2022年以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)無(wú)論是個(gè)人房源還是集中式公寓，整體市場(chǎng)都處于低迷狀態(tài)。
在行業(yè)進(jìn)入深水區(qū)，擴(kuò)張節(jié)奏整體放緩的情況下，卻有品牌實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，2021年拓展房源近37000間。至此，一向低調(diào)的上海牛油果青年社區(qū)浮出水面。充滿不確定的時(shí)代里，它的出現(xiàn)是一腔孤勇還是市場(chǎng)黑馬?
疫情影響持續(xù)
公寓企業(yè)進(jìn)一步承壓
疫情持續(xù)影響下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭遇重創(chuàng)，住房租賃市場(chǎng)亦受此波及。
據(jù)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2022年4月長(zhǎng)租公寓發(fā)展報(bào)告》顯示，4月份，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)的20城住房租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。其中租金TOP10城市平均租金66.32，環(huán)比下降1.91%。受到疫情的影響，北京和上海租金下降明顯，分別下跌3.88%和4.24%。
疫情的不利影響不僅體現(xiàn)在租金下跌，疫情后人口流動(dòng)性下滑，租客流失率提高，租賃企業(yè)正在遭受巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。
據(jù)邁點(diǎn)對(duì)住房租賃市場(chǎng)多家品牌的調(diào)研，目前租賃企業(yè)普遍面臨門(mén)店防疫壓力、生活物資保障、運(yùn)營(yíng)成本、項(xiàng)目拓展等多方面的問(wèn)題。在上海、深圳等疫情影響嚴(yán)重的地區(qū)，這些問(wèn)題更加突出。
“活下去”是長(zhǎng)租公寓在后疫情時(shí)代面臨的最重要問(wèn)題。當(dāng)大部分公寓企業(yè)追求“穩(wěn)”字為先，將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)落在疫情防控、抓運(yùn)營(yíng)、控成本上分身乏術(shù)時(shí)，牛油果青年社區(qū)大力規(guī)模擴(kuò)張的邏輯是什么?
跨越規(guī)模門(mén)檻
理智而謹(jǐn)慎的擴(kuò)張
筆者看來(lái)，這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)者如何理解長(zhǎng)租公寓的規(guī)模觀。
在公寓行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代，“唯規(guī)模論”被奉為真理，但高收低租的盲目擴(kuò)張之下，行業(yè)并沒(méi)有走上正軌，反而被規(guī)模反噬得頭破血流。其原因在于資本驅(qū)動(dòng)下，行業(yè)變得激進(jìn)而盲目，忽視了商業(yè)本質(zhì)。
但拋卻外在因素，規(guī)模效應(yīng)本身錯(cuò)了嗎?答案顯而易見(jiàn)。租賃是慢周期行業(yè)，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目在拿地、裝修、運(yùn)營(yíng)等前期環(huán)節(jié)投入巨大，需要規(guī)模達(dá)到一定門(mén)檻，才能夠有效分?jǐn)偝杀�，�?shí)現(xiàn)盈利。
小而美固然降低了風(fēng)險(xiǎn)，但若要實(shí)現(xiàn)更大的品牌效應(yīng)和利潤(rùn)空間，規(guī)�；遣欢ㄩT(mén)。
時(shí)任龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部總經(jīng)理的張智聰曾對(duì)媒體表示，“租賃企業(yè)必須形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，若管理的房間低于5萬(wàn)間，將幾乎不可能盈利”。
另一方面，規(guī)模效應(yīng)是一把雙刃劍，合景公寓總經(jīng)理關(guān)亮指出，“有了規(guī)模發(fā)展，利潤(rùn)才會(huì)有保障，但同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的增加�！边@就是為什么行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為5萬(wàn)間是長(zhǎng)租公寓的“生死門(mén)檻”。
2021年，大家都放慢了擴(kuò)張節(jié)奏，但卻是牛油果青年社區(qū)房源增長(zhǎng)幅度最大的一年。這樣的發(fā)展策略似乎與巴菲特的“別人瘋狂時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我瘋狂”不謀而合。
盈利是時(shí)至今日長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍在探討的問(wèn)題。在商言商，投資需要回報(bào)，企業(yè)需要盈利。這是牛油果社區(qū)一直以來(lái)信奉的經(jīng)營(yíng)理念。越是行業(yè)艱難，大環(huán)境不利的時(shí)刻，越要冷靜判斷，謹(jǐn)慎測(cè)算，重視優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能成就更健康的發(fā)展。
憑借一套更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y測(cè)算及財(cái)務(wù)模型，牛油果青年社區(qū)理智拿房，確保每個(gè)項(xiàng)目都能達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)。在區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)時(shí)，也能夠及時(shí)預(yù)警，調(diào)整銷(xiāo)售方案。
2015年成立，截止2021年，牛油果管理分散式房源42900間，集中式房源14100間，總管理房源達(dá)57000間，累積接觸行業(yè)機(jī)構(gòu)房東上萬(wàn)家，整體出租率95%，可以說(shuō)是平穩(wěn)跨越了5萬(wàn)間的規(guī)模門(mén)檻。
整合優(yōu)質(zhì)資源
做租賃行業(yè)的全周期服務(wù)者
在公寓行業(yè)，想要達(dá)到足夠大的體量，必然需要多元的業(yè)務(wù)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)。
不同于大多數(shù)品牌專(zhuān)注某一種或兩種模式，牛油果青年社區(qū)擁有四大主要業(yè)務(wù)模式：存量改造及委托管理類(lèi)業(yè)務(wù)、租賃住房新建業(yè)務(wù)、公租房代理經(jīng)租業(yè)務(wù)、平臺(tái)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。其中存量改建及委托管理類(lèi)、平臺(tái)管理服務(wù)占比最大。相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式也不唯一，而是分散式為主，集中式為輔。就業(yè)務(wù)模式的多樣性而言，牛油果青年社區(qū)可以說(shuō)是整個(gè)租賃市場(chǎng)中的新物種。
多元業(yè)務(wù)模式的好處是，適配更多類(lèi)型的存量資產(chǎn)，有效降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
由于存量改造和住房租賃市場(chǎng)的復(fù)雜性，機(jī)構(gòu)型業(yè)主和資產(chǎn)持有方往往各有所需，牛油果青年社區(qū)立足輕資產(chǎn)服務(wù)者的定位，打造了全周期服務(wù)鏈，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本招采、租賃管理、軟硬裝施工、運(yùn)營(yíng)管理、售后客服，且均由自有團(tuán)隊(duì)完成，可以為業(yè)主、資方提供定制化服務(wù)。這也是牛油果的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
針對(duì)中小型機(jī)構(gòu)房東面臨的流量、出租率壓力，牛油果采用多平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)推廣模式，手握大量房源以量換價(jià)，獲得更有利的流量支持。同時(shí)制定更精細(xì)化的銷(xiāo)售方案拓展招租。
上海德家徐匯公租房，是牛油果青年社區(qū)2020年承接的全周期委托運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目。牛油果負(fù)責(zé)項(xiàng)目評(píng)估、裝修、招租、保安、保潔、維修、租約、財(cái)務(wù)等多個(gè)核心環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)牛油果青年社區(qū)的全流程把控，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)首月即達(dá)到100%出租率。
輕資產(chǎn)輸出方面，牛油果青年社區(qū)十分注重與一線城市的大型國(guó)企合作，管理大型存量資產(chǎn)，助力新市民安居，這也是目前政策倡導(dǎo)和鼓勵(lì)的方向。
在與首家國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司試點(diǎn)企業(yè)中國(guó)誠(chéng)通的合作中，項(xiàng)目為460間大體量，運(yùn)營(yíng)和招租難度偏大。牛油果青年社區(qū)主要解決國(guó)企的運(yùn)營(yíng)短板，通過(guò)外派店長(zhǎng)、管家培訓(xùn)，制定銷(xiāo)售方案等運(yùn)營(yíng)手段，最終實(shí)現(xiàn)出租率97%以上。
當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)公寓品牌出租率、現(xiàn)金流不穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)成本高的情況下，牛油果的全周期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)有效降低了資產(chǎn)持有者的經(jīng)營(yíng)壓力，維護(hù)了整個(gè)租賃生態(tài)的穩(wěn)定。也符合租賃行業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高，分工越來(lái)越細(xì)的大趨勢(shì)。
結(jié)語(yǔ)
幾經(jīng)沉浮，住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了去偽存真，大浪淘沙的過(guò)程。浩蕩的激流中，牛油果青年社區(qū)并沒(méi)有過(guò)多地曝光于行業(yè)和媒體面前，而是穩(wěn)健低調(diào)，厚積薄發(fā)，并且以足夠精細(xì)化的輕資產(chǎn)服務(wù)能力獲得市場(chǎng)認(rèn)可。以上海為大本營(yíng)，牛油果青年社區(qū)正在將觸角伸向全國(guó)。
對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家房屋租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租平均占比30%以上的成熟度，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還有很大上升空間，租賃行業(yè)未來(lái)仍然是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，期待有更多專(zhuān)業(yè)化企業(yè)為市場(chǎng)賦能。
