經(jīng)過多年的高速發(fā)展，我國不少大中城市已經(jīng)進入存量時代。一方面，新增城市建設(shè)用地供給逐年下滑；另一方面，隨著城市人口的迅速膨脹、產(chǎn)業(yè)格局加速變動，老舊城區(qū)、老舊社區(qū)環(huán)境改造和土地資源再利用成為當(dāng)下城市需要解決的問題。
城市更新能幫助城市功能的重新定位，進而激發(fā)新的發(fā)展動能；開發(fā)商需要高能級城市的土地，特別是便宜的地。于是，城市更新成為了各房企在進入存量時代的高能級城市的主戰(zhàn)場。有研究報告指出，城市更新市場不斷變大。甚至有專家提出，未來，在城市更新這一戰(zhàn)場的表現(xiàn)，將決定房企的“段位”。那么，房企在這一賽道表現(xiàn)如何呢？
百強房企均已入局城市更新
集中度遠超過傳統(tǒng)開發(fā)板塊
近年來，各地更新發(fā)展如火如荼。尤其是一線城市去年以來進入加速階段，北廣深等城市相繼出臺計劃，推進城市更新。而在房企層面，激烈的爭奪戰(zhàn)早已展開，并且還有越來越多的玩家進入這一戰(zhàn)場，整個城市更新領(lǐng)域的集中度高得十分驚人。
首先，百強房企均已直接或間接參與了城市更新。
核心城市土地資源有限，加上政策大力支持，使得眾多單靠招拍掛無法獲取足夠優(yōu)質(zhì)土儲的房企，紛紛加入到城市更新中來。
去年5月富力成立城市更新集團，8月中旬，富力默默將廣州花都區(qū)田美村改造項目收入囊中。截至2019年底，富力集團在全國已經(jīng)參與超70個城市更新項目！花樣年對城市更新也十分重視。在2019年中期業(yè)績會上，花樣年CFO陳新禹表示，花樣年會在城市更新方面專注大灣區(qū)的舊改項目，規(guī)劃總建面約1672萬平方米，短期內(nèi)會有比較集中的釋放……花樣年的目標(biāo)是要成為大灣區(qū)的舊改之王。潘軍則稱，未來三年預(yù)計會推出20個項目，且都會為公司帶來利潤。
碧桂園通過充分研判云南本土實情，以“城市更新”為重要戰(zhàn)略，更是走出了一條特色發(fā)展之路。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，百強房企均已直接或間接參與到城市更新領(lǐng)域，其中，僅深圳一個城市的城市更新，就有近80%的百強房企參與，城市更新成了這些房企在深圳擴張的主要途徑。
第二，行業(yè)集中度高，部分城市TOP8占了90%市場。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年提升，但具體到單
個城市，還可以容納數(shù)十甚至數(shù)百家房企。可是，城市更新領(lǐng)域卻是另一番景象，集中度高得嚇人。
深圳、廣州、上海和東莞4個城市的城市更新占地面積，TOP5集中度均達到30%及以上，并且均逐步從區(qū)域深耕走向全國化布局。2019 年掀起市場熱潮的廣州市場，TOP8企業(yè)的改造面積占比更是接近 90%！
城市更新龍頭企業(yè)解讀
雖然城市更新加速是近幾年的事，但各房企在過往的爭奪中，已經(jīng)占據(jù)相應(yīng)的位置，誕生了諸多城市更新之王。去年，城市更新平臺即通過梳理各房企財報，整理出了19家上市房企城市更新面積的數(shù)據(jù)。
佳兆業(yè)：坐擁2.5萬億的貨值之王。
近幾年，佳兆業(yè)的發(fā)展勢頭良好，被業(yè)內(nèi)關(guān)注得越來越多，特別是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》公布之后，更是備受矚目。因為其大灣區(qū)土儲占比高。年報顯示，截至2019年底，佳兆業(yè)的土儲面積達2680萬平方米，貨值約5300億元，其中大灣區(qū)土儲面積、貨值占比高分別是51%和66%。但其更令人吃驚的是城市更新儲備。最新數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)擁有147個城市更新項目，占地面積約4000萬平方米，這些項目絕大多數(shù)位于大灣區(qū)的核心城市，僅深圳就占了27%。未來轉(zhuǎn)化為土儲后，將為其帶來約2.5萬億元的可售資源。是當(dāng)之無愧的貨值之王。
截至2019年上半年，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)已納入土儲城市更新的土儲平均成本為2692元/平方米，深圳為4428元/平方米。相比公開招拍掛的超高樓面價這就是白菜價！因此，在去年的中期業(yè)績發(fā)布會上，面對媒體的提問，佳兆業(yè)董事會主席的郭英成直言“我們真是運氣不錯”。而在去年3月的年度業(yè)績會上，其多次提及“舊改”是佳兆業(yè)最強的競爭力之一。
融創(chuàng)：擁有超7000萬平米的土儲之王。
根據(jù)融創(chuàng)2018年的年報，其擁有約7327萬平方米的舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地儲備。而截至2019年末，融創(chuàng)的土儲面積為2.39億平方米，土儲貨值約人民幣3.07萬億元，其中超82%位于一二線城市，平均土地成本約4306 元/平方米。
雖然孫宏斌曾說，我們不想做第一已經(jīng)很多年了。但是，坐擁如此巨量貨值的土儲，如果想要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更進一步，只是愿不愿意的事情。孫宏斌曾檢討道，“大灣區(qū)我們還是差一些，但其他區(qū)域都比別人強�！背鞘懈掠型麨槿趧�(chuàng)補齊在華南的“短板”。
富力：一二線更新之王，占比高達92%。
去年5月富力集團成立了城市更新集團，主營業(yè)務(wù)包括舊村改造，舊廠改造及舊城改造。截至2019年底，其已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。令人驚訝的是，按面積算，70余個城市更新項目，一二線城市的面積占比92%，大灣區(qū)占比60%。富力集團早在1994年就開始介入舊改，2003年成就首個城中村改造典范，也成就了廣州舊改的“獵德傳奇”。
因此，被稱為“舊改專家”。其參與改造的第一個項目是廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項目，此外還改造了鋼材廠、硫酸廠等10多座舊廠房，對此有人稱“每一根煙囪倒下，背后都有富力的一份功勞”。
作為大灣區(qū)深度布局的房企和“舊改專家”，其布局大灣區(qū)的城市更新項目，有著天然的優(yōu)勢。如今，富力集團已全面進駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海等灣區(qū)城市。
時代中國：項目數(shù)量以及利潤之王。
除了富力，時代也被譽為廣州新晉的“舊改之王”。該公司拓展城市更新項目的方式頗具特色。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，時代中國城市更新項目總數(shù)超過120個，預(yù)計潛在總建面約4300萬平米。這意味著，與2018年末相比，時代中國在2019年至少獲取了40個項目。數(shù)據(jù)還顯示，2019年上半年，時代中國城市更新項目的毛利率高達84.9%，是公司整體毛利率32.5%的2.6倍！
除此之外，還有很多城市更新領(lǐng)域的大玩家，比如恒大，2019半年報顯示，恒大有大量未納入土儲的城市更新項目，總規(guī)劃建筑面積達7012萬平米。其中，深圳的48個項目規(guī)劃建筑面積就達到3124萬平方米，若這些項目都能成功拿下開發(fā)權(quán)或獲得完整土地權(quán)證，那么恒大在城市更新領(lǐng)域完全可與深圳的傳統(tǒng)城市更新大戶佳兆業(yè)、華潤置地、鴻榮源等一較高低；再比如華潤置地，近百個城市更新項目，87%儲備位于粵港澳大灣區(qū)，過半位于深圳！
總體來看，這些坐擁巨量城市更新項目的房企，總部位于深圳的最多，其次是廣州。而除了有公開數(shù)據(jù)的，廣深兩地還隱藏著諸多城市更新的大鱷，比如鴻榮源、保利發(fā)展等，也難怪越來越多的外來房企紛紛搶灘大灣區(qū)了。城市更新，已成為房企爭奪的制高點。
決勝城市更新，三種能力是核心
借助城市更新，可以拿到地，拿到便宜的地，可是，相較原來拿地、建房、賣房的模式，城市更新更像跑馬拉松，十分考驗房企的耐力。而且，經(jīng)過多年發(fā)展迭代，城市更新早已不再是對物理空間推倒重建的簡單改造，而是對經(jīng)濟、民生、科技、文化和生態(tài)的系統(tǒng)提升，強調(diào)片區(qū)整體利益平衡，注重產(chǎn)業(yè)賦能、文化保育、生態(tài)智慧，并突出“有機城市更新”。那么，誰會成為未來的城市更新之王？
拓展能力強，可成土儲之王。
今天的土儲，就是明天的規(guī)模。對城市更新來說，同樣如此。雖然根據(jù)各地的規(guī)劃，城市更新的規(guī)模巨大，但終究不是無限的，而且項目有優(yōu)質(zhì)和非優(yōu)質(zhì)之分，想要提前搶占優(yōu)質(zhì)的資源，拓展的能力就顯得十分重要。比如時代中國，就對城市更新部下重兵，采用多團隊大兵團作戰(zhàn)方式進行拓展。以官湖村城市更新項目為例，為了獲取村民的支持，時代中國除了在公司層面成立官湖村城市更新事業(yè)部，還開工資聘請了70位當(dāng)?shù)卮迕褡鲂麄鞴ぷ�，最終殺出重圍。
外來房企同樣有很多“猛將”。比如，根據(jù)廣州市公共資源中心數(shù)據(jù)，2019上半年，公開招標(biāo)確定舊村改造企業(yè)合作總用地面積為1745.39萬平方米。上海升龍就拿下了1186.28萬平方米，占了絕大部分。雖然只有黃埔區(qū)的湯村改造項目相對在靠近市中心，其余兩個都分布在外圍區(qū)域，但這個成績也已經(jīng)十分不錯。
轉(zhuǎn)化能力強，可成規(guī)模之王。
招拍掛拿地，要拼刺刀，土地價格貴，但好處是，周轉(zhuǎn)快，有的拿地就能開工，比較容易算賬。城市更新則不然，屬于典型的慢周轉(zhuǎn)。郭英成就曾表示：佳兆業(yè)每個舊改項目開發(fā)周期五到六年，資金沉淀周期過長，“投進去之后全都是負(fù)債”。其實，能將開發(fā)周期控制在五六年，已經(jīng)非常不錯。畢竟有很多項目，開發(fā)商換了幾茬，過了十幾年還沒開工，甚至活活將入局的房企拖死。
拓展能力決定規(guī)模，但是轉(zhuǎn)化能力才能釋放業(yè)績！郭英成之所以說城市更新是佳兆業(yè)最強的競爭力之一，是因為其每年都能穩(wěn)定地轉(zhuǎn)化城市更新項目。年報顯示，2008-2018年，佳兆業(yè)每年轉(zhuǎn)化的總建筑面積約94萬平方米的城市更新項目。去年，佳兆業(yè)推出平湖佳兆業(yè)廣場、鹽田佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)未來城等4個城市更新項目，可售貨值為437億，占了佳兆業(yè)去年下半年831億可售貨值的過半。未來3-5年，佳兆業(yè)還有14個城市更新項目陸續(xù)供地，其中，深圳11個，廣州3個，僅深圳可售貨值就超過3000億元。
為何佳兆業(yè)能這么穩(wěn)定地轉(zhuǎn)化？主要有幾點：一是佳兆業(yè)先取得業(yè)主信任再拿地，其他房企是先拿地再試圖取得業(yè)主信任；二是將別人眼中的“釘子戶”視為“困難戶”，想方設(shè)法幫助；三是做熟不做生；四是多產(chǎn)業(yè)（佳兆業(yè)旗下有近20個產(chǎn)業(yè)）賦能、全鏈條能力。
也有房企跟基金公司合作，讓基金公司拓展和完成轉(zhuǎn)化，自己再加價買過來，那相當(dāng)于是凈地了。
運營能力強，可成利潤之王。
利潤率水平跟項目所處位置，市場行情、政策等緊密相關(guān)，但更多的還是來自于運營能力，這決定了利潤的高低。城市更新是資產(chǎn)、空間的重置和組合，談判、拆遷、開發(fā)只是開始，更重要的是資產(chǎn)管理的能力——商業(yè)運營和產(chǎn)業(yè)運營能力才是持續(xù)發(fā)展的核心競爭力，是遠超傳統(tǒng)增量開發(fā)運營能力（能力、建造能力、投資能力）范疇的全新能力。而這需要多元化的產(chǎn)業(yè)整合平臺、超一流的商業(yè)運營能力、強大的精細(xì)管理體系、深厚的資金運作實力……
沒有這些能力，小打小鬧可以，要做大就難了。
作者單位：明源地產(chǎn)研究院
來源：《城市開發(fā)》雜志第6期
編 輯：liuy
