江蘇一法院近日為證“兇宅不兇”，法官和試睡員一起來到即將進(jìn)行司法拍賣的房屋，首次開啟兇宅試睡直播。之所以采取這種方式，執(zhí)行法院是為了向有意參加此次房屋法拍競(jìng)買的買受人全面告知法拍房的具體情況，打消其思想顧慮，保障購房者的知情權(quán)，實(shí)現(xiàn)法拍房價(jià)值的最大化。那么，到底什么是法拍房？公眾怎么參與法拍房的競(jìng)買？在競(jìng)買過程中又該如何規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)呢？
起拍價(jià)可以是評(píng)估價(jià)的七成
法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，具體而言是指案件進(jìn)入執(zhí)行階段后，因被執(zhí)行人未能履行生效法律文書確定的義務(wù)，法院通過司法拍賣的方式對(duì)被執(zhí)行人持有的房產(chǎn)進(jìn)行處置變現(xiàn)，以拍賣所得價(jià)款實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的勝訴債權(quán)。
法拍房類型包括住宅、商業(yè)、辦公、車位、廠房等，其來源比較廣泛，民間借貸糾紛、金融借貸糾紛、買賣合同糾紛進(jìn)入執(zhí)行程序后以及刑事案件涉及財(cái)產(chǎn)部分的執(zhí)行均有可能產(chǎn)生法拍房。法院拍賣房產(chǎn)并不是一種新類型的財(cái)產(chǎn)處置方式，十幾年前就存在法拍房，但那時(shí)主要通過報(bào)紙刊登拍賣公告的形式進(jìn)行�，F(xiàn)如今信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，法拍房一般通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)以公開競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)是由最高院評(píng)定，目前入圍法院網(wǎng)拍平臺(tái)的主要有淘寶、京東、中拍網(wǎng)、公拍網(wǎng)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)等。
相較于購買一般二手房，競(jìng)買法拍房的最大優(yōu)勢(shì)是價(jià)格較低，主要原因是和司法拍賣法律規(guī)定有關(guān)系。根據(jù)最高人民法院公布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），法院在拍賣前會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，起拍價(jià)參照評(píng)估價(jià)確定，起拍價(jià)可以是評(píng)估價(jià)的70%；如果第一次拍賣無人出價(jià)的，再次拍賣的起拍價(jià)最低可以是第一次拍賣價(jià)的80%，算下來相當(dāng)于最低可降至評(píng)估價(jià)的56%。
16周歲以上自食其力者都可參加
在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，參加法拍房的競(jìng)買人必須具備一些條件，才有資格參與。
一是參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的競(jìng)買人具備完全民事行為能力。根據(jù)我國民法典規(guī)定，成年人為完全民事行為能力人，可以獨(dú)立實(shí)施民事法律行為，16周歲以上的未成年人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。即參與競(jìng)買法拍房的買受人需是年滿18周歲的成年人，或是年滿16周歲以上以自己勞動(dòng)收入為主要生活來源的未成年人。法律、行政法規(guī)和司法解釋對(duì)買受人資格或者條件有特殊規(guī)定的，競(jìng)買人還應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格或者條件。例如對(duì)于宅基地上住房進(jìn)行法拍，競(jìng)買人需為該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如不符合，則沒有競(jìng)買人資格。
二是嚴(yán)格遵循網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的實(shí)名認(rèn)證制度。作為參加競(jìng)買的自然人，包括我國的公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞以及外籍人士，需通過網(wǎng)絡(luò)上傳本人的身份證明和資信證件原件或掃描件等。委托他人代為競(jìng)買的，應(yīng)當(dāng)在競(jìng)價(jià)程序開始前經(jīng)法院確認(rèn)，并通知網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者，才能依法參加競(jìng)拍程序。
法院決定司法拍賣處置涉案房產(chǎn)的，會(huì)在拍賣公告發(fā)布當(dāng)日通過京東、淘寶等網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)，公示拍賣公告、執(zhí)行所依據(jù)的法律文書、評(píng)估報(bào)告副本、拍賣財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、占有使用、附隨義務(wù)等現(xiàn)狀的文字說明、視頻或者照片、優(yōu)先購買權(quán)主體以及權(quán)利性質(zhì)、通知或者無法通知當(dāng)事人、已知優(yōu)先購買權(quán)人的情況以及拍賣保證金、拍賣款項(xiàng)支付方式和賬戶等信息。競(jìng)買人可在相關(guān)平臺(tái)中點(diǎn)擊進(jìn)入“司法拍賣”，按標(biāo)的物類型、區(qū)域等多種方式找到自己想要參拍的拍品，點(diǎn)擊拍品頁面的“交保證金報(bào)名”，確認(rèn)實(shí)名認(rèn)證信息，繳納保證金（保證金數(shù)額最高為起拍價(jià)的20%）。經(jīng)確認(rèn)后，取得競(jìng)買資格，以得到的競(jìng)買代碼、參拍密碼參與競(jìng)買。
法拍房也是價(jià)高者得。從起拍價(jià)開始，遞增出價(jià)，競(jìng)價(jià)增加幅度由法院確定，競(jìng)買人出價(jià)必須高于起拍價(jià)，否則出價(jià)無效。一般網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的競(jìng)價(jià)時(shí)間為24小時(shí)，但由于拍賣采取最后階段延時(shí)五分鐘規(guī)則，競(jìng)價(jià)程序結(jié)束前五分鐘內(nèi)無人出價(jià)的，最后出價(jià)方為成交價(jià)格，網(wǎng)絡(luò)拍賣的總時(shí)長可能因不斷出價(jià)和時(shí)間順延而長于24小時(shí)，最大限度保證充分競(jìng)價(jià)。法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋是不限制競(jìng)買人數(shù)量的，只有一人參與競(jìng)拍且出價(jià)不低于起拍價(jià)即可拍賣成交。若是優(yōu)先購買權(quán)人，須經(jīng)法院確認(rèn)后取得優(yōu)先競(jìng)買資格以及優(yōu)先競(jìng)買代碼、參拍密碼，并以優(yōu)先競(jìng)買代碼參與競(jìng)買；否則，不能以優(yōu)先購買權(quán)人身份參與競(jìng)買。順序不同的優(yōu)先購買權(quán)人申請(qǐng)參與競(jìng)買的，法院會(huì)確認(rèn)其順序，賦予不同順序的優(yōu)先競(jìng)買代碼。優(yōu)先購買權(quán)人參與競(jìng)買的，可以與其他競(jìng)買人以相同的價(jià)格出價(jià)，沒有更高出價(jià)的，房產(chǎn)由優(yōu)先購買權(quán)人競(jìng)得。
拍賣成交后，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)會(huì)以買受人的真實(shí)身份自動(dòng)生成成交確認(rèn)書，買受人可持法院裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及拍賣成交確認(rèn)書前往不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)。如果涉案房產(chǎn)被被執(zhí)行人或第三人占有，應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，買受人可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，保障自身權(quán)益。
關(guān)于參與拍賣繳納的保證金，競(jìng)拍成功的，保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)化為部分成交款，買受人向法院支付尾款；若買受人未及時(shí)交付尾款，則保證金不退還，拍品重新拍賣的，原買受人也不能參加競(jìng)買。競(jìng)拍沒有成功的，保證金一般會(huì)在24小時(shí)內(nèi)原路退還。
六種情形的網(wǎng)拍可被撤銷
為保障買受人合法權(quán)益，維護(hù)司法拍賣秩序，參與法拍房拍賣成交后，不會(huì)被撤銷。但在特殊情況下，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可能會(huì)提出執(zhí)行行為異議，以下幾種情形將導(dǎo)致網(wǎng)拍被撤銷，即本次網(wǎng)拍無效，法拍房所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，涉案房產(chǎn)可以重新拍賣。
一是買受人因拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的。由于網(wǎng)拍存在距離遠(yuǎn)、非當(dāng)面、難溝通等問題，只有信息披露客觀、充分，受眾才能得以全面、準(zhǔn)確了解拍賣財(cái)產(chǎn)的實(shí)際情況，才能據(jù)此準(zhǔn)確衡量利弊，綜合考慮各方面的情況，決定是否參與司法拍賣以及如何出價(jià)。如果在拍賣公告中沒有告知買受人被拍賣房屋暫時(shí)不能辦理房產(chǎn)證、房屋上存在租賃、房產(chǎn)性質(zhì)屬于商住房等信息，導(dǎo)致買受人購買涉案房產(chǎn)的目的無法實(shí)現(xiàn)，則拍賣應(yīng)予撤銷。
二是由于網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障等多種原因致使拍賣結(jié)果錯(cuò)誤，嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人或者其他競(jìng)買人利益的。網(wǎng)拍在具有公開、快捷、廣泛等優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，必然要受到網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方面的影響。由于系統(tǒng)故障、病毒入侵、黑客攻擊、數(shù)據(jù)錯(cuò)誤等原因，有可能造成信息披露有誤、信息傳輸有誤、競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)有誤等多種情況，從而影響司法拍賣的真實(shí)性和有效性，損害當(dāng)事人、其他競(jìng)買人利益。如競(jìng)買人在競(jìng)買過程中，系統(tǒng)突然異常，競(jìng)買人不能及時(shí)出價(jià)競(jìng)買，最終導(dǎo)致涉案房產(chǎn)未經(jīng)充分競(jìng)價(jià)即成交，損害了當(dāng)事人利益，那么此次拍賣就有可能被撤銷。
三是競(jìng)買人之間、競(jìng)買人與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣服務(wù)提供者之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競(jìng)買人利益的。司法拍賣的目的是通過司法拍賣實(shí)現(xiàn)執(zhí)行標(biāo)的物的價(jià)值最大化，所以司法拍賣需要經(jīng)過充分競(jìng)價(jià)。因司法拍賣形式的特殊性，客觀上也存在惡意串通。因惡意串通成交的拍賣，依法應(yīng)予撤銷。
四是買受人不具備法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的競(jìng)買資格的。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，競(jìng)買人必須具備一定的條件，才有資格參與競(jìng)買。比如我國商業(yè)銀行法第二十八條規(guī)定，任何單位和個(gè)人購買商業(yè)銀行股份總額5%以上的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)過國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。法院在拍賣相關(guān)商業(yè)銀行的股權(quán)時(shí)，如果拍賣股權(quán)的數(shù)額超過了該商業(yè)銀行股權(quán)的5%，則應(yīng)審查競(jìng)買人是否經(jīng)過國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，如果競(jìng)買人不具備這樣的資格，人民法院不得出具拍賣成交裁定，即便拍定標(biāo)的物，這樣的拍賣也應(yīng)當(dāng)撤銷。
五是違法限制競(jìng)買人參加競(jìng)買或者對(duì)享有同等權(quán)利的競(jìng)買人規(guī)定不同競(jìng)買條件的。除非法律對(duì)買受人的資格有特殊要求，原則上不允許法院設(shè)置無法律依據(jù)的競(jìng)買條件，也不允許對(duì)不同的競(jìng)買人規(guī)定不同的競(jìng)買條件，比如為某些競(jìng)買人量身定做條件的“蘿卜拍賣”亦應(yīng)當(dāng)撤銷。
六是其他嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競(jìng)買人利益的情形。通常是指嚴(yán)重違反拍賣程序?qū)е屡馁u價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，造成申請(qǐng)執(zhí)行人受償數(shù)額減少或者被執(zhí)行人履行債務(wù)的數(shù)額減少，或因違法拍賣導(dǎo)致競(jìng)買人喪失公平參與競(jìng)價(jià)的機(jī)會(huì)。
悔拍者所交保證金不退
盡管法拍房在價(jià)格上確實(shí)具有較大優(yōu)勢(shì)，但也有可能因未結(jié)稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等附加費(fèi)用而增加購房成本，或因涉案房產(chǎn)上存在租賃等情況而導(dǎo)致購房目的無法實(shí)現(xiàn)，所以公眾在參與法拍房的競(jìng)買時(shí)，一定要慎重理智、量力而行。
首先，建議公眾在參與競(jìng)買前確定是否具有競(jìng)買資格。除具備完全民事行為能力，符合法律、司法解釋規(guī)定的特殊買受人資格外，有意購買法拍房的公眾還要事先了解房產(chǎn)所在地的購房政策，是否存在限購條件。以北京為例，法拍房在北京市被納入了限購政策范圍之內(nèi)，競(jìng)買人及其家庭應(yīng)符合北京市限購政策的相關(guān)要求，否則要自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
其次，建議公眾在參與競(jìng)買前全面了解網(wǎng)拍涉案房產(chǎn)情況。包括房屋的性質(zhì)、樓層、朝向、附近的交通、配套等信息，如果能夠?qū)嵉乜捶康模梢月?lián)系法院報(bào)名參加實(shí)地看房，否則也可以通過VR等技術(shù)手段沉浸式看房。此外還可使用二手房交易平臺(tái)，查看周邊二手房價(jià)格，多做比較，慎重決定。
再次，建議公眾在確定參與競(jìng)買后，仔細(xì)閱讀拍賣平臺(tái)上公示的拍賣公告、競(jìng)買須知、評(píng)估報(bào)告等信息，掌握涉案房產(chǎn)的起拍價(jià)格、是否存在租賃、是否清場(chǎng)、所需繳納稅費(fèi)、處置財(cái)產(chǎn)是否存在瑕疵等信息。如果拍賣成交后才發(fā)現(xiàn)購買目的無法實(shí)現(xiàn)想要悔拍，按照《規(guī)定》的第二十四條，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。另外，公眾還需注意參與網(wǎng)拍的各類時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按時(shí)繳納保證金、尾款等。
總體而言，法拍制度已逐漸成熟，在理性預(yù)算、知悉風(fēng)險(xiǎn)、了解規(guī)則的前提下，購房者完全可以將法拍房作為自己的購房新選擇。
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來源：北京日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
