信貸收緊、限購(gòu)升級(jí)、土地流拍、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)消息發(fā)出，杭州樓市在2021年滿懷期待地開始，意想不到地結(jié)束了，不少置業(yè)人群和從業(yè)者心生迷茫，2022年又會(huì)如何？
杭州貝殼研究院最新發(fā)布《2021年杭州樓市白皮書》，以此更全面反映杭州樓市，也希望在房住不炒的主基調(diào)下，杭州樓市盡快修復(fù)回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
成績(jī)單依然搶眼，新房成交創(chuàng)5年新高，二手成交處歷史高位
平心而論，2021年面對(duì)政策持續(xù)收緊、疫情反復(fù)，杭州樓市依然表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)韌性。
2021年紅盤潮密集，市區(qū)新房成交20.9萬(wàn)套，同比上升37%，其中住宅成交17.6萬(wàn)套，同比上升49%，成績(jī)斐然。不過，2020年下半年積壓了大量的實(shí)際成交但未網(wǎng)簽的新房，2021年上半年以來(lái)網(wǎng)簽效率提升，受此影響，2021年的新房網(wǎng)簽成交量創(chuàng)5年新高。
二手成交超7.9萬(wàn)套，相比2020年，成交量整體下滑23%。全年上半年成交5.4萬(wàn)套，下半年成交量急速下滑，僅2.5萬(wàn)套，下滑53%。由此可見，信貸持續(xù)收緊、杭州“85新政”、調(diào)整落戶門檻等政策對(duì)于二手買賣流通影響較大。
但長(zhǎng)周期來(lái)看，由于上半年成交量大，2021年全年成交量仍處于高位，與2019年成交量相當(dāng)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：瑞達(dá)思，杭州貝殼研究院
數(shù)據(jù)說明：新房統(tǒng)計(jì)不含建德市、桐廬縣與淳安縣成交數(shù)據(jù)，二手房統(tǒng)計(jì)不含建德市、桐廬縣與淳安縣成交數(shù)據(jù)
隨著2020年年底、2021年年初銀行收緊房貸業(yè)務(wù)，南京、寧波、深圳、杭州等城市房貸利率上揚(yáng)，甚至部分銀行還暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)。在杭州，從1月起，貸款利率持續(xù)提升，至9月，首套房貸款利率提升至5.90%，二套房貸利率突破6.0%。由此，全款客戶占比不斷提升，由2021年1月的15%提升至2021年底39%。
新房分化明顯，85新政后搖號(hào)熱度快速下降
去年杭州市區(qū)共推出13.6萬(wàn)套房源入市，其中參與搖號(hào)登記755次，參加搖號(hào)人次總計(jì)71萬(wàn)組。不過新房分化比較明顯，溪上儷庭、蒲荷云邸、檀映里等熱點(diǎn)紅盤需要頂格社保方能入圍，也有樓盤流搖。據(jù)統(tǒng)計(jì)，參與搖號(hào)登記中，需要搖號(hào)453次，流搖項(xiàng)目302次，占比40%。
“1.27”新政之后，紫璋臺(tái)公寓、丹楓四季院為代表的熱盤出場(chǎng)，開啟2021年第一場(chǎng)開盤潮，在如此多的紅盤入市分流的情況下，多個(gè)樓盤中簽率仍為個(gè)位數(shù)�！�8.5”后，杭州迎來(lái)了第二波大規(guī)模開盤潮，70多個(gè)樓盤陸續(xù)領(lǐng)出預(yù)售證，近2萬(wàn)套房源入場(chǎng)。不過，下半年搖號(hào)熱度快速下降，最高10月平均中簽率已達(dá)33%。限售項(xiàng)目數(shù)量也印證了新房市場(chǎng)逐漸趨于冷靜的現(xiàn)象。
余杭區(qū)全年跌幅最大，臨安城區(qū)為今年最熱二手板塊
與2020年相比，各區(qū)域住宅成交量均下降，其中余杭區(qū)下跌幅度最大，達(dá)43%。余杭區(qū)住宅，過去在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都是購(gòu)房熱度較高的區(qū)域之一，主要是以未來(lái)科技城為代表的區(qū)域，以及閑林、良渚、瓶窯、中泰。隨著市場(chǎng)行情的調(diào)整，掛牌量?jī)r(jià)回調(diào)幅度，與購(gòu)房者承受力存在的價(jià)格鴻溝更為明顯，成交難度突出，市場(chǎng)降溫更為明顯，成交量萎縮更快。
熱點(diǎn)學(xué)校林立的西湖區(qū)，眾多學(xué)校周邊樓盤熱度下降，成交量最多跌了7成。受此影響，西湖區(qū)二手住宅成交量下滑同樣十分明顯，高達(dá)39%。
以二手住宅成交量來(lái)排名看，臨安城區(qū)以2289套成交量，占據(jù)2021年成交板塊榜首。總體來(lái)看，Top30板塊的成交均價(jià)較低，臨安、閑林、崇賢、星橋、青山湖科技城均為高熱度的價(jià)格洼地。
從成交價(jià)格來(lái)看，總價(jià)200萬(wàn)以下住宅成交占比提升3.7%，600萬(wàn)以上住宅成交占比提升2.7%，200-600萬(wàn)內(nèi)中間價(jià)位住宅成交占比均有下降。剛需群體面對(duì)“上車”壓力，在市場(chǎng)下行時(shí)所受影響不大，而核心區(qū)域的房產(chǎn)的價(jià)值被持續(xù)看好�？梢姡谑袌�(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)期，剛需群體與高端改善群體的需求依然強(qiáng)烈。
同時(shí)，大面積住宅也更受歡迎。2021年二手住宅套均面積99㎡，為連續(xù)6年最高成交面積。在各面積段中，剛需群體青睞的100㎡以內(nèi)的住宅成交占比下滑，其中80-100㎡面積段下滑最為明顯。100㎡以上的住宅成交均有小幅上升，120-140㎡熱度上升信號(hào)強(qiáng)烈，剛改群體需求加劇。
00后入場(chǎng)，“她勢(shì)力”凸顯，更多外省籍人員安家置業(yè)
杭州的快速發(fā)展，吸引無(wú)數(shù)外省籍人員在杭州安家置業(yè)。貝殼數(shù)據(jù)顯示，2021年在杭置業(yè)人員中，64%均為外省人員，浙江省內(nèi)人員僅占比36%，原籍為杭州的購(gòu)房者整體僅為15%，不到兩成。
原籍在浙江省以外的購(gòu)房者，最愿在杭州買房的是原籍安徽省的購(gòu)房者，占外省人員在杭州置業(yè)比例高達(dá)20%，也就是說，每5個(gè)在杭州買房的省外人里，就有一位來(lái)自安徽。
而在女性經(jīng)濟(jì)獨(dú)立的背景下，女性購(gòu)房也成為新趨勢(shì)。貝殼杭州站購(gòu)房客戶中，女性購(gòu)房占比連續(xù)6年提升，“她勢(shì)力”進(jìn)一步凸顯，2021年女性購(gòu)房占比已經(jīng)達(dá)到44%。在各年齡段中，90后女性購(gòu)房比例高達(dá)48%，在各年齡段中占比最高。
最早出生的00后在2021年剛滿21歲，尚未完成大學(xué)學(xué)業(yè)，然而在購(gòu)房市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)00后的身影。2021年00后購(gòu)房占所有客戶比例為1.19%，相比2020年的0.65%有所提升。
值得注意的是，尚未大批進(jìn)入職場(chǎng)的00后購(gòu)買力強(qiáng)勁。接近30%的90后會(huì)購(gòu)買120㎡及以上的房屋，在90后中，這一比例僅為13%。在成交價(jià)段上，購(gòu)買500萬(wàn)元以上房屋的00后占比達(dá)到14.8%，購(gòu)買800萬(wàn)元以上占比3.5%，遠(yuǎn)超90后。
