1月6日近日，北京市規(guī)劃和自然資源委官網(wǎng)發(fā)布了海淀區(qū)樹村等三宗地塊使用權(quán)出讓的補充公告，對上述地塊施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設(shè)方案”的掛牌出讓方式。該公告引發(fā)媒體關(guān)注，有聲音認為北京將出現(xiàn)“新型共有產(chǎn)權(quán)房”。

　　相比于共有產(chǎn)權(quán)住房售價較低而言，上述三宗地塊的起拍價已經(jīng)較高，其中海淀區(qū)樹村兩個地塊的起拍價均達到6.7萬元/平方米，未來或打造出10萬元/平方米以上的豪宅項目。推出共有產(chǎn)權(quán)住房的初衷，是為了解決社會“夾心層”的住房問題，那為什么高端住宅也要有共有產(chǎn)權(quán)房？新的土地出讓方式，又有什么考量？

　　出售時政府只取原值 流通性高于共有產(chǎn)權(quán)房

　　2017年，北京市出臺共有產(chǎn)權(quán)住房政策，建設(shè)“政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房”，這被認為是解決社會“夾心層”住房問題的重要嘗試。相比于上述政策，此次出讓地塊上新建起來的住房屬于“政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房”，沒有提及“政策性”三個字。

　　三宗地掛牌出讓方式的調(diào)整，可以理解為三個“競”：設(shè)定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預設(shè)份額，當現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達到設(shè)定的預設(shè)份額時，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序。

　　媒體報道稱，這是北京市土地公開出讓首次采用“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設(shè)方案”方式進行供地。

　　在銷售價格方面，補充公告明確，“對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案�！�

　　貝殼研究院高級分析師潘浩對中新經(jīng)緯客戶端分析，補充公告除了“購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”等常規(guī)規(guī)定外，更引人關(guān)注的是對出租、出售以及再次交易后的房屋屬性的相關(guān)規(guī)定，這些方面處處體現(xiàn)了讓利于民。

　　原有的共有產(chǎn)權(quán)住房政策規(guī)定，房源用于出租時，政府和購房者按房屋所有權(quán)比例獲取租金；上市出售時，只可以轉(zhuǎn)售給同樣具備購買共有產(chǎn)權(quán)房購買資格的購房者，且政府保留原有比例房屋產(chǎn)權(quán)；再次交易時，如想轉(zhuǎn)為普通商品房，需自購政府產(chǎn)權(quán)部分。

　　而上述補充公告規(guī)定，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有；購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓購房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購房款；轉(zhuǎn)讓對象為符合本市商品住房限購政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，相較于共有產(chǎn)權(quán)住房，補充公告規(guī)定的住房類型除了需要滿足取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后才能上市出售外，其余政策幾乎與普通商品住房一樣。尤其是在上市出售時，共有產(chǎn)權(quán)房需要征得政府部門同意，但這類住房沒有任何限制，銷售后，政府也只取所持有商品房產(chǎn)權(quán)份額原值的購房款，購房人完全享有房屋增值部分。轉(zhuǎn)讓對象沒有共有產(chǎn)權(quán)房那么嚴格，而是面向符合北京市商品住房限購政策的家庭，房源流通性提升不少。

　　“新型共有產(chǎn)權(quán)房”提法存爭議 政策有意引導預期

　　北京住宅市場上存在著多種產(chǎn)品類型，例如商品房、限競房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價房、兩限房、經(jīng)適房等等。在新的土地競拍規(guī)則下，上述地塊新建的住房應當歸于哪一類？是否如外界所說，屬于“新型共有產(chǎn)權(quán)房”？。

　　張大偉認為，上述地塊的住房，既不能簡單歸類于商品型住房，也不屬于保障房，稱之為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，雖有一定道理，但也不完全恰當。他說：“共有產(chǎn)權(quán)住房起碼是雙方都有決策權(quán)，但這類住房二次出售時，購房人一方就能決定，收益也由購房人全部享有，與共有產(chǎn)權(quán)房差別較大�！�

　　他還稱，根據(jù)土地出讓規(guī)則，如果土地競拍在第一階段結(jié)束，就不存在政府與購房人共有產(chǎn)權(quán)份額的情況，這類住房就屬于有5年限售期的普通商品住房；如果競拍進入第二階段，即“宗地進入競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額階段，并競報出政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”后，該類住房才屬于“政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房”。

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時也稱，雖然這類住房與共有產(chǎn)權(quán)住房一樣，都是購房人與政府共有，但不能稱之為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，或許叫做“共享產(chǎn)權(quán)房”比較合適。

　　此外，上述三宗地塊都較為優(yōu)質(zhì)，土地起拍價較高，未來打造的住宅產(chǎn)品偏向高端，與共有產(chǎn)權(quán)住房解決“夾心層”居住需求的想法不太相符。

　　三個地塊分別為北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地(京土整儲掛(海)[2020]048號)、北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地(京土整儲掛(海)[2020]049號)、北京市朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地(京土整儲掛(朝)[2020]051號)。

　　具體看，海淀樹村48號地塊、49號地塊毗鄰北五環(huán)，位于上地商圈附近，周邊互聯(lián)網(wǎng)科技公司環(huán)繞。根據(jù)出讓公告，樹村48號地塊起始價55.9億元，折合樓面價約67219.82元/平方米；樹村49號地塊起始價62.1億元，折合樓面價約67228.89元/平方米。

　　郭毅稱，樹村兩個地塊十分優(yōu)質(zhì)，據(jù)其了解，當前大概有20家左右的房企都有競標意愿。按照土地起拍價6.7萬元/平方米以及周邊二手房價推算，這兩個地塊可能會被打造成單價在10萬元/平方米以上的豪宅項目。

　　郭毅表示，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)51號地塊雖然不能與樹村地塊相比，但受自貿(mào)區(qū)等利好影響，金盞鄉(xiāng)區(qū)域比較熱，該地塊起拍價也達到5萬元/平方米。該地塊曾與旁邊的土地一同被出讓，但因為起始價較高而流拍，后來地塊被一分為二，其中一塊被中海地產(chǎn)拍走，其打造的中海首開拾光里疊拼項目當前售價在7萬元/平方米左右。

　　對于政府部門為何會采取新的供地方式，張大偉分析，由于樹村兩個地塊的市場關(guān)注度高，很多房企都有意競標，為了防止土地成交價過高、出現(xiàn)“地王”，政府部門就采用了“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設(shè)方案”的土拍方式，以壓低土地成交價，避免刺激市場。

　　郭毅也認為，防止樹村兩個地塊出現(xiàn)高地價，是政府部門采用新土拍方式的重要原因。她說：“這一輪樓市調(diào)控政策，是讓購房人更理性地看待地價。過去很多開發(fā)商都拿地價去說服購房人，告訴他們地價漲了，房價自然也要漲。這確實會影響一些購房人的心理預期。而現(xiàn)在，政府與購房人共同持有房屋產(chǎn)權(quán)，如果未來房價下跌，購房人持有份額的收益就會下降，政府部門對應份額的房款又是不變的，購房人的虧損被放大。政府通過這種方式，讓購房人更理性地判斷房子未來的價值�！�

　　優(yōu)于競自持 熱門地塊或推廣新規(guī)

　　其實，為了防止土拍價格過高而刺激市場，各地一個普遍做法是，在土地拍賣達到競價上限后，讓房企競爭自持份額。

　　“達到競價上限以后，讓房企去競拍自持比例，這不僅沒給政府帶來直接的土地收益，也讓房企沒辦法快速解套，而且，很多自持物業(yè)又沒有實現(xiàn)很好的經(jīng)營。”郭毅說，“政府通過占有住房一部分產(chǎn)權(quán)，既沒有影響土地出讓收入，又儲備了一個對標房價的資產(chǎn)收益，還能夠穩(wěn)定市場預期，優(yōu)勢比較明顯�！�

　　出讓公告稱，海淀樹村48號、49號地塊競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額起始競報份額為5%，之后競報階梯為0.3%；朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)51號地塊起始競報份額為0.3%，之后競報階梯為0.3%。公告未透露政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)的最高份額。

　　張大偉稱，為抑制土拍過熱，北京今后或許會在熱門、優(yōu)質(zhì)地塊推廣“競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”的做法。郭毅預計，今后北京內(nèi)城一些相對核心地段的地塊會采取這種土拍策略，它可能會是一個常態(tài)化政策。

　　值得注意的是，不同于普通商品住房，補充公告明確，購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。郭毅說：“商品住宅過去是不限售的，如果政府突然出臺一個政策，要對所有商品住宅都限售，可能會對市場形成大的利空預期。針對特定的商品住宅地塊實施限售，大家對它的敏感度就會有所下降，不認為政府是在整體性收緊調(diào)控�！�

　　根據(jù)公告，海淀樹村48號、49號地塊的掛牌競價截止時間為2021年1月21日，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)51號地塊掛牌競價截止時間為2021年2月1日。北京高端住宅市場是否會出現(xiàn)購房人與政府共有產(chǎn)權(quán)份額的產(chǎn)品，讓我們拭目以待。

 來 源： 中新經(jīng)緯 

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