全靠政府資金（含賣地資金），而是通過引入股權(quán)基金和資產(chǎn)證券化的方式，有更多機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來。

　　趨勢更新。按照有機(jī)更新的理念，今后城市更新將呈現(xiàn)出多元化趨勢：主導(dǎo)者多元化，政企合作方式越來越多，可以更好地兼顧公共利益和商業(yè)利益，有利于資源優(yōu)化重組；內(nèi)涵多元化，既有建筑原用途轉(zhuǎn)換的更新，以及在建筑原用途不變基礎(chǔ)上的功能提升；外延多元化，既有單體建筑的更新，也有社區(qū)、片區(qū)的更新，主要是歷史街區(qū)改造、文化創(chuàng)意園區(qū)等。

　　蓄勢待發(fā)：凝聚行業(yè)力量，助力城市更新

　　城市更新和既有建筑改造作為城市建設(shè)發(fā)展的新趨勢和新動能，在過程中無疑將面對政策瓶頸和規(guī)劃制約，面對舊改政策機(jī)制和標(biāo)準(zhǔn)體系的“缺席”，城市政府在“騰籠換鳳”、盤活存量空間、“喚醒”低效用地的實(shí)踐中，如何找到“賦能”、“重構(gòu)”及“逆轉(zhuǎn)”的支點(diǎn)，走出一條“內(nèi)涵集約”式發(fā)展的城市有機(jī)更新之路？鎖定“城市運(yùn)營商”目標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)，如何在協(xié)會平臺上利用資源疊加及跨界優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級？如何找到突破機(jī)制瓶頸切入點(diǎn)、找到優(yōu)質(zhì)資源附加值增長的解決之道？如何在保護(hù)與更新中找到平衡點(diǎn)，讓歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)在得到有機(jī)保護(hù)的同時(shí)，喚醒空間新活力，提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值，提高城市競爭力？如何在更新改造中建立多元化的共建共治共享模式？這些都是在城市更新領(lǐng)域不斷“耕耘”和探索中的城市政府和行業(yè)企業(yè)需要面對并回答的課題，也因此成為秉持一貫宗旨的歷屆大會及“第十二屆全國既有建筑改造大會”關(guān)注和探討的焦點(diǎn)。

　　在大會主論壇及平行舉辦的“后疫情時(shí)代的城市更新”、“老舊小區(qū)綜合改造”、“歷史文化名城保護(hù)與城市更新發(fā)展”、“老舊小區(qū)加裝電梯”、“美化更新與功能提升”、“建筑修繕”六大主題分論壇上，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)專家、優(yōu)秀企業(yè)家代表等，全面梳理城市更新和既有建筑改造的發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢，解讀最新政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；試圖為正在探索城市有機(jī)更新和既有建筑綜合改造的城市政府和運(yùn)營企業(yè)，尋求出更適用的政策依據(jù)、更靈活前瞻的城市規(guī)劃和更具推廣價(jià)值的優(yōu)秀案例、商業(yè)支撐模式等；并且深入交流探討了城市更新和既有建筑改造路徑，以期引導(dǎo)市場各方深度參與改造項(xiàng)目，為社會資本“加盟”城市更新領(lǐng)域拓展更多投融資及回報(bào)渠道，促進(jìn)全行業(yè)的有機(jī)聯(lián)動和密切協(xié)作，將城市更新改造向縱深推進(jìn)。

　　舊改非“獨(dú)角戲”：政策鼓勵(lì)社會資本“加盟”

　　實(shí)踐表明，社會力量在城市更新和既有建筑改造中的作用是毋庸置疑且不可或缺的，但更新改造項(xiàng)目投入資金集中、成本大且資金回收周期長的“無情現(xiàn)實(shí)”，讓很多社會資本和市場化運(yùn)營主體“望而卻步”。如何打消社會力量和社會資本的投資顧慮，建立穩(wěn)固的投融資回報(bào)機(jī)制，更好地推動社會力量持續(xù)參與到老舊小區(qū)改造中？

　　專家表示，在引入社會資本方面，各地方應(yīng)建立存量資源整合利用機(jī)制，對加裝電梯、養(yǎng)老、托育、停車、便民市場等有一定盈利的改造內(nèi)容，通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計(jì)、改造和運(yùn)營。

　　思想交匯：大咖云集奉獻(xiàn)學(xué)術(shù)“盛宴”

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長、全國政協(xié)委員齊驥將既有建筑改造分為“面子”、“里子”和“院子”。他提出，現(xiàn)階段，不僅要繼續(xù)做好“面子”的改造，更要做好“里子”和“院子”的改造。抓緊梳理集成近些年在既有建筑改造方面取得的科研成果，使其盡快轉(zhuǎn)化為可為工程服務(wù)的實(shí)用技術(shù)。完善和形成系統(tǒng)性的既有建筑改造標(biāo)準(zhǔn)體系。他表示，如果將大批有針對性的團(tuán)體小標(biāo)準(zhǔn)編制成功，就會匯成既有建筑和老舊小區(qū)改造的“標(biāo)準(zhǔn)大全”。

　　曾多年參與東西德舊城改造、有著豐富理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的中國工程院院士、同濟(jì)大學(xué)副校長吳志強(qiáng)表示，舊改不應(yīng)該單棟進(jìn)行，而應(yīng)該成片規(guī)劃展開；同時(shí)舊改應(yīng)該把握“由內(nèi)而外”的原則，重視基礎(chǔ)設(shè)施到節(jié)能減排的改造提升。同時(shí)他呼吁中國的行業(yè)專家和設(shè)計(jì)師、工程師等應(yīng)該采取9010工作模式，用90%的時(shí)間做職業(yè)內(nèi)的事情，另外拿出10%的時(shí)間深入定點(diǎn)到一個(gè)社區(qū)，無償為社區(qū)服務(wù)。如此，設(shè)計(jì)師生活、生命、技術(shù)就會變得更有價(jià)值和意義。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會會長、北京天鴻控股（集團(tuán)）有限公司董事長柴志坤表示，城市更新是城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要途徑。首先，城市更新是在存量中求增量，從而實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)涵式發(fā)展；第二，城市更新是在傳承中求變革，從而實(shí)現(xiàn)城市功能環(huán)境全面提升；第三，城市更新是在創(chuàng)新中求效益，可以實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的新舊動能轉(zhuǎn)換。城市更新不但要解決以前遺留的問題，更要為未來發(fā)展留下空間。

　　城市更新分會：致力城市“耕心”“耕深”“耕活”

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會一直致力于推動城市更新和既有建筑改造工作的“耕心”“耕深”“耕活”。

　　城市更新分會吸納了來自政府、社會團(tuán)體，企事業(yè)單位等各行各業(yè)的眾多行業(yè)專家組建起專家智庫，為持續(xù)推動我國城市更新和既有建筑綜合改造進(jìn)程貢獻(xiàn)智慧力量。由相應(yīng)副會長牽頭，逐步建立起十余個(gè)專項(xiàng)工作組，開展橫向交流，縱向合作。為助力疫后老舊小區(qū)改造進(jìn)程，城市更新分會聯(lián)合相關(guān)單位特別組織了“老舊小區(qū)綜合改造線上系列培訓(xùn)課程”，社會反響強(qiáng)烈。

　　這是一個(gè)打破隔閡壁壘、聯(lián)通組織產(chǎn)業(yè)的時(shí)代，更是一個(gè)共生共贏的時(shí)代。城市更新和既有建筑改造分會將以“賦能城市·永續(xù)美好”為己任，在共生的思考下、共贏的前提下，把城市更新的標(biāo)準(zhǔn)、人才、科技、智庫、平臺、產(chǎn)業(yè)IP有機(jī)結(jié)合在一起，助推城市更新和既有建筑改造工作更上層樓。

　 來 源： 鳳凰網(wǎng)

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