自12月初以來，北京陸續(xù)公布了一系列防疫優(yōu)化舉措，城市有望緩慢回歸復(fù)蘇軌道。

　　我們通過對60多位市場從業(yè)者的深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，防疫政策優(yōu)化后，短期內(nèi)對北京辦公樓市場有沖擊，但從長遠看，本輪防控優(yōu)化對北京辦公樓市場將產(chǎn)生積極影響。

　　長期利好辦公樓市場

　　據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，短期內(nèi)，樓宇進出限制取消，但大部分樓宇面臨物業(yè)員工及辦公人員受感染風(fēng)險，在一定程度上影響了辦公的正常運行；寫字樓客戶看房意愿下降、合同談判進程延后。

　　盡管短期面臨負面沖擊，市場在2023年年初也不太可能快速回暖，但各方普遍認同本輪政策優(yōu)化將對寫字樓長期市場活躍度的回升產(chǎn)生積極作用。

　　鑒于當(dāng)前市場從業(yè)者因感染人數(shù)增加、企業(yè)運行暫停等而產(chǎn)生的消極情緒，我們認為2023年上半年，北京將逐步迎來需求穩(wěn)定復(fù)蘇，企業(yè)將重新回歸不動產(chǎn)布局決策路徑，尋求降本增效的低價機會。

　　就辦公樓市場平均租金而言，全部受訪者均認為市場將在2023年以內(nèi)實現(xiàn)租金觸底止跌。其中，近六成認為北京辦公樓市場租金將在2023年上半年觸底，近三成認為將于2023年下半年觸底，也有超一成受訪者相信12月底前即可迎來租金波谷。

　　空置面積達歷史高位 短期內(nèi)去化壓力大

　　目前，防疫政策優(yōu)化給北京辦公樓市場帶來了積極信號，不過，經(jīng)過近三年的壓力累積，北京辦公樓市場也迎來了空置高峰和較高去化壓力。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行研究部在2022年10月底針對北京全市場的調(diào)研摸底，全市已空置超過1萬平方米，即將入市且空置超過1萬平方米、或在未來幾個月內(nèi)即將面臨到期或提前退租超過1萬平方米的辦公樓宇，已達到125棟，合計639萬平方米。

　　其中，甲級辦公樓1萬平方米以上空置面積占到176萬平方米，非甲級共計463萬平方米；已入市面積占63%，即403萬平方米，而即將入市的項目占37%。

　　就空置率而言，甲級辦公樓市場空置率維持在10%的相對健康區(qū)間，但中端、中低端市場壓力更大，全光譜市場(在監(jiān)測的包括乙級辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、改造型辦公空間及非標(biāo)準(zhǔn)類辦公物業(yè))整體空置率測算在20%-30%區(qū)間，是北京商辦市場歷史峰值之一。北京市場歷史上的上一輪空置高位出現(xiàn)在2008年北京奧運會前后，彼時是因為受到供應(yīng)周期和金融危機雙重影響。

　　從區(qū)域分布來看，自2022年初開始的TMT行業(yè)退租整合活動推動上地-北清路、望京、中關(guān)村等區(qū)域空置壓力驟升。大部分退租面積集中在非標(biāo)、低品質(zhì)改造物業(yè)中，對甲級辦公樓影響較小，但給市場情緒帶來進一步壓力。

　　通州、麗澤、石景山等新興區(qū)域的新建及未來項目，在短期內(nèi)面臨的招商出租壓力較大。此前預(yù)計的麗澤租金提升勢頭將放緩；未來項目或?qū)⒅贫ǜ鼮榧みM的租金政策，提前競爭、鎖定大型客戶。

　　北京市所有成熟子市場均在這600多萬空置面積中占比2%-4%，本輪空置壓力在全市范圍實現(xiàn)了廣譜沖擊，市場環(huán)境成熟、租戶結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定的區(qū)域也未能幸免。

　　因此，本輪形勢下，北京市場將在短期面臨巨大的去化壓力。過去多年來，北京辦公樓市場租賃活動火熱、租金大幅攀升，改造、出租辦公樓宇成為高收益選項，而這些優(yōu)勢在短期之內(nèi)將不復(fù)存在。樓宇招商運營的軟性實力、提前研判的先手優(yōu)勢和靈活專業(yè)的租賃策略重要性將顯著提升。

　　我們預(yù)計，市場需求將在2023年上半年初見平穩(wěn)復(fù)蘇訊號，有大面積空置的項目業(yè)主將采取更為激進的租賃策略，租金將進一步觸底。2023年下半年市場將止跌企穩(wěn)，實現(xiàn)小幅復(fù)蘇。

來源：仲量聯(lián)行

編輯：jinbao