2021年是行業(yè)進入優(yōu)勝劣汰的“大洗牌”時期，相較于直接被市場拋棄， 更多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇回歸本位，深耕精細化運營，于行業(yè)轉型陣痛中尋求突圍。
在變革的當下， 運營管理能力的重要性在商業(yè)地產(chǎn)賽道愈發(fā)凸顯，這也是購物中心運營商提升其資產(chǎn)價值的重要核心。
睿和智庫研究部通過對眾多購物中心運營商的長期跟蹤與研究，推出 “2021全年度購物中心運營商運營力30強榜單”，力圖從管理規(guī)模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運營力表現(xiàn)，并對行業(yè)發(fā)展、市場格局、企業(yè)動態(tài)等方面做出分析，以資借鑒。
榜單排名
行業(yè)綜述
1、政策方向：因地制宜，各施特色
2021年出臺的相關商業(yè)政策，主要涉及 城市商業(yè)發(fā)展、商圈改造升級、夜經(jīng)濟發(fā)展等方面，給行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展營造了健康環(huán)境。
在年內被定為首批國家營商環(huán)境創(chuàng)新試點城市后，上海、北京、廣州、天津、重慶相繼出臺了建設國際消費中心城市的實施細則。從相關規(guī)劃來看，在打造特色消費中心城市上，五城的側重點有所不同，但總體仍遵循因地制宜原則，制定了各具特色的實施方向。
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上海打造全球新品首發(fā)地、全球消費目的地；
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北京突出大國首都功能，打造一批具有國際影響力的消費地標；
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廣州打造“廣聚天下客、廣賣天下貨、廣貨賣天下”的國際消費高地；
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天津打造面向東北亞，輻射俄羅斯和中東歐的特色型國際消費中心城市；
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重慶打造富有巴渝特色，輻射西部地區(qū)、面向東南亞南亞的特色型國際消費中心城市。
表1：2021年商業(yè)地產(chǎn)相關重點政策
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資料來源：政府網(wǎng)站，睿和智庫整理
2、 大宗交易：一線城市資產(chǎn)仍為主力，外資機構活躍度高
據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，2021年大宗交易市場上，購物中心相關資產(chǎn)交易共 19筆，總交易金額 744.7億元。購物中心相關資產(chǎn)數(shù)量雖不及辦公類資產(chǎn)，但資產(chǎn)交易金額和體量都相對較大，其中最大一筆收購案來自于， 平安人壽330億元收購凱德旗下六個來福士項目的部分股權。
從標的所在城市來看，70%的資產(chǎn)仍位于北上廣等一線城市，青島、武漢、杭州、重慶等二線城市，因經(jīng)濟實力與商業(yè)氛圍的提升也逐步進入投資者視野。
從買方背景來看，近50%的買方為外資企業(yè)，外資企業(yè)具備較強的資金實力和商業(yè)運營能力，在商業(yè)項目資產(chǎn)管理方面具備顯著優(yōu)勢。
表2：2021年度商業(yè)地產(chǎn)（購物中心）大宗交易匯總（單位：億元）
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資料來源：睿和智庫整理
3、資管模式：輕資產(chǎn)成發(fā)展關鍵詞，商管公司上市成趨勢
繼2020年華潤萬象生活、寶龍商業(yè)先后從母公司中獨立拆分上市后，2021年星盛商業(yè)、中駿商管也相繼從母公司中成功 分拆上市，萬達、愛琴海、瑞安新天地也加入商管公司 赴港上市的大潮中。
輕資產(chǎn)模式的商管公司可以促使企業(yè)將大部分注意力集中于集團的核心業(yè)務，增加企業(yè)抗風險能力，資金狀態(tài)也更加安全穩(wěn)健，因此受到追捧。但因其自身不持有重資產(chǎn)，主要通過提供運營、管理等服務來收獲利潤，因此 未來發(fā)展還是要依靠自身的運營和管理能力。
表3：2021年分拆商管公司上市企業(yè)匯總（包括籌備企業(yè)）
資料來源：睿和智庫整理
4、發(fā)展方向：運營企業(yè)尋找機會共同開發(fā)
除有輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢外， 企業(yè)與企業(yè)間、企業(yè)與政府間的共同開發(fā)也是未來的趨勢之一。
如印力集團與富士康科技集團簽署合作協(xié)議，將共同打造上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的購物中心及辦公物業(yè)；寶龍商業(yè)宣布與深圳騰訊展開合作，共同打造存量資產(chǎn)管理、投資、消費者和商戶服務、超級智能化場景；益田、特發(fā)及印力三家企業(yè)共同成立招商運營合資公司，全面統(tǒng)籌深圳小梅沙片區(qū)的商業(yè)招商與運營等。
榜單解讀
1、開業(yè)速度放緩，中小體量更受青睞
據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，截止2021年12月31日，全國范圍內共 新開業(yè)購物中心項目530個（體量≥2萬平方米）， 總體量約4552萬平方米，相較于2021年初1000+擬開業(yè)項目的數(shù)量， 新開業(yè)項目數(shù)大打折扣，開業(yè)速度正在逐步放緩。
其中，新入市的項目中10萬平方米以下體量占比約57%， 在行業(yè)進入存量時代后，中小體量的項目更受到投資者青睞。
圖1：2021年新開業(yè)購物中心項目體量分布
數(shù)據(jù)來源：睿和智庫整理制圖
2、頭部企業(yè)貢獻量大，新城、寶龍、愛琴海布局加速
2021年，新開業(yè)項目數(shù)量TOP3的企業(yè)依次是萬達、新城、萬科（含印力），寶龍商業(yè)、愛琴海集團等企業(yè)開業(yè)數(shù)量明顯有所提速。購物中心運營力30強的企業(yè)中， 2021年新開業(yè)項目占總開業(yè)數(shù)量50%左右。從運營力榜單得分也可看出，除頭部企業(yè)外， 各家分差較小，分層不明顯，管理規(guī)模、運營力水平相差也并不懸殊。
其中， 萬達2021年共計新開51個商業(yè)項目，開業(yè)項目數(shù)量穩(wěn)居各大地產(chǎn)集團榜首，項目分布較廣，主要布局在下沉市場。據(jù)官方數(shù)據(jù)披露，截至2021年底，萬達集團全國累計已開業(yè)418座萬達廣場（不含轉給SKP重裝的武漢漢街萬達廣場）、90個萬達酒店、790家萬達影城、340家寶貝王樂園。
新城控股也在持續(xù)發(fā)力，2021年新開業(yè)30座吾悅廣場，新開業(yè)項目多集中在華東地區(qū)。據(jù)新城控股2022年1月8日披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，其公司持有的已開業(yè)吾悅廣場115個，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場10個，另外有5個已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期。
寶龍商業(yè)2021年新開商業(yè)項目數(shù)量達到了22個（包括廈門將軍祠MIX生活街、寧波老外灘、湖州安吉清華園），項目主要布局在長三角地區(qū)。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，寶龍商業(yè)新增簽約面積270萬平方米，布局商業(yè)項目總數(shù)超140個，面積超1400萬平方米，共外拓34個項目。
印力2021年新開了11個商業(yè)項目，除印象匯外，其余三條產(chǎn)品線均有項目開業(yè)，且繼上海南翔印象城MEGA外，全國第二座印象城MEGA也在溫州得以亮相。
萬科2021年在全國新開了12個項目，既有區(qū)域型的萬科廣場，也有社區(qū)型的萬科里。2021年七寶萬科廣場總營業(yè)額突破30億元，相比2020年創(chuàng)下的26億元營業(yè)額提升了15%，成績亮眼。
世紀金源商管2021年共新開9個購物中心，其中輕資產(chǎn)產(chǎn)品方圓薈項目7個，持有類產(chǎn)品世紀金源購物中心項目2個。項目布局包括重慶、長沙、無錫、石家莊等強經(jīng)濟城市，也有遵義、阜陽、亳州、凱里、莆田等下沉市場。截至2021年12月底，據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，世紀金源商業(yè)體量超過1000萬平方米。
龍湖商業(yè)2021年全國新開12個購物中心項目，連續(xù)三年保持在每年10座左右的新開項目增長量上。新開項目主要分布在，北京、杭州、長沙、蘇州、武漢、成都、南京、重慶等一線或新一線城市。截至2021年末，根據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，龍湖商業(yè)累計開業(yè)項目超過60個，體量超過600萬平方米。
愛琴海不包括年內改造升級重新開業(yè)的大連福佳愛琴海購物公園，2021年共新開9個項目，且大多集中在12月開業(yè)。開業(yè)速度明顯提升。
大悅城控股2021年新開業(yè)7個項目，其中“春風里”項目4個，“大悅城”項目3個，主要布局在一線及二線核心城市。截至2021年末，根據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，大悅城累計開業(yè)項目體量超過350萬平方米。
圖2：部分企業(yè)2021年購物中心項目開業(yè)情況
數(shù)據(jù)來源：睿和智庫整理制圖
3、 新開業(yè)項目上海最多，二三線城市為布局重點
2021年全國新開業(yè)購物中心項目中， 71%的項目集中在二三線城市。當下一線城市競爭激烈，商業(yè)市場趨于飽和，二三線城市成為現(xiàn)階段企業(yè)布局的重點。
從城市來看，2021年 上海是新開業(yè)購物中心項目數(shù)量最多的城市， 共30個，項目類型主要以高端市場為主； 深圳、蘇州、重慶、成都的新項目開業(yè)量雖排在上海之后，但項目數(shù)量也均超過了15個。
從企業(yè)布局來看，根據(jù)產(chǎn)品線類型的不同， 萬達商管、新城控股、寶龍商業(yè)選擇在三四線城市布局，華潤萬象生活、印力集團等企業(yè)則更多選擇在一二線城市布局，加速擴張高端項目市場。
圖3：2021年全國新開業(yè)購物中心項目城市布局占比
數(shù)據(jù)來源：睿和智庫整理制圖
榜單說明
表4：購物中心運營商運營力指標體系
備注：
1、榜單數(shù)據(jù)截至2021年12月31日。
2、數(shù)據(jù)來源為：
1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；
2）睿和智庫自有數(shù)據(jù)庫；
3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學術研究報告等信息渠道。
3、榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。
