近4年的調(diào)控重壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于恢復(fù)了平靜。當(dāng)利空扎堆降臨時(shí)，過(guò)去蜂擁而至的買(mǎi)房人，也一夜之間恢復(fù)了理性，開(kāi)始作壁上觀。尤其是今年5、6月份，市場(chǎng)更是一反常態(tài)——搶購(gòu)潮沒(méi)有出現(xiàn)，反倒是各個(gè)熱點(diǎn)城市均被爆出現(xiàn)了久違的二手房“拋壓”：低于市場(chǎng)價(jià)5%-10%賣(mài)房的現(xiàn)象比比皆是。很多網(wǎng)友透露，即使這樣，仍然沒(méi)有激發(fā)購(gòu)房者的買(mǎi)房熱情，開(kāi)發(fā)商和投資客期待的大規(guī)模搶房活動(dòng)，并沒(méi)有到來(lái)——上半年，近9成房企的半年銷(xiāo)售目標(biāo)未達(dá)標(biāo)，就是最好的見(jiàn)證。
疊加今年上半年，調(diào)控始終保持緊繃，金融方面更是嚴(yán)防死守資金違規(guī)流入樓市——不僅多輪降息降準(zhǔn)都明確表示“錢(qián)不能往房地產(chǎn)里跑”，而且銀保監(jiān)、央行、住建部等部門(mén)都有清晰表態(tài)，“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。這不僅宣告了樓市資金面的巨大壓力，更預(yù)警了開(kāi)發(fā)商們接下來(lái)要過(guò)苦日子了。
不過(guò)，伴隨著二季度經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，我們看到，越來(lái)越多的觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)又要重演2016年的瘋狂一幕了——房地產(chǎn)信心大增，購(gòu)房者即將大規(guī)模入市，房?jī)r(jià)迎來(lái)“觸底反彈”是大概率事件。
得出這種結(jié)論的依據(jù)是，二季度經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，歸根結(jié)底是“房地產(chǎn)立了大功”，事實(shí)再一次證明“沒(méi)有房地產(chǎn)就救不了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”。因此，就有專(zhuān)家建言，未來(lái)幾個(gè)月為了經(jīng)濟(jì)大局，我們應(yīng)該“全面放開(kāi)限購(gòu)政策”，即使會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲，也沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)楹徒?jīng)濟(jì)復(fù)蘇相比，房?jī)r(jià)上漲影響不大，更何況房?jī)r(jià)上漲是好事，不僅有助于居民提升財(cái)富，還有利于化解通脹壓力。
事實(shí)真的如此嗎？其實(shí)國(guó)家早有定論：黨媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在7月25日發(fā)表的標(biāo)題為《不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難回暖？絕非如此》的文章中，說(shuō)得很明確：有人認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是主要靠房地產(chǎn)，沒(méi)有房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)難有起色。事實(shí)證明，這種說(shuō)法大錯(cuò)特錯(cuò)：首先，從上半年的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)來(lái)看，是基礎(chǔ)設(shè)施投資在起決定性作用，國(guó)家并沒(méi)有啟動(dòng)房地產(chǎn)；其次，棚改退場(chǎng)，舊改登場(chǎng)，再次證實(shí)了“未來(lái)不過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)”；再者，整個(gè)上半年房地產(chǎn)調(diào)控都保持了定力。雖然上半年有少許城市樓市出現(xiàn)了短暫的升溫，但是最終都無(wú)一例外迎來(lái)了“調(diào)控的加碼”，尤其是深圳、南京、東莞等地的示范作用，非常明顯。
除此之外，官方還多次表態(tài)，“不能將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段�！崩碛墒�，一旦把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，一定會(huì)留下很大后遺癥。
事實(shí)上，從近期專(zhuān)家、社科院的態(tài)度和開(kāi)發(fā)商、投資客的處境來(lái)看，我們反倒傾向于認(rèn)為，業(yè)內(nèi)對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的意見(jiàn)已經(jīng)達(dá)成一致了：
第一，野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本就處于下行周期，政府堅(jiān)持“房住不炒”，就等于客觀上承認(rèn)了房?jī)r(jià)過(guò)高。在他看來(lái)，政策上始終保持調(diào)控緊逼不松，實(shí)際上就是在合理地化解風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)有泡沫，但是眾所周知，這個(gè)泡沫是不能一下刺破的，最好的方式就是，通過(guò)時(shí)間換空間——先用政策手段壓制過(guò)盛的需求，同時(shí)對(duì)樓市進(jìn)行上鎖，繼而通過(guò)制定完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，來(lái)最終燙平樓市泡沫，擠出水分；
第二，社科院的科學(xué)研究也證實(shí)，中國(guó)重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)確實(shí)偏高：一方面，截止到7月底，百城房?jī)r(jià)均價(jià)高達(dá)15000元/平，而且其中頭部重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)收入比數(shù)值已經(jīng)高達(dá)13：1，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了國(guó)際的9：1臨界點(diǎn)。一句話，國(guó)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)所消耗的資金成本，要遠(yuǎn)高于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，而且工作的時(shí)長(zhǎng)也高于他們。按照社科院的說(shuō)法，從2020年起，各大熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)都應(yīng)該理性回調(diào)。因?yàn)榱硪豁?xiàng)科學(xué)研究表明，房?jī)r(jià)過(guò)高不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，更不利于留住人才——一座城市房?jī)r(jià)每上漲1000元/平，就會(huì)有超過(guò)3%的畢業(yè)生選擇離開(kāi)；
第三，易居研究院報(bào)告顯示，從2020年起，新房市場(chǎng)將進(jìn)入供大于求局面。報(bào)告對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也是一錘定音：未來(lái)我國(guó)樓市將進(jìn)一步降溫。
無(wú)獨(dú)有偶，近日有金融專(zhuān)家也公開(kāi)表示，按人均30平米計(jì)算，中國(guó)的商品房已經(jīng)足夠十億人居住。而中國(guó)目前城鎮(zhèn)人口只有七億人，這意味著中國(guó)目前空置的住房足夠三億人居住。結(jié)論很明確：花高價(jià)買(mǎi)的房子，未來(lái)可能賣(mài)不掉。尤其是炒房人最終會(huì)發(fā)現(xiàn)，持有房產(chǎn)不劃算，不僅不會(huì)大幅增值，還有利息、維修、管理等的消耗�？偨Y(jié)而言就是，隨著房地產(chǎn)回歸平靜，投資買(mǎi)房越來(lái)越不劃算了。
第四，開(kāi)發(fā)商腹背受敵，迎來(lái)最艱難時(shí)期。專(zhuān)家暗示，開(kāi)發(fā)商只剩下“降價(jià)”這一條路可走，開(kāi)發(fā)商大佬孫宏斌也透露了重要信號(hào)：降價(jià)賣(mài)房拉動(dòng)回款，或是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商最好的“自救”途徑。
整個(gè)上半年，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是不堪回首的。年初的“黑天鵝”事件，讓開(kāi)發(fā)商一季度的銷(xiāo)售不忍直視，數(shù)據(jù)顯示，一季度開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體下滑了15%，即便二季度情況有所好轉(zhuǎn)，各地復(fù)原工作有序推進(jìn)，但是上半年還是有9成的房企沒(méi)有完成銷(xiāo)售目標(biāo)，值得一提的是截止到8月上旬，全國(guó)有380家中小房企破產(chǎn)倒閉了，皆因?yàn)橘Y金問(wèn)題。
進(jìn)入下半年，開(kāi)發(fā)商本以為情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)，局勢(shì)也會(huì)有利于他們，但熟料國(guó)家調(diào)控的意志堅(jiān)決，7月份樓市就刮起了新一輪調(diào)控收緊，深圳、南京、東莞、寧波等地的大手筆加碼調(diào)控，讓所有心存幻想的城市都戛然而止，開(kāi)發(fā)商們更是悻悻作罷。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，更絕望的莫過(guò)于“金融監(jiān)管的再次收緊”——三道紅線設(shè)立：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，首批試點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商有12家。據(jù)專(zhuān)業(yè)人士分析，全國(guó)超過(guò)一大半開(kāi)發(fā)商都“觸及了三道紅線”，這意味著如果這條政策真的全面實(shí)施，將會(huì)有一大批開(kāi)發(fā)商會(huì)被拖入深淵。
事實(shí)上，倘若沒(méi)有新一輪融資收緊，其實(shí)今年開(kāi)發(fā)商也并不好過(guò)。原因有二：第一個(gè)，前面已經(jīng)說(shuō)到了，上半年開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售很不理想，百?gòu)?qiáng)房企中有近9成沒(méi)有達(dá)成目標(biāo)；第二個(gè)，10、11月以后，房企償債高峰期才來(lái)到——數(shù)據(jù)顯示，下半年，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元人民幣，同比增長(zhǎng)58%。
腹背受敵的開(kāi)發(fā)商，到底該如何自救？專(zhuān)家們給出的暗示很清楚：留給他們選擇的路不多了，只有一條，那就是降價(jià)降價(jià)再降價(jià)。手里有土地、有貨源不算本事，當(dāng)前時(shí)期，能把這些儲(chǔ)備換成現(xiàn)金，那才是真本事，也是開(kāi)發(fā)商們“自救”的最后的途徑了。尤其是資金鏈瀕臨斷裂的中小開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有背景，沒(méi)有關(guān)系，融資完全受限，如果再不加強(qiáng)銷(xiāo)售，以?xún)r(jià)換量換來(lái)回款，結(jié)局可能會(huì)很凄慘。
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商大佬孫宏斌近日也透
露了重要信號(hào)。在昨天（8月27日）的年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，他說(shuō)了一席話，頗具有信號(hào)意義：現(xiàn)在是土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商手中有錢(qián)，老百姓手中沒(méi)錢(qián)，土地拍得貴，房?jī)r(jià)壓力挺大的；這個(gè)行業(yè)下一步在2020年和2021年的利潤(rùn)壓力比較大；房企高負(fù)債率必須降下來(lái)，依靠不停融資輸血的模式運(yùn)行不下去了。
我們看來(lái)，有三點(diǎn)非常明確：首先，完全對(duì)應(yīng)上了上文所說(shuō)的，開(kāi)發(fā)商融資受限、回款有壓力，疊加償債高峰期將至，9月起資金鏈吃緊的開(kāi)發(fā)商，會(huì)不得不選擇降價(jià)賣(mài)房，以?xún)r(jià)換量拉動(dòng)回款；其次，地價(jià)過(guò)高，老百姓手中沒(méi)錢(qián)，言外之意，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)走下坡路，尤其是自身實(shí)力和房?jī)r(jià)不匹配的城市，房?jī)r(jià)回調(diào)的空間更大，比如一眾“三無(wú)”三四線城市；再者，房地產(chǎn)在明年大概率會(huì)迎來(lái)洗牌，低利潤(rùn)會(huì)淘汰一大批開(kāi)發(fā)商，尤其是負(fù)債率過(guò)高的房企，在新政、融資、賣(mài)房和償債的多重壓力下，中小房企的路更難走了。
綜上所述，透過(guò)專(zhuān)家、社科院和開(kāi)發(fā)商大佬的言論，我們基本坐實(shí)了“9月起，開(kāi)發(fā)商將迎來(lái)降價(jià)賣(mài)房”的說(shuō)法。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不得不走打折促銷(xiāo)降價(jià)賣(mài)房的路子，是利潤(rùn)的虧損。但是對(duì)于購(gòu)房者而言，這卻是實(shí)打?qū)嵉母＠Ｓ绕涫俏磥?lái)幾個(gè)月準(zhǔn)備買(mǎi)房的人，真的有福了——開(kāi)發(fā)商為了回款，選擇降價(jià)賣(mài)房，買(mǎi)房人恰巧有購(gòu)房需求，購(gòu)房“窗口期”就降臨了�；ǜ俚腻X(qián)，買(mǎi)到自己喜歡的房子，這種好事真的會(huì)降臨到你們身上。在此提醒所有買(mǎi)房人，一定要提前摸清所有房源的價(jià)格，以免被開(kāi)發(fā)商套路。另外，既然知道了他們的難處，就一定要合理利用這次機(jī)會(huì)，狠狠壓價(jià)。
此外，9月起，除了開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)降價(jià)讓利購(gòu)房者之外，買(mǎi)房人還將會(huì)迎來(lái)兩大“好消息”：第一，據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士分析，9月起房貸利率市場(chǎng)還會(huì)調(diào)整，首套房貸款利率“7連降”之后，還會(huì)有下調(diào)的趨勢(shì)。雖然幅度不大，但是對(duì)于湊首付款買(mǎi)房的剛需來(lái)說(shuō)，這也能節(jié)省不少購(gòu)房成本；第二，9月起，上半年房?jī)r(jià)有異動(dòng)的城市大概率會(huì)迎來(lái)調(diào)控的加碼，參照7、8月份深圳、南京的動(dòng)作，基本可以肯定，上半年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市，接下來(lái)可能會(huì)收緊限購(gòu)、延長(zhǎng)限售、政策上向剛需購(gòu)房者傾斜。而且，下半年為了鞏固經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然會(huì)有城市放寬落戶(hù)、補(bǔ)貼人才購(gòu)房。對(duì)于還買(mǎi)買(mǎi)房的人才，這也是好消息一件。比如四線城市阜陽(yáng)，近日就出臺(tái)了新的人才新政，對(duì)于企業(yè)引進(jìn)的高端人才，最高資助220萬(wàn)元。
來(lái) 源： 樓市新觀
編 輯：liuy
